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Les avantages fiscaux d'un emprunt pour une résidence secondaire

Les intérêts payés sur un emprunt pour une résidence secondaire ou un bien d'investissement procurent toujours un avantage fiscal. Le capital, pas toujours.
©Belpress.com

Les Régions bruxelloise et flamande ont supprimé l’avantage fiscal pour un emprunt contracté pour une habitation familiale. Toutefois, les Régions ne sont compétentes que pour l’avantage fiscal relatif à votre habitation familiale, c’est-à-dire la maison ou l’appartement où vous résidez effectivement. L’avantage fiscal pour une résidence secondaire et des maisons, appartements ou biens commerciaux mis en location relève toujours des attributions fédérales. Cet avantage n’a fait l’objet que de très légères modifications ces dernières années.

Les intérêts payés procurent toujours un avantage fiscal. L’avantage fiscal qui résulte des amortissements en capital dépend, quant à lui, de l’existence ou non d’un emprunt en cours pour la maison ou l’appartement où vous habitez et de la date à laquelle cet emprunt a été contracté.

Avantage fiscal lié aux intérêts

L’avantage fiscal lié aux intérêts payés pour un second bien immobilier peut conduire à l’absence d’imposition ou à une imposition partielle des revenus immobiliers de ce bien à l’impôt des personnes physiques. Une résidence secondaire ou un bien mis en location doit toujours être déclaré au cadre III de votre déclaration d’impôts: vous indiquez, selon le cas, le revenu cadastral ou les revenus locatifs. Sur cette base, le fisc calcule le revenu immobilier net imposable.

Les intérêts payés sur un emprunt peuvent réduire ce revenu imposable, voire le neutraliser complètement: en vertu de la déduction ordinaire d’intérêts fédérale, les intérêts payés sont déduits intégralement de votre revenu immobilier net imposable. Cette déduction n’est en outre pas limitée au revenu immobilier du bien immobilier financé. Les intérêts peuvent être déduits également du revenu immobilier net imposable d’un autre bien immobilier dont vous êtes propriétaire. A l’exception toutefois de  votre habitation propre puisque le revenu immobilier de celle-ci est exonéré à l’impôt des personnes physiques.

L’emprunt ne doit remplir aucune condition spécifique pour bénéficier de l’avantage fiscal des intérêts. Ainsi, une inscription ou une garantie hypothécaire n’est pas requise. Peu importe aussi si vous avez encore un emprunt en cours pour votre habitation familiale. Il suffit que l’emprunt ait été contracté en vue d’acquérir ou de conserver le bien immobilier.

Avantage fiscal lié au capital et à l'ASRD

Les amortissements en capital et l’éventuelle prime d’une assurance solde restant dû peuvent donner droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme de 30%. Tant l’emprunt que l’assurance solde restant dû doivent remplir certaines conditions: l’emprunt doit courir au moins dix ans, être garanti par une inscription hypothécaire, avoir été contracté pour une habitation située dans l’Espace économique européen (EEE) et auprès d’une banque établie dans l’EEE.

Les paiements qui procurent un avantage fiscal sont soumis à une double limite:

1. Année de l’emprunt

La première limite dépend de l’année de conclusion de l’emprunt. Si vous avez conclu un emprunt en 2019, seule la première tranche de votre emprunt hypothécaire jusqu’à 78.440 euros vous procure un avantage fiscal. Vous devez limiter vous-même le montant à déclarer. Pour ce faire, vous multipliez les capitaux et la prime de l’assurance solde restant dû payés par la fraction où le numérateur est 78.440 euros et où le dénominateur est le montant emprunté (et garanti par l’inscription hypothécaire).

Comment optimiser votre situation fiscale?

Si vous êtes un couple marié ou vivez en cohabitation légale et que vous avez emprunté ensemble pour une habitation dont vous êtes tous les deux propriétaires et pour laquelle vous avez tous les deux droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, vous pouvez optimiser votre situation fiscale dans votre déclaration en répartissant entre vous les montants payés (avec la limite afférente dépendant de l’année de la conclusion de l’emprunt). Chaque conjoint a droit au maximum absolu de 2.350 euros.

 

2. Maximum absolu

Une seconde limite est appliquée par l’administration fiscale en fonction de votre revenu professionnel, avec un maximum absolu de 2.350 euros. Cela porte l’avantage maximal pour l’épargne à long terme à 30% de 2.350 euros, soit 705 euros (hors centimes additionnels communaux).

Emprunt en cours

Par ailleurs, l'éventuel avantage fiscal procuré par un amortissement en capital et les primes d’une assurance solde restant dû dépend de la date à laquelle vous avez contracté l’emprunt, de la Région où vous habitez et de l’existence ou non d’un emprunt en cours pour votre habitation familiale.

1. Vous n’avez pas d’emprunt pour votre habitation familiale

Vous pouvez utiliser entièrement la corbeille pour l’épargne à long terme de 2.350 euros.

2. Vous avez emprunté avant 2015

Si vous avez conclu un emprunt pour votre habitation familiale avant 2015, l’avantage tiré de l’emprunt contracté pour un autre bien immobilier ou des primes d’une assurance-vie sera limité. Cela s’explique par l’interdiction de cumuler la corbeille régionale pour l’habitation familiale et la corbeille fédérale pour un autre bien immobilier. La corbeille régionale prime toujours sur la corbeille fédérale. La limite maximale de la corbeille régionale en amortissements en capital et en primes d’assurance solde restant dû s’élève à 2.280 euros en Région flamande, 2.290 euros en Région wallonne et 2.450 euros en Région bruxelloise. La corbeille fédérale s’élève à 2.350 euros.

Comme la corbeille fiscale des Régions flamande et wallonne est inférieure à la corbeille fiscale fédérale, cette différence peut être comblée avec les amortissements en capital de votre second bien immobilier. Si vous n’avez pas rempli complètement la corbeille régionale, cette part non utilisée peut donc vous procurer un avantage fiscal fédéral.

3. Vous avez emprunté à partir de 2015 et habitez en Région flamande

Pour les emprunts contractés en 2015, le montant de base du bonus-logement est passé de 2.280 à 1.520 euros, ce qui a donc créé une marge pour l’épargne à long terme fédérale jusqu’à 830 euros, c’est-à-dire la différence entre la corbeille fédérale de 2.350 euros et le bonus-logement régional déclaré (maximum 1.520 euros).  

Toute personne n’entrant pas en ligne de compte pour le bonus-logement pouvait recevoir, pour les amortissements en capital et les primes pour l’assurance solde restant dû payés, l’avantage fiscal de l’épargne à long terme et de l’épargne-logement. Cette corbeille régionale a été plafonnée à 2.280 euros, soit 30 euros de moins que la corbeille fédérale.

Pour les emprunts contractés à partir de 2016, la Flandre a instauré le "bonus logement intégré", avec un montant de base de 1.520 euros en dépenses d’emprunt. Cet avantage fiscal n’est soumis à aucune interdiction de cumul, ce qui signifie que vous pouvez utiliser entièrement la corbeille fédérale. Dans votre déclaration, vous pouvez utiliser dans leur totalité à la fois le bonus-logement intégré (1.520 euros) et la corbeille fiscale fédérale (2.350 euros).

4. Vous avez emprunté à partir de 2015 et habitez en Région wallonne

Les emprunts contractés en 2015 sont soumis aux mêmes règles que les emprunts conclus antérieurement (voir le point 2). À partir de 2016, le bonus-logement a été remplacé par le chèque habitat. Cette réduction d’impôt peut être cumulée avec l’avantage fiscal fédéral. Les habitants de la Région wallonne peuvent encore utiliser, outre le chèque habitat (pour les dépenses d’emprunt pour l’habitation familiale), la corbeille fiscale fédérale de 2.350 euros pour l’épargne à long terme. 

5. Vous avez emprunté à partir de 2015 et habitez en Région bruxelloise

Pour les emprunts contractés jusqu’à la fin de 2016, la Région bruxelloise appliquait le bonus-logement. Celui-ci ne peut pas être cumulé avec l’avantage fiscal fédéral. Si vous aviez rempli votre corbeille bruxelloise de 2.450 euros avec les amortissements en capital et les primes d’une assurance solde restant dû, vous ne disposiez donc plus de marge pour un avantage fiscal fédéral. 

Pour les emprunts contractés à partir de 2017, la Région bruxelloise a remplacé le bonus-logement par un abattement supplémentaire sur les droits d’enregistrement à régler à l’achat du bien immobilier. La corbeille fédérale de 2.350 euros peut donc être utilisée complètement. 

Les bons codes

Vous demandez la déduction des intérêts en indiquant le montant total des intérêts payés au cadre IX, dans la deuxième partie «Fédéral» à la rubrique «3. Intérêts autres que ceux visés sub 1, qui entrent en considération pour un avantage fiscal fédéral», aux codes 1146/2146.

Vous indiquez le montant limité des amortissements en capital dans la partie «Fédéral» à la rubrique «4. Amortissements en capital d’emprunts hypothécaires contractés en vue d’acquérir, de construire ou de transformer une habitation autre que votre habitation propre», aux codes 1358/2358. Le montant limité de la prime pour l’assurance solde restant dû doit être indiqué à la rubrique «5. Primes d’assurances-vie individuelles» aux codes 1353/2353. Vous devez également mentionner le numéro du contrat et le nom de l’assureur.

 

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