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Quatre solutions pour la fiscalité des immeubles à l'étranger

Condamné par l'Europe pour sa fiscalité des immeubles à l'étranger, l'État belge doit revoir sa copie. Voici les quatre possibilités qui s'offrent à lui.
©netto

Comment l'État belge taxera-t-il les résidences secondaires à l'étranger à l'avenir? La condamnation, par la Cour européenne de justice, de la fiscalité belge sur les immeubles à l'étranger appelle une intervention rapide du gouvernement fédéral. Ce dernier peut explorer plusieurs pistes.

Rappelons au préalable que le problème soulevé par la justice européenne est la différence de traitement fiscal entre une résidence secondaire en Belgique, qui est taxée sur base du revenu cadastral, et une résidence à l'étranger, dont soit les loyers réellement perçus soit la valeur locative réelle sont taxés, selon que le bien est loué ou non. Comme le revenu cadastral belge est en principe bien plus faible que la valeur locative ou le loyer réel, il y a une différence de traitement qui nuit à la libre circulation des capitaux: la résidence sur le sol belge est avantagée fiscalement.

Le ministre des Finances, Vincent Van Peteghem, a promis d'y remédier dans les prochaines semaines. Que peut-il décider?

1. Laisser tomber le revenu cadastral...

Pour les résidences secondaires non mises en location, la Belgique pourrait laisser tomber la référence au revenu cadastral et taxer l'immobilier belge sur base de la valeur locative réelle, comme pour les immeubles à l'étranger. Mais dans ce cas, "comment fixer la valeur locative sans faire de nouvelle péréquation des revenus cadastraux et risquer d’encourir à nouveau des reproches au niveau européen?", s'interroge Pierre-Philippe Hendrickx, avocat chez Nibelle & Partners, selon qui c'est "probablement la plus mauvaise des solutions".

... et taxer les revenus réels

Et en cas de mise en location de la résidence secondaire belge, l'État belge pourrait opter pour une taxation du revenu réel, comme pour les biens étrangers donnés en location. Comme les baux de résidence belges doivent être enregistrés, les revenus réels peuvent être assez facilement connus par le fisc.

"Cette solution est sans doute la plus juste", estime Pierre-Philippe Hendrickx. "Elle impliquerait cependant un accroissement non négligeable de la fiscalité immobilière des particuliers et nécessiterait un accord politique peut-être difficile à obtenir au sein d’un gouvernement aussi hétéroclite. Par ailleurs, le revenu réel d’un immeuble sis à l’étranger est assez difficilement contrôlable."

Ce serait d'autant plus délicat que "les propriétaires répercuteraient certainement le surcoût fiscal sur les locataires", ajoute Denis-Emmanuel Philippe, avocat associé chez Bloom Law. "Cela provoquerait donc une hausse des loyers. Cette solution paraît donc compliquée sur le plan politique."

2. Exonérer totalement les revenus d’immeubles étrangers

L'État belge pourrait exonérer complètement les revenus d’immeubles situés à l'étranger. Cette solution "est à mon avis la plus simple et la plus rapide à mettre en œuvre", estime Pierre-Philippe Hendrickx. "Compte tenu des conventions préventives de double imposition, la Belgique ne tient compte du revenu de l'immeuble à l'étranger que pour déterminer le taux de l'impôt belge applicable aux autres revenus du contribuable. Par conséquent, l'impôt belge sur les immeubles à l'étranger est relativement négligeable."

"Exonérer complètement les revenus d’immeubles étrangers ne coûterait pas très cher à l’État belge, mettrait fin au litige avec la Commission et simplifierait les déclarations fiscales."
Pierre-Philippe Hendrickx
Avocat chez Nibelle & Partners

En effet, avec ses revenus belges, le contribuable qui détient une résidence à l'étranger atteint déjà très régulièrement les tranches de revenus les plus taxées. L'ajout des revenus immobiliers étrangers change peu la donne. "Exonérer complètement les revenus d’immeubles situés dans un autre État de l’Espace économique européen ne coûterait donc pas très cher à l’État belge, mettrait fin au litige avec la Commission et simplifierait les déclarations fiscales", conclut Me Hendrickx.

3. Exonérer partiellement les revenus immobiliers étrangers

Il s'agirait, pour la Belgique, de taxer la valeur locative réelle ou le loyer réel du bien à l'étranger mais appliquant une réduction pour tenir compte de la sous-évaluation des revenus cadastraux en Belgique. À cet égard, "le législateur belge pourrait s’inspirer d’une jurisprudence ayant décidé, sur base de travaux réalisés par l’OCDE et d’une pratique de la Commission européenne, que le revenu cadastral belge équivaut à environ 22,5% des loyers produits par un immeuble à l’étranger", explique Grégory Homans, associé gérant du cabinet Dekeyser & Associés. Dans ce cas, "seuls 22,5% des loyers produits par l’immeuble étranger devraient être repris dans la déclaration fiscale belge. Cette solution n’est toutefois pas pleinement satisfaisante au regard du droit européen", juge Me Homans.

"Le législateur belge pourrait s’inspirer d’une jurisprudence ayant décidé que le revenu cadastral belge équivaut à environ 22,5% des loyers produits par un immeuble à l’étranger."
Grégory Homans
Associé gérant du cabinet Dekeyser & Associés

Pour Denis-Emmanuel Philippe, qui précise que cette solution avait été retenue dans un litige devant la cour d'appel de Liège, jugé le 28 juin 2017, cela "permettrait d'éviter la discrimination et serait politiquement beaucoup plus facile à défendre que l'alternative consistant à taxer plus lourdement les loyers d'immeubles belges". Toutefois, tout comme dans la deuxième hypothèse, l'État belge y perdrait des rentrées fiscales mais un peu moins.

"Exonérer partiellement les revenus immobiliers étrangers permettrait d'éviter la discrimination et serait politiquement beaucoup plus facile à défendre que l'alternative consistant à taxer plus lourdement les loyers d'immeubles belges."
Denis-Emmanuel Philippe
Avocat associé chez Bloom Law

4. Ne rien faire...

L'État belge pourrait-il se résoudre à payer les astreintes? "À raison de 7.500 euros par jour, cela coûte 2.737.500 euros par an à l’État", calcule Pierre-Philippe Hendrickx. "Il y a donc un calcul, assez cynique, à faire pour voir si, par rapport à une exonération des immeubles étrangers (solutions 2 et 3, NDLR), le système actuel rapporte plus que les astreintes. Est-ce toutefois politiquement faisable?" Compte tenu de l'engagement du ministre des Finances à appliquer la décision européenne, on imagine que non...

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