Les multipropriétaires visés par le fisc

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Selon l’avocat fiscaliste Thierry Litannie, le fisc pourrait requalifier l’intégralité des revenus en tant qu’activité professionnelle pour ceux qui sont un peu trop actifs dans l’immobilier.

Il y a une dizaine de jours, le SPF Finances a annoncé des "actions de contrôle en vue d’augmenter le respect spontané des obligations fiscales". En d’autres mots, cela concerne les contribuables qui pourraient prochainement faire l’objet d’un contrôle fiscal, ceux notamment qui déduisent des frais professionnels réels, ceux qui ont des comptes à l’étranger…

Cela concerne aussi la déclaration des revenus immobiliers. À cet égard, Thierry Litannie, avocat associé chez Lawtax, parle d’une offensive du fisc qui prend de l’ampleur.

"Si on ne déclare pas ces revenus et qu’un jour, on vend cet immeuble et que l’on désire rapatrier en Belgique les fonds provenant de la vente, aucune banque n’acceptera ces sommes."
Thierry Litannie

Lors d’un exposé à la tribune du cercle Ecofin Club, l’avocat fiscaliste évoque deux axes de contrôle. Tout d’abord, les immeubles situés à l’étranger. Si on a, en tant que résident fiscal belge, un immeuble dans le sud de la France, on est obligé de déclarer le revenu réel si cet immeuble est loué à un tiers ou de déclarer un "revenu théorique" s’il s’agit d’une résidence de vacances que l’on occupe soi-même.

Le "revenu théorique" est la transposition de notre revenu cadastral belge. Le système a été condamné à deux reprises par la Cour de justice de l’Union européenne, mais Thierry Litannie conseille toutefois de déclarer ces revenus immobiliers de l’étranger.

"Si on ne déclare pas ces revenus et qu’un jour, on vend cet immeuble et que l’on désire rapatrier en Belgique les fonds provenant de la vente, aucune banque n’acceptera ces sommes. Les banques ne veulent en aucun cas être complices de près ou de loin d’un éventuel blanchiment. Dès lors, il faut montrer patte blanche."

Requalification

Mais une des grandes nouveautés, poursuit Thierry Litannie, c’est l’enquête auprès des multipropriétaires immobiliers.

L’objet de l’offensive est de requalifier l’activité immobilière des contribuables en "activité professionnelle".

L’objet de l’offensive est de requalifier l’activité immobilière des contribuables en "activité professionnelle" si le fisc estime que ces derniers ont un trop grand nombre d’immeubles, qu’ils sont un peu trop actifs dans l’immobilier et que leur activité sort dès lors de la "gestion normale d’un patrimoine privé".

Le fisc peut alors requalifier l’intégralité des revenus en tant qu’activité professionnelle. Et cela pourrait faire mal.

Flou artistique et appréciation du fisc

Thierry Litannie parle d’une offensive dangereuse pour le contribuable car cela peut porter sur des montants importants si on requalifie ainsi les loyers et les éventuelles plus-values immobilières. D’autant qu’il existe un problème important. Il règne un très grand flou puisque le code des impôts sur les revenus ne contient aucune définition de ce qu’est une activité professionnelle. Tout va donc dépendre du nombre d’opérations immobilières, de leur fréquence et… de l’appréciation du fisc. C’est pour le moins problématique.

"À partir de combien d’immeubles gérés peut-on être contrôlé? Personne ne le sait."
Thierry Litannie
Avocat lawtax

"Personne ne sait quel sera le catalyseur qui va déclencher un contrôle du fisc, ni à partir de combien d’immeubles gérés, une activité sort du cadre privé."

Il faut savoir, poursuit encore l’avocat fiscaliste, que l’administration dispose de notre pedigree immobilier complet sur une période s’échelonnant sur 20 ans.

Si vous êtes un multipropriétaire immobilier, il y a donc quelques raisons de vous inquiéter: le fisc pourrait venir frapper à votre porte et effectuer une demande de renseignements.

Pour Thierry Litannie, cela concerne au premier chef ceux qui n’ont pas d’autre activité (le fisc pourrait considérer cela comme suspect, surtout dans le cas de chômeurs qui sont multipropriétaires…) ou ceux qui ont un métier lié de près ou de loin à l’immobilier (entrepreneurs, notaires, agents immobiliers…). Un contribuable averti en vaut deux…

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