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Les droits d'enregistrement à payer à l'achat d'un logement

Le montant des droits d'enregistrement à payer lors de l'achat de votre logement varie selon la Région dans laquelle vous allez élire domicile.
©Filip Ysenbaert

Les frais annexes liés à un achat immobilier ne doivent pas être pris à la légère, surtout pour les primo-acquéreurs, qui ne disposent pas forcément d'une épargne importante. Avant d’acheter votre bien, il est indispensable de calculer le montant de ces frais, qui sont en grande partie composés des droits d'enregistrement. Chaque Région a sa propre législation en la matière. Sous conditions, vous bénéficierez de certaines réductions s'il s'agit de votre habitation propre et unique.

 1. Wallonie

Le taux des droits d’enregistrement est de 12,5% en Région wallonne. Il existe toutefois un avantage fiscal pour les primo-acquéreurs.

2.500 euros
Avantage fiscal
Le montant de l'avantage fiscal lié à l'abattement sur les droits d'enregistrement en Wallonie.

Ils peuvent bénéficier d’un abattement de 20.000 euros. Concrètement, les droits d’enregistrement ne sont alors calculés que sur la partie du prix d'achat qui dépasse les 20.000 euros. Autrement dit, l’acquéreur ne paie pas de droits d’enregistrement sur la première tranche de 20.000 euros, soit une économie de 2.500 euros. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut toutefois répondre à plusieurs conditions :

• Le bien doit être acheté par des personnes physiques.

• Le bien doit être destiné à l’habitation.

• L’acquisition doit porter sur la totalité du bien en pleine (co)propriété.

• Le bien doit être vendu (pas acquis par donation ou héritage).

• Les acquéreurs ne peuvent pas posséder d'autre habitation.

• Les acquéreurs doivent y établir leur résidence principale dans les trois ans et y demeurer pendant au moins trois ans. 

Chèque-habitat wallon

Outre les droits d’enregistrement, les Régions peuvent déterminer si le capital et les intérêts remboursés dans le cadre d’un emprunt hypothécaire finançant l’habitation propre et unique donnent droit à une réduction d’impôts. Désormais, seule la Région wallonne offre une réduction d’impôts sur le long terme.  

Le chèque habitat, qui favorise les ménages à faibles revenus et avec enfants à charge (prime supplémentaire de 125 euros par an par enfant), s’élève à 1.520 euros par an et par acquéreur, pour autant que leurs revenus annuels nets imposables soient inférieurs à 21.000 euros par anAu-delà, plus ses revenus augmentent, plus le montant du chèque habitat diminue, pour tomber à zéro une fois que les revenus dépassent 81.000 euros net imposables par an. L’avantage est réduit de moitié au bout de dix ans et l’acquéreur ne peut bénéficier du chèque habitat que durant 20 ans maximum.  

En Région bruxelloise, le bonus-logement a disparu le 1er janvier 2017 et a été remplacé par une hausse de l’abattement fiscal sur les droits d’enregistrement 

La Région flamande a supprimé le bonus-logement le 1er janvier 2020 et l’a compensé par une réduction des droits d’enregistrement. 

 

Attention, si ces conditions ne sont pas réunies, vous devrez rembourser l’abattement et payer des droits complémentaires, calculés sur le montant de l’abattement.

Par contre, si vous avez payé le taux plein et que vous revendez votre bien dans un délai de deux ans après l’acquisition, vous pouvez demander une restitution des droits d’enregistrement à hauteur de 3/5 des droits que vous avez payés. 

Il existe également un taux réduit de 6% pour les habitations modestes (revenu cadastral maximum de 745 euros, majoré en fonction de la taille du ménage). Ce taux est appliqué sur une première tranche 163.125 euros. Cette tranche monte à 174.000 euros pour les communes qui se situent en zone de pression immobilière.

Le taux est de 5% si l’achat s’effectue au moyen d'un crédit hypothécaire social. 

 2. Région bruxelloise

21.875 euros
Avantage fiscal
L'abattement fiscal en Région sur les droits d'enregistrement dans la Région de Bruxelles-Capitale procure une économie fiscale maximale de 21.875 euros.

Le taux des droits d’enregistrement bruxellois s’élève à 12,5%. Là aussi, il est possible de bénéficier d’un abattement fiscal en tant que primo-acquéreur, moyennant certaines conditions. L’abattement fiscal en Région bruxelloise s’élève à 175.000 euros. Les primo-acquéreurs ont donc la possibilité de ne pas payer de droits d’enregistrement sur cette première tranche, soit une économie de 21.875 euros. Il faut toutefois répondre à certaines conditions pour bénéficier de cet abattement fiscal:

• Le prix total du bien ne peut pas dépasser 500.000 euros.

• Les acquéreurs doivent être des personnes physiques.

• Le bien doit être affecté ou destiné tout ou en partie à l’habitation.

• L’acquisition doit porter sur la pleine propriété. 

• Le bien doit être vendu (pas acquis par donation ou héritage).

• Les acquéreurs ne peuvent pas posséder d'autre habitation.

• Les acquéreurs doivent y établir leur résidence principale dans les cinq ans et y demeurer pendant au moins cinq ans. 

Si vous quittez votre logement endéans les cinq ans, il faudra restituer l’abattement (21.875 euros) et payer éventuellement des droits complémentaires.   

Par contre, si vous revendez votre bien dans un délai de deux ans après l’acquisition, vous pouvez demander une restitution des droits d’enregistrement à hauteur de 36% des droits que vous avez payés. 

3. Flandre

Reportabilité des droits d’enregistrement

Il est possible, dans certains cas, en Région flamande uniquement, de reporter les droits d’enregistrement payés antérieurement. Les droits payés lors de l’achat d’un premier bien servant de résidence principale pourront être imputés sur les droits d’enregistrement à payer lors de l’acquisition d’une nouvelle résidence principale. Seule la différence entre les deux montants devra alors être payée. Cette reportabilité est assortie de plusieurs conditions: il faut posséder un logement, vendre l’ancien logement, acquérir un nouveau logement et s’engager à habiter dans le bien. Le montant maximal de reportabilité est de 12.500 euros. 

 

Depuis le 1er janvier 2020, le taux en Région flamande en cas d’achat d’une habitation unique servant de logement familial s’élève à 6%. Dans les autres cas (résidence secondaire, terrain, etc.), le taux est de 10%. Pour bénéficier du taux réduit, il faut répondre à certaines conditions:

• Les acquéreurs doivent être des personnes physiques.

•  L’achat doit concerner le logement familial

•  L’habitation doit être unique, l’acquéreur ne peut pas posséder d’autre bien.

• L’acquisition doit porter sur la pleine (co)propriété.

• L’acquisition doit être pure et simple.

• L'acheteur doit se domicilier dans le logement dans les deux ans après la passation de l’acte.

Il est également possible de bénéficier d’un abattement fiscal sur la première tranche de 80.000 euros, soit une économie de 5.600 euros, si le prix d'achat de la maison est inférieur à 200.000 euros (ou 220.000 s’il est situé dans une commune principale ou dans une commune de la périphérie flamande autour de Bruxelles).

Si vous effectuez une profonde rénovation énergétique de l'habitation et sous conditions, vous pouvez bénéficier d'un taux réduit de 5%. Dans ce cas, l'abattement est limité à 4.800 euros si le prix d'achat de votre habitation est inférieur à 200.000 (ou 220.000 euros).

Résumé

• Les droits d'enregistrement diffèrent selon les Régions. Il existe pour chaque Région un taux fixe, assorti ou non de réductions comme un taux réduit, un abattement ou encore une reportabilité des droits déjà payés pour une habitation précédente. 

• En Wallonie, le taux des droits d’enregistrement est de 12,5% avec un abattement pour ceux qui achètent leur première habitation de 20.000 euros, soit une économie de 2.500 euros. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut toutefois répondre à plusieurs conditions :

• En Région bruxelloise, le taux des droits d’enregistrement bruxellois s’élève à 12,5%. Là aussi, il est possible de bénéficier d’un abattement fiscal en tant que primo-acquéreur. L’abattement fiscal en Région bruxelloise s’élève à 175.000 euros, soit une économie de 21.875 euros. Il est réservé aux acquisitions dont le prix est inférieur à 500.000 euros. 

• En Flandre, le taux en Région flamande en cas d’achat d’une habitation unique servant de logement familial s’élève à 6%. Dans les autres cas (résidence secondaire, terrain, etc.), le taux est de 10%. Il est également possible de bénéficier d’un abattement fiscal sur la première tranche de 80.000 euros, soit une économie de 5.600 euros, si le prix d'achat de la maison est inférieur à 200.000 euros (ou 220.000 s’il est situé dans une commune principale ou dans une commune de la périphérie flamande autour de Bruxelles).

Si vous effectuez une profonde rénovation énergétique de l'habitation et sous conditions, vous pouvez bénéficier d'un taux réduit de 5%. Dans ce cas, l'abattement est limité à 4.800 euros si le prix d'achat de votre habitation est inférieur à 200.000 (ou 220.000 euros).

 

 

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