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Comment est imposé un second bien immobilier en Belgique?

Une seconde résidence ou un bien mis en location en Belgique sont imposés via le précompte immobilier et via la déclaration fiscale.
©Filip Ysenbaert

Tout propriétaire d'un bien immobilier paie chaque année le précompte immobilier un impôt annuel que vous payez sur la détention d'un bien immobilier. Il est calculé sur base du revenu cadastral de l'immeuble (RC), qui dépend lui même de la situation et de l'état du bien. Vous recevez chaque année une invitation à payer le précompte immobilier.

Par ailleurs, si vous possédez un autre bien immobilier en plus de votre habitation familiale (résidence secondaire, bien d'investissement, terrain, etc. ), vous devez toujours le déclarer dans votre déclaration fiscale et il sera donc imposé, que vous le mettiez en location ou non. 

Immeuble non loué

Une résidence secondaire qui est destinée à votre seul usage est imposée sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Les éventuels intérêts payés pour financer l’achat du bien sont déduits de ce revenu immobilier. Le solde est ajouté à vos revenus imposables et imposé à votre taux marginal d’imposition. Ce taux marginal s’élève au moins à 25% et peut grimper jusqu’à 50% (hors centimes additionnels communaux).

Immeuble loué

Cela dépend de la manière dont le locataire utilise votre bien.

1. Usage exclusivement privé

Si le locataire utilise votre bien à des fins exclusivement privées, le calcul de l’impôt est identique à celui d'un immeuble non loué (lire plus haut). 

2. Usage professionnel

Si le locataire est une société ou une personne physique qui utilise le bien à des fins professionnelles, vous serez imposé sur les revenus locatifs bruts réellement perçus.

Si le locataire est une société ou une personne physique qui utilise le bien à des fins professionnelles, vous serez imposé sur les revenus locatifs bruts réellement perçus, c'est-à-dire les loyers et les avantages locatifs (comme des frais d’entretien et de réparation qui ont été mis à charge du locataire alors qu’en principe c’est le bailleur qui doit les supporter).

Sur ce loyer brut, le fisc appliquera un forfait de frais de 40%. Ces frais forfaitaires sont toutefois soumis à un montant minimum et un maximum. 

• Maximum: deux tiers du revenu cadastral non indexé, multipliés par un facteur de 4,60 (exercice d'imposition 2021, revenus cadastraux 2020).
• Minimum: revenu cadastral indexé majoré de 40%.

Les éventuels intérêts payés pour le financement de l’achat du bien sont déduits du revenu immobilier imposable.

Le solde est ajouté à vos revenus imposables et imposé à votre taux marginal d’imposition. Ce taux marginal s’élève au moins à 25% et peut grimper jusqu’à 50% (hors centimes additionnels communaux).

3. Usage mixte

C’est le cas lorsque le locataire utilise l’immeuble à des fins à la fois privées et professionnelles, comme en cas de location à un enseignant qui utilise une pièce à titre de bureau. Si le bail enregistré précise chaque usage et le loyer y correspondant, vous pouvez appliquer la même proportion dans votre déclaration d’impôts: le loyer réel pour la partie professionnelle et une part proportionnelle du revenu cadastral non indexé pour le reste. S’il n’y a pas de distinction entre la partie professionnelle et la partie privée dans le bail, vous devez considérer que la totalité du bien est louée à des fins professionnelles.

Location meublée

40%
Location meublée
Si la répartition entre mobilier et immobilier n’a pas été convenue dans le bail, le fisc part du principe que 40% du loyer a trait aux meubles.

Le revenu mobilier tiré de la mise en location de meubles s’ajoute au revenu immobilier provenant de la mise en location de l’immeuble. Si la répartition entre mobilier et immobilier n’a pas été convenue dans le bail, le fisc part du principe que 40% du loyer a trait aux meubles. Le revenu mobilier est imposé au taux de 30%, après déduction de frais forfaitaires.

Résumé

• Tout propriétaire d'un bien immobilier paie chaque année le précompte immobilier. Il est calculé sur base du revenu cadastral de l'immeuble (RC), qui dépend lui même de la situation et de l'état du bien. 

• Si vous possédez une résidence secondaire ou un bien d'investissement, vous serez également imposé via votre déclaration fiscale.

• Une résidence secondaire qui n'est pas louée est imposée sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Ce revenu est imposé à votre taux marginal d’imposition (entre 25 et 50%).

• Le même calcul est effectué pour une résidence secondaire ou immeuble d'investissement loué à une personne physique qui n'exerce aucune activité professionnelle dans votre bien. 

• Si le locataire est une société ou une personne physique qui utilise le bien à des fins professionnelles, vous serez imposé à votre taux marginal sur les revenus locatifs bruts réellement perçus, diminués d'un forfait de frais de 40%. 

 

 

 

 

 

 

 

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