Un emprunt pour une résidence secondaire procure toujours un avantage fiscal

Quel avantage fiscal procurent les intérêts payés?

Les intérêts payés donnent toujours lieu à un avantage fiscal. L’emprunt ne doit pas satisfaire à des conditions spécifiques: il suffit qu’il soit contracté en vue d’acquérir ou de conserver le bien immobilier. Aucune inscription hypothécaire ou durée minimale n’est requise.

Les intérêts payés peuvent réduire, voire annuler les impôts que vous payez sur votre résidence secondaire à l’impôt des personnes physiques. Comment? Vous devez toujours déclarer une résidence secondaire ou un bien donné en location dans le cadre III de votre déclaration d’impôts. Selon le cas, vous indiquez le revenu cadastral ou le revenu locatif. Sur cette base, le revenu immobilier net imposable est calculé. Les intérêts payés sur un emprunt peuvent réduire ce revenu imposable, voire le neutraliser complètement: en vertu de la déduction ordinaire d’intérêts fédérale, les intérêts payés sont déduits intégralement de votre revenu immobilier net imposable. Le fisc le fera pour vous.

Cette déduction n’est en outre pas limitée au revenu immobilier du bien immobilier financé. Les intérêts peuvent également être déduits du revenu immobilier net imposable d’un autre bien immobilier dont vous êtes propriétaire. La seule exception est votre habitation propre, puisque cette maison ou cet appartement est exonéré de l’impôt des personnes physiques.

Quel est le montant de l’avantage fiscal que peuvent procurer les amortissements en capital?

Les amortissements en capital et l’éventuelle prime d’une assurance solde restant dû peuvent donner droit à la réduction d’impôt fédérale pour épargne à long terme. Les paiements qui procurent un avantage fiscal sont soumis à une double limitation:

1. Année de l’emprunt

Si vous avez conclu un emprunt en 2020, seule la première tranche de votre emprunt hypothécaire jusqu’à 78.440 euros vous procure un avantage fiscal. Vous devez limiter vous-même le montant à déclarer. Pour ce faire, vous multipliez les capitaux et la prime de l’assurance solde restant dû payés par une fraction dont le numérateur est 78.440 euros et dont le dénominateur est le total du montant initialement emprunté garanti par une hypothèque.

2. Maximum absolu

Une seconde limite est appliquée par l’administration fiscale en fonction de votre revenu professionnel, avec un maximum absolu de 2.350 euros.

La réduction d’impôt pour épargne à long terme s’élève à 30%. Cela porte la taxation maximale pour l’épargne à long terme à 30% de 2.350 euros, soit 705 euros (hors centimes additionnels communaux).

Notez que tant l’emprunt que l’assurance solde restant dû doivent remplir certaines conditions: l’emprunt doit courir pour au moins dix ans, être garanti par une inscription hypothécaire, avoir été contracté pour une habitation située dans l’Espace économique européen (EEE) et auprès d’une banque établie dans l’EEE.

Quelle part d’amortissements en capital peut être utilisée à des fins fiscales?

Le fait que les amortissements en capital et les primes de l’assurance solde restant dû vous procurent un avantage fiscal, et le montant de celui-ci, varient selon que vous avez ou non un autre emprunt en cours pour le financement de votre habitation familiale, de la date à laquelle vous l’avez contracté et de la Région dans laquelle vous résidez.

1. Vous n’avez pas d’emprunt pour votre habitation familiale

Vous pouvez utiliser entièrement le panier de déductibilité fiscale pour l’épargne à long terme de 2.350 euros.

2. Vous avez emprunté avant 2015

Si vous avez encore un emprunt en cours contracté avant 2015, vous ne pourrez profiter que de manière limitée d’un emprunt pour une résidence secondaire ou un immeuble d’investissement. Pourquoi? Il existe une interdiction de cumul entre le panier régional pour l’habitation familiale et le panier fédéral pour un autre bien immobilier. La priorité est donnée au panier régional. La limite maximale du panier régional en amortissements en capital et en primes d’assurance solde restant dû s’élève à 2.480 euros en Région de Bruxelles-Capitale, à 2.290 euros en Région wallonne et à 2.280 euros en Région flamande.

Le panier fédéral est un peu plus élevé: 2.350 euros. Vous pouvez toujours déclarer la différence entre ces paniers fédéral et régional au niveau de l’épargne à long terme fédérale. Si vous n’avez pas rempli complètement le panier régional, cette part non utilisée peut donc encore vous procurer un avantage fiscal fédéral.

3. Vous avez emprunté en 2015

Pour les emprunts conclus en 2015, la situation reste identique en Régions wallonne et bruxelloise à ce qui s’appliquait pour les emprunts conclus avant 2015. La Région flamande a ramené le montant de base du bonus logement de 2.280 à 1.520 euros. Cela a créé une marge supplémentaire pour l’épargne à long terme fédérale: jusqu’à 830 euros. Les résidents de la Région flamande qui n’entraient pas en considération pour le bonus logement pouvaient recevoir, pour les amortissements en capital et les primes d’assurance solde restant dû payés, l’avantage fiscal de l’épargne à long terme et de l’épargne-logement. Ce panier régional a été plafonné à 2.280 euros, soit 30 euros de moins que le panier fédéral.

4. Vous avez emprunté à partir de 2016

En Région flamande, le bonus logement est remplacé par le «bonus logement intégré» et en Région wallonne par le chèque habitat. Il n’existe aucune interdiction légale de cumul pour ces avantages fiscaux, ce qui signifie que vous pouvez utiliser l’intégralité du panier fédéral. Vous pouvez utiliser la totalité du bonus logement ou du chèque habitat dans votre déclaration d’impôts, ainsi que l’intégralité du panier fiscal fédéral.

En Région bruxelloise, pour les emprunts conclus jusqu’à la fin de l’année 2016, tout reste identique à ce qui s’appliquait pour les emprunts conclus avant 2015. Pour les emprunts contractés à partir de 2017, la Région bruxelloise a remplacé le bonus logement par un abattement supplémentaire sur les droits d’enregistrement dus en cas d’acquisition du bien immobilier. Le panier fédéral de 2.350 euros peut donc être utilisé complètement pour les emprunts contractés à partir de 2017.

Pas (ou plus) d’emprunt? Bénéficiez de l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme

Si vous n’avez pas (ou plus) d’emprunt pour votre habitation familiale ou pas d’amortissements en capital pour une résidence secondaire ou un autre bien immobilier, vous pouvez également remplir le panier fédéral de l’épargne à long terme avec des versements pour une police d’assurance-vie. Tout comme les amortissements en capital d’un emprunt pour une résidence secondaire, les primes versées pour une assurance-vie individuelle jusqu’à 2.350 euros peuvent donner droit à la réduction d’impôt fédérale à concurrence de 30%. La combinaison avec un emprunt pour votre habitation ou d’autres biens immobiliers s’applique de manière analogue.

À noter que le plafond de l’épargne à long terme est l’un de ceux gelés par le gouvernement fédéral. Début 2020, un montant indexé de 2.390 euros était encore communiqué. Même si votre assureur vous a envoyé une invitation à payer pour un montant de 2.390 euros l’année dernière et que vous lui avez versé ce montant, vous ne bénéficiez d’un avantage fiscal que pour les versements jusqu’à 2.350 euros.

Les polices d’assurance-vie qui entrent en considération pour l’épargne à long terme peuvent être des contrats de type branche 21, branche 23 ou une combinaison des deux. Un certain nombre de conditions doivent être remplies. La police d’assurance-vie doit avoir une durée d’au moins dix ans et être souscrite avant votre 65e anniversaire.

Les couples mariés et les cohabitants légaux ne peuvent pas – contrairement à ce qui s’applique pour un emprunt – répartir les primes entre eux. Chaque partenaire doit avoir souscrit un contrat distinct.