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Comment déclarer un crédit hypothécaire contracté en 2019?

Seuls ceux qui ont acheté en Flandre ou en Région wallonne en 2019 peuvent bénéficier d'un avantage fiscal. À Bruxelles, ce n'est plus possible depuis 2017.
©Wouter Van Vooren

C’est un grand classique sur la déclaration d’impôts: l’emprunt conclu pour la maison ou l’appartement que vous habitez. Depuis cinq ans déjà, les Régions peuvent déterminer elles-mêmes l’avantage fiscal relatif à l’habitation du ménage. Et elles ne se sont pas privées pour utiliser cette compétence. Résultat: cela fait quelques années que les Belges ne peuvent plus prétendre au même avantage fiscal. L’avantage fiscal régional dont vous bénéficiez dépend en effet de votre domicile au 1er janvier 2020. 

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La Région bruxelloise a supprimé en 2017 l’avantage octroyé par le biais de la déclaration d’impôts annuelle pour le remplacer par une réduction des droits d’enregistrement payés lors de l’achat de l’habitation.

Cet avantage fiscal subsiste cependant pour les habitants de la Région flamande, pour autant que cet emprunt ait été conclu au plus tard en 2019. A l’instar de la Région bruxelloise, la Flandre a décidé de remplacer, à partir de 2020, l’avantage fiscal pour l’habitation familiale par une réduction des droits d’enregistrement. Les habitants de la Région wallonne peuvent, quant à eux, entrer en considération pour le chèque habitat depuis 2016.

Voici les règles et les conditions pour toute personne qui a conclu un emprunt en 2019.

Région flamande

Le bonus-logement intégré flamand est octroyé tant aux personnes qui deviennent propriétaires pour la première fois qu’à celles qui ont déjà acquis un bien immobilier précédemment.

• Quel avantage procure le bonus-logement intégré?

944 euros
Bonus-logement flamand
L’avantage fiscal maximal du bonus-logement flamand s’élève à 944 euros (hors centimes additionnels communaux) les 10 premières années pour toute personne qui n’a pas d’autre bien immobilier et avait au moins trois enfants à charge au 1er janvier qui suit la conclusion de l’emprunt.

Les intérêts, amortissements en capital et primes d’assurance solde restant dû payés peuvent bénéficier d’un avantage fiscal plafonné. Le montant de base de 1.520 euros est majoré de 760 euros au cours des dix premières années de l’emprunt pour les personnes propriétaires d’un seul bien immobilier et de 80 euros supplémentaires pour les personnes ayant au moins trois enfants à charge au 1er janvier de l’année suivant celle de la conclusion de l’emprunt. Attention, ces deux majorations ne subsistent que si le bien demeure votre habitation unique.

608 euros
Bonus-logement flamand
Pour les personnes qui possèdent déjà un bien immobilier, l’avantage maximal du bonus-logement intégré flamand s’élève à 608 euros (hors centimes additionnels communaux).

Sur ces dépenses, vous recevez une réduction d’impôt de 40%, ce qui porte l’avantage fiscal maximal à 944 euros (hors centimes additionnels communaux) pour les personnes qui achètent un bien pour la première fois et qui bénéficient des deux majorations. Si vous possédez déjà un bien immobilier, l’avantage maximal est de 608 euros (hors centimes additionnels communaux). Cet avantage fiscal est octroyé à chaque contribuable. Pour les couples qui empruntent ensemble pour une même habitation, chaque conjoint peut donc bénéficier de l’avantage fiscal.

• Comment est évaluée la condition de propriété?

Pour le bonus logement intégré flamand, il suffit que l’acte d’emprunt ait été passé devant le notaire avant 2020, peu importe si le crédit a été libéré entièrement ou non.

Seules les personnes qui ne possèdent pas d’autre bien immobilier bénéficient des majorations au cours dix premières années. Pour évaluer le respect de cette condition, l’administration fiscale ne tient pas compte des habitations dont vous avez hérité en copropriété, en usufruit ou en nue-propriété.

Une seconde exception vise l’habitation qui est en vente au 31 décembre 2019, à condition qu’elle soit vendue au plus tard le 31 décembre 2020.

• Quelles sont les autres conditions requises?

Le bonus logement intégré est réservé aux personnes qui remplissent toutes les conditions requises. Il suffit qu’une seule condition ne soit pas remplie pour voir l’avantage fiscal vous échapper. Voici les conditions qui s’appliquent à un emprunt conclu en 2019. 

Domicile en Flandre. Vous habitez en Région flamande au 1er janvier 2020.

Acte passé avant 2020. L’acte d’emprunt est passé devant le notaire au plus tard le 31 décembre 2019. La date du paiement ou de la libération (intégrale) du crédit n’est pas prise en compte.

Durée. L’emprunt a une durée d’au moins dix ans.

Obligation d’y habiter. Il doit s’agir de l’habitation propre, c’est-à-dire la maison ou l’appartement où vous habitez au moment du paiement. Le fait que vous n’habitiez pas encore le bien au plus tard le 31 décembre de l’année de l’acte d’emprunt ne vous exclut pas définitivement du bonus-logement intégré flamand, mais vous ne bénéficierez de l’avantage fiscal y afférent qu’au moment où vous occuperez effectivement l’habitation.

Toutefois, vous recevez l’avantage fiscal si vous ne pouvez pas occuper l’habitation pour des raisons sociales ou professionnelles, en raison de l’état d’avancement des travaux de construction ou de rénovation ou d’empêchements légaux ou contractuels. Ces motifs ne sont pas limités dans le temps.

Concrètement, l’avantage fiscal vous est octroyé si vous ne pouvez pas habiter le bien acquis parce que sa construction n’est pas encore terminée ou parce que l’acte de vente stipule que les vendeurs ne le quitteront qu’en 2020. Vous pouvez prouver que vous habitez à l’adresse concernée en montrant que vous y êtes domicilié, mais ce n’est pas une obligation. Il suffit de démontrer que vous y habitez, par exemple au moyen de factures d’un fournisseur d’énergie ou d’un opérateur télécom.

Emprunter pour une habitation. L’emprunt doit être conclu en vue d’acquérir ou conserver votre habitation. Il peut donc servir à financer l’achat, la transformation, la construction ou le paiement de droits de succession ou de donation. Cela vise aussi l’emprunt conclu pour l’achat à la fois du terrain et d’une construction neuve. En revanche, si vous n’avez emprunté que pour l’achat du terrain (sans emprunter pour la construction de l’habitation), vous ne bénéficiez pas du bonus-logement.

Vous devez posséder soit la pleine propriété soit l’usufruit (le droit d’occuper l’habitation ou d’en recevoir les revenus locatifs) sur le bien. Le bonus-logement n’est pas octroyé au nu-propriétaire.

Hypothèque obligatoire. L’emprunt est garanti par une inscription hypothécaire. Un mandat hypothécaire, par lequel la banque a le droit de prendre une hypothèque, ne suffit donc pas.

→ Banque. Vous avez emprunté auprès d’un établissement situé dans l’Espace économique européen (EEE).

Conseil

Comment optimiser ma déclaration d’impôts?

Vous êtes un couple marié ou vous vivez en cohabitation légale et introduisez une déclaration d’impôts commune? Si vous remplissez tous les deux les conditions pour bénéficier du bonus-logement intégré, vous pouvez optimiser votre situation fiscale dans votre déclaration en répartissant entre vous les intérêts et les amortissements en capital qui ont été payés, peu importe qui les a réellement payés. Toutefois, chaque conjoint doit avoir conclu l’emprunt et être copropriétaire, usufruitier ou titulaire d’un droit d’emphytéose ou de superficie sur l’habitation.

Vous devez vous-même optimaliser votre situation. Pour ce faire, vous indiquez le montant maximum pour le conjoint qui doit payer l’impôt le plus élevé (généralement le conjoint ayant le revenu le plus élevé) et le reste pour l’autre conjoint. Si un seul des conjoints remplit les conditions, les paiements doivent être répartis selon le pourcentage de propriété. C’est également la voie à suivre pour les cohabitants légaux.

 

• Quid si une partie de l’habitation est utilisée à des fins professionnelles?

Pour la partie de l’habitation familiale que vous utilisez pour votre profession ou que vous mettez en location, vous ne bénéficiez pas de l’avantage fiscal régional vu qu’elle ne peut pas être considérée comme votre habitation propre. Cependant, vous recevez un avantage fiscal pour les amortissements en capital en vertu des règles fédérales, tandis que les intérêts que vous avez payés pour la partie utilisée dans le cadre de votre activité professionnelle sont déductibles comme charge professionnelle. Vous devez estimer vous-même les parties que vous utilisez respectivement à titre privé et à titre professionnel. Vous devez attribuer aux deux parties un pourcentage sur la base de la superficie totale du bien. Sachez que l’administration fiscale est en droit de venir contrôler la quotité privée / professionnelle de l’immeuble.

• Qu’en est-il si vous avez conclu un emprunt complémentaire?

Vous avez déjà un emprunt en cours pour la même habitation et conclu avant l’instauration du bonus- logement intégré flamand en 2016? Vous ne pouvez pas cumuler l’avantage fiscal pour le nouvel emprunt (le bonus-logement intégré) avec l’avantage fiscal pour l’ancien emprunt. Vous devez donc choisir entre l’ancien régime et le nouveau régime. Les couples mariés ou en cohabitation légale qui introduisent une déclaration commune doivent faire le même choix.

Vous optez pour l’ancien régime. Les paiements pour l’ancien emprunt continuent de droit à l’avantage fiscal antérieur, tandis que le nouvel emprunt ne procure aucun avantage fiscal. Vous pouvez toutefois décider plus tard de passer au bonus-logement intégré.

→ Vous optez pour le nouveau régime. Seules les dépenses pour le nouvel emprunt entrent en considération pour le bonus-logement intégré. Les paiements effectués dans le cadre de l’ancien emprunt ne procurent plus aucun avantage fiscal. Le choix du nouveau bonus-logement intégré est irrévocable: vous ne pouvez plus jamais revenir à l’ancien système.

Conseil

Réfléchissez à deux fois avant d’indiquer votre assurance solde restant dû

Vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal en déclarant les primes d’une assurance solde restant dû ou de votre assurance-vie individuelle. Mais ce n’est pas toujours conseillé. Il suffit que vous ayez mentionné une seule fois un numéro de contrat dans votre déclaration d’impôts pour que l’administration fiscale puisse prétendre qu’un éventuel paiement découlant de cette assurance est imposable. Si vous n’avez jamais mentionné l’assurance dans votre déclaration, le paiement éventuel échappera à l’impôt sans aucune discussion possible.

Dès lors, ne déclarez une assurance solde restant dû ou une assurance-vie individuelle que si les intérêts et les amortissements en capital sont insuffisants pour bénéficier de l’avantage fiscal maximal. Dès que vous aurez bénéficié d’un avantage fiscal, ne fût-ce que d’un centime, l’éventuel paiement octroyé à vos héritiers sera imposable dans sa totalité.

 

• Qu’en est-il si, dans le courant de 2019, vous avez modifié les modalités d’un emprunt existant?

Si vous avez contracté cet emprunt antérieurement , vous conservez l’avantage fiscal pour celui-ci. Vous continuez à en bénéficier même si vous avez modifié les modalités de l’emprunt dans le courant de 2019.

Prolongation de la durée. Si vous avez prolongé la durée de votre emprunt dans le courant de 2019, vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal pour toute la nouvelle période de l’emprunt, pour autant que la prolongation de la durée ait été effectuée au plus tard le 31 décembre 2019.

Reprise d’encours. Vous avez conclu un emprunt il y a plusieurs années et l’avez déjà remboursé en bonne partie? Il est possible de réemprunter une partie du capital remboursé. L’administration fiscale considère toujours une telle reprise d’encours comme un nouveau crédit. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez avoir effectué votre reprise d’encours avant le 1er janvier 2020. Si un nouvel acte d’emprunt doit être passé devant le notaire, c’est la date de l’acte notarié qui est prise en compte. En pratique, l’inscription hypothécaire associée au crédit initial suffit et vous ne devez donc plus passer chez le notaire. La date de l’acceptation de l’offre de crédit est considérée comme correspondant à la date de l’emprunt. La reprise d’encours entre en considération pour le bonus-logement intégré flamand. Toutefois, gardez à l’esprit que l’avantage fiscal de ce bonus ne peut pas être cumulé avec un avantage fiscal régional flamand antérieur. Vous devez choisir entre les deux avantages fiscaux. Si votre premier emprunt entre également en ligne de compte pour le bonus-logement intégré flamand, il est possible que l’avantage maximal soit déjà atteint par cet emprunt.

→ Refinancement. Vous avez profité de la baisse des taux d’intérêt pour refinancer votre emprunt? L’administration fiscale ne considère pas un emprunt de refinancement comme un nouvel emprunt, mais plutôt comme une poursuite de l’emprunt existant. C’est donc toujours la date de l’emprunt originel qui est prise en compte, et ce même si vous avez effectué le refinancement auprès d’une autre banque.

Attention: si vous en profitez pour emprunter un montant supplémentaire (au-delà de l’encours), ce montant additionnel sera considéré comme un nouvel emprunt.

→ Transfert d’hypothèque. Si vous avez déjà conclu un emprunt pour votre habitation propre et voulez la vendre pour acquérir un nouveau logement, vous pouvez utiliser la voie dite du transfert d’hypothèque. Cette technique permet de vendre la première habitation tout en conservant l’emprunt qui en a financé l’acquisition. L’emprunt originel, avec l’inscription hypothécaire afférente au bien vendu, est transféré sur la nouvelle habitation propre. Vu que l’habitation originelle pour laquelle l’emprunt a été contracté n’est plus votre propriété, vous ne pouvez en principe plus demander d’avantage fiscal régional pour cet emprunt. Au niveau fédéral, la poursuite du bonus-logement n’est plus possible non plus depuis 2016.

Pour pouvoir malgré tout continuer à octroyer des avantages régionaux dans le cas d’un transfert d’hypothèque, la Flandre a introduit une fiction qui peut être invoquée sous certaines conditions. Si toutes les conditions sont remplies, les avantages du bonus-logement tels qu’ils existaient pour l’emprunt initial (bonus-logement ou bonus-logement intégré selon la date initiale de l’emprunt) associés à votre habitation (vendue) sont conservés aux mêmes conditions. Vous avez, à cet égard, le choix soit de poursuivre l’avantage fiscal régional soit de passer à l’avantage fiscal fédéral de l’épargne à long terme. En cas de déclaration commune, les deux conjoints/cohabitants légaux doivent opérer le même choix.

Les bons codes

Vous indiquez les dépenses d’emprunt au cadre IX. Vous déclarez les intérêts et amortissements en capital à la partie nommée "Régional" sous la rubrique "1. Intérêts et amortissements en capital d’emprunts hypothécaires contractés à partir de 2016… " aux codes 3334/4334 et les primes de l’assurance solde restant dû aux codes 3335/4335. Les codes suivants servent à vérifier si vous avez droit aux majorations de 760 et 80 euros.

Aux codes 3336-3337/4336-4337, vous indiquez s’il s’agit de votre habitation unique au 31 décembre 2019 et aux codes 3330/4330, vous mentionnez le nombre d’enfants au 1er janvier suivant la conclusion de votre emprunt (le 1er janvier 2020 si vous avez emprunté en 2019).

 

Région wallonne

Les habitants de la Région wallonne peuvent bénéficier du chèque habitat pour les intérêts, les amortissements en capital et les primes d’assurance solde restant dû payés. L’avantage fiscal dépend du revenu net imposable (RNI) et du nombre d’enfants à charge, ce qui signifie que l’avantage fiscal du chèque habitat peut varier d’une année à l’autre.

• Quel avantage procure le chèque-habitat ?

L’avantage maximum de 1.520 euros est accordé aux personnes qui gagnent moins de 22.273 euros. Au fur et à mesure que le revenu augmente, le montant du chèque-habitat décroît. Il est calculé selon la formule: 1.520 euros – (RNI – 22.273) x 1,275%. Celui qui gagne plus de 85.911 euros ne reçoit aucun avantage fiscal. L’avantage fiscal ne peut en outre jamais être plus élevé que les amortissements et intérêts effectivement payés.

Pour chaque enfant à charge au 1er janvier 2020, il faut ajouter 125 euros. Cette majoration doit être répartie entre les deux parents, y compris en cas de coparenté fiscale. Si les parents introduisent une déclaration commune, mais qu’un seul des deux peut prétendre au chèque habitat, ce dernier a droit à la totalité de la majoration de 125 euros. Cette règle s’applique aussi si l’un des deux conjoints a un revenu imposable inférieur ou égal à 85.911 euros.

L’avantage fiscal ne peut jamais excéder la durée de l’emprunt hypothécaire, avec un maximum absolu de 20 ans, même si vous contractez un emprunt au-delà de cette période. Après dix ans, la valeur du chèque habitat est automatiquement divisée par deux. Il en va de même si vous achetez un autre bien immobilier alors que votre emprunt court toujours. La division par deux intervient à partir de l’année où vous devenez plein propriétaire, nu-propriétaire, détenteur, usufruitier ou emphytéote d’une seconde habitation. Si le chèque-habitat est divisé par deux dans le courant des dix premières années pour cette raison, il n’y a plus de division automatique par deux à partir de la 11e année.

Les couples mariés ou en cohabitation légale qui introduisent une déclaration commune et qui ont emprunté conjointement doivent répartir les intérêts et les amortissements en capital payés entre eux en fonction de leur quote-part de propriété.

Vous avez un avantage fiscal même si vous ne payez pas (ou peu) d’impôt. En effet, le chèque habitat est convertible en un crédit d’impôt. Si vous avez moins d’impôt à payer que le montant du chèque habitat auquel vous avez droit, le surplus vous est versé par l’administration fiscale. Sont toutefois exclus de cet avantage les contribuables ayant des revenus professionnels qui sont exonérés en vertu d’une convention fiscale sans réserve de progressivité, comme les fonctionnaires européens.

Quelles sont les autres conditions requises ?

Les conditions pour un emprunt contracté en 2019 sont:

→ Vous résidez en Région wallonne au 1er janvier 2020.

→ L’acte authentique d’acquisition est passé devant le notaire en 2019.

→ L’emprunt est garanti par une inscription hypothécaire. Un mandat hypothécaire, qui confère à la banque le droit d’établir une hypothèque, ne suffit donc pas.

→ L’emprunt a été conclu auprès d’un établissement situé dans l’Espace économique européen (EEE).

→  L’emprunt a une durée minimum de 10 ans.

→ L’emprunt a été conclu en vue de l’achat en pleine (co)propriété. L’achat de l’usufruit, de la nue-propriété ou du droit d’emphytéose n’entre donc pas en considération.

→ L’emprunt a été conclu pour votre habitation propre: le logement où vous habitez avec votre ménage. La condition de l’habitation propre est évaluée tous les ans, au dernier jour de l’année. Vous pouvez malgré tout avoir droit au chèque habitat si vous ne pouvez pas habiter votre bien pour des raisons sociales ou des motifs professionnels. L’état d’avancement des travaux de construction ou de rénovation ou des empêchements légaux ou contractuels ne peuvent être invoqués que pendant deux ans. Si vous n’y habitez pas encore au 31 décembre 2021, vous perdez votre doit au chèque habitat à partir de cette date. Il vous sera rendu dès que vous occuperez l’habitation. Le délai de 2o ans est également interrompu dans ce cas.

→  Vous empruntez pour votre habitation unique: au 31 décembre 2019, vous ne pouvez pas être propriétaire d’un autre bien immobilier. L’administration fiscale ne tient cependant pas compte des habitations détenues en nue-propriété, en usufruit ou en copropriété suite à un héritage ou une donation ou une autre habitation qui est en vente au 31 décembre 2019, à condition qu’elle soit vendue au plus tard le 31 décembre 2020.

→ L’emprunt doit servir à acheter, construire ou payer les droits de succession/donation de l’habitation située en Région wallonne. Un emprunt conclu uniquement pour financer des travaux de rénovation ou de transformation n’entre pas en ligne de compte. Cependant, un emprunt qui a pour objet tant l’achat que la rénovation d’un logement peut être totalement pris en compte. Cette tolérance administrative ne vaut cependant pas s’il s’agit d’un emprunt de refinancement qui comporte un montant supplémentaire destiné à financer les travaux de rénovation ou de transformation.

Les bons codes

Vous indiquez les dépenses d’emprunt au cadre IX. Vous n’avez pas à calculer vous-même le montant du chèque-habitat auquel vous avez droit. Il suffit de déclarer le montant des intérêts et amortissements de capital aux codes 3338/4338 et celui des primes d’assurance solde restant dû aux codes 3339/4339 à la partie nommée "Régional" sous la rubrique "1. Intérêts et amortissements en capital d’emprunts hypothécaires et primes d’assurances-vie individuelles contractés à partir de 2016, qui entrent en considération pour le chèque habitat", à la subdivision pour les emprunts conclus en 2019. Vous devez indiquer le numéro de contrat et le nom de votre assureur. Vous devez conserver l’attestation fiscale de la banque au cas où l’administration fiscale vous en ferait la demande.

 

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