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Les loyers bientôt taxés en Belgique?

La Commission européenne estime que la fiscalité immobilière privilégie les biens mis en location en Belgique par rapport à ceux situés à l’étranger.
©BELGA

Dans un avis motivé transmis au gouvernement belge, la Commission européenne estime que la fiscalité immobilière privilégie les biens mis en location en Belgique par rapport à ceux situés à l’étranger.

Cela constitue "une restriction aux mouvements de capitaux" au sein de l’Union européenne, estime le commissaire en charge de l’Union douanière Algirdas Semeta. Il ne voit "aucune justification" à cette restriction.

→ En cause: le fait que les immeubles en Belgique sont taxés selon leur revenu cadastral, alors que les immeubles à l’étranger sont taxés sur les loyers réellement perçus.

L’analyse de la Commission conclut que la première méthode est nettement plus favorable aux contribuables. "La différence est susceptible de dissuader les ressortissants de la Belgique d’investir leurs capitaux dans des biens immobiliers sis à l’étranger", estime la Commission.

En conséquence, elle invite la Belgique à uniformiser sa fiscalité immobilière.

Etat des lieux

La Belgique et la Commission en sont actuellement au stade du dialogue, en vue de trouver une solution. La procédure est donc moins avancée que pour la fiscalité de l’épargne. Cela n’empêche pas le ministre des Finances Koen Geens (CD&V) de réfléchir dès à présent à des pistes de solution. Mais, à ce jour, aucune n’a été déposée sur la table du gouvernement.

Certains notaires se sont toutefois émus d’une présentation du ministre Geens le 12 novembre dernier, dont on pouvait déduire qu’un projet de taxation généralisée des loyers réels était acquis. Mais les effets d’une telle taxe sont très incertains. Et pourraient mener à… une baisse des recettes fiscales.

Dans un cas, le revenu imposable est déterminé par un montant plus ou moins fixé forfaitairement, dans l’autre par une valeur réelle, note la Commission.

 "Une telle différence est susceptible de dissuader les ressortissants de la Belgique d’investir leurs capitaux dans des biens immobiliers sis à l’étranger", lit-on dans l’avis motivé, signé par le commissaire en charge de l’Union douanière, Algirdas Semeta.

Deux raisonnements: la Belgique vs la Commission

Le revenu cadastral est basé sur la valeur locative, après déduction de 40% pour frais d’entretien. Un montant de référence a été fixé en 1975, il est depuis indexé et, dans certains cas, réestimé. Selon la Commission, cette indexation ne suffit à couvrir l’évolution effective des loyers et aboutit à "des valeurs bien inférieures". Elle cite une étude de l’OCDE qui conclut qu’entre 2003 et 2010, les loyers ont augmenté de 48% pour seulement 19,47% au revenu cadastral.

L’Europe a alerté la Belgique sur cette situation dès 2007. Le gouvernement belge s’est défendu, en arguant de "l’incidence négligeable" de la différence de traitement. Parce que, d’un côté, le revenu cadastral a été révisé et, de l’autre, les loyers perçus sont diminués des impôts payés à l’étranger. S’il reste des différences, elles ne constitueraient pas des "obstacles réels à l’investissement à l’étranger par des citoyens belges".

La Belgique invoque dès lors une question de proportionnalité, devant la perspective de devoir un jour prendre "des mesures lourdes et coûteuses" d’adaptation de la fiscalité immobilière sur base de la valeur locative réelle.

Hausse de 400 à 1000%

Mais la Commission n’en démord pas. Selon ses propres calculs, si les immeubles belges devaient être taxés sur les loyers réels au lieu du revenu cadastral, la base imposable augmenterait de 400 à plus de 1.000% (mais, sait-on jamais, le précompte immobilier diminuerait…). La différence entre les deux systèmes est donc "tout autre que mineure".

"En tout état de cause, même une différence de traitement d’une importance mineure représente une restriction à la libre circulation des capitaux, prohibée par le Traité", écrit le commissaire Algirdas Semeta.

Le sujet est éminemment sensible comme celui de la fiscalité sur l’épargne mais le ministre Geens semble néanmoins bien décidé à tenter de répondre aux exigences de la Commission. Sans doute pas à quelques mois des élections, alors que le dernier budget de la législature est bouclé.

Mais rien n’empêche de préparer le terrain pour la prochaine coalition. Et même de penser que la fiscalité immobilière ne restera pas éternellement épargnée des politiques d’assainissement des finances publiques.

Dans un cas, le revenu imposable est déterminé par un montant plus ou moins fixé forfaitairement, dans l’autre par une valeur réelle, note la Commission. "Une telle différence est susceptible de dissuader les ressortissants de la Belgique d’investir leurs capitaux dans des biens immobiliers sis à l’étranger", lit-on dans l’avis motivé, signé par le commissaire en charge de l’Union douanière, Algirdas Semeta.

Le revenu cadastral est basé sur la valeur locative, après déduction de 40% pour frais d’entretien. Un montant de référence a été fixé en 1975, il est depuis indexé et, dans certains cas, réestimé. Selon la Commission, cette indexation ne suffit à couvrir l’évolution effective des loyers et aboutit à "des valeurs bien inférieures". Elle cite une étude de l’OCDE qui conclut qu’entre 2003 et 2010, les loyers ont augmenté de 48% pour seulement 19,47% au revenu cadastral.

L’Europe a alerté la Belgique sur cette situation dès 2007. Le gouvernement belge s’est défendu, en arguant de "l’incidence négligeable" de la différence de traitement. Parce que, d’un côté, le revenu cadastral a été révisé et, de l’autre, les loyers perçus sont diminués des impôts payés à l’étranger. S’il reste des différences, elles ne constitueraient pas des "obstacles réels à l’investissement à l’étranger par des citoyens belges". La Belgique invoque dès lors une question de proportionnalité, devant la perspective de devoir un jour prendre "des mesures lourdes et coûteuses" d’adaptation de la fiscalité immobilière sur base de la valeur locative réelle.

Hausse de 400 à 1000%

Mais la Commission n’en démord pas. Selon ses propres calculs, si les immeubles belges devaient être taxés sur les loyers réels au lieu du revenu cadastral, la base imposable augmenterait de 400 à plus de 1.000% (mais, sait-on jamais, le précompte immobilier diminuerait…). La différence entre les deux systèmes est donc "tout autre que mineure". "En tout état de cause, même une différence de traitement d’une importance mineure représente une restriction à la libre circulation des capitaux, prohibée par le Traité", écrit le commissaire Algirdas Semeta.

Le ministre des Finances Koen Geens (CD&V) a récemment évoqué le problème devant l’assemblée générale des notaires. Il avait entrouvert une porte vers une taxation des loyers réels. "Une perspective toute théorique, aucun projet concret n’est sur la table du gouvernement", assure son cabinet. Le sujet est éminemment sensible comme celui de la fiscalité sur l’épargne mais Geens semble néanmoins bien décidé à tenter de répondre aux exigences de la Commission. Sans doute pas à quelques mois des élections, alors que le dernier budget de la législature est bouclé. Mais rien n’empêche de préparer le terrain pour la prochaine coalition. Et même de penser que la fiscalité immobilière ne restera pas éternellement épargnée des politiques d’assainissement des finances publiques.

 

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