Globalement, nous avons un problème : nos habitations sont trop anciennes, elles sont mal, voire pas du tout isolées et elles consomment trop d’énergie. Plus de 80 % des logements dans notre pays datent d’avant 1981.
A Bruxelles, c’est pire encore : plus de 90 % des logements datent d’avant 1981. Il faut donc faire quelque chose. Il le faudra d’ailleurs : la Commission européenne a déjà annoncé la couleur et elle se fera de plus en plus insistante sur la nécessité de réduire l’impact environnemental du logement. Comment y arriver sinon en (re)construisant ? C’est un premier point.
L’évolution structurelle de la Belgique fait que le bonus logement, c’est-à-dire les avantages fiscaux liés à l’acquisition et/ou à la construction du logement familial, est désormais du ressort des trois Régions. Or, à terme, ce bonus logement, qui coûte déjà 1,2 milliard d'euros à la collectivité, ne pourra plus être supporté : il augmente en effet d’année en année.
Bref, il faudra trancher dans le vif. Or beaucoup de ménages comptent sur cet incitant fiscal. Si on le leur retire, il faudra le compenser par autre chose. C’est un deuxième point.
Il y a longtemps que l’on entend dire que le logement est devenu trop cher dans notre pays. Certaines études internationales parlent de surévaluation, d’autres contredisent ce constat.
Une chose est sûre : le coût de construction d’un logement neuf est en hausse constante du fait notamment de l’explosion du prix des terrains et la part que les ménages doivent financer sur fonds propres est en hausse constante. Tout cela a pour effet de ramener les candidats bâtisseurs vers le marché des biens existants et d’en soutenir les prix – pour ne pas dire plus.
La Confédération Construction (patronat du secteur) n’hésite pas à dire que " si le prix des logements existants se maintient dans notre pays, c’est parce que les ménages qui veulent construire et ne le peuvent plus se rabattent sur le marché secondaire ". C’est un troisième point.
Il y en a un quatrième. La Belgique a abaissé en 2009-2010 la TVA sur le logement neuf de 21 à 12 % pour les 50.000 premiers euros investis dans ce type de bien. L’impact a été énorme : le nombre des permis de bâtir a augmenté de 10 % pour retomber dans les mêmes proportions dès que la mesure a pris fin. En d’autres termes, une baisse de la TVA a un impact direct sur la demande en logements neufs.
Si l’on met tout cela ensemble, qu’obtient-on ? C’est tout l’intérêt de l’étude que vient de publier le Pr Johan Albrecht. Une étude qui a surtout le mérite de prendre en compte le solde global d’une baisse de la TVA sur le logement neuf et d’une suppression phasée du bonus logement, un solde qui fait que cette double opération peut être considérée comme " une option politique pertinente ".
Pourquoi ? Parce qu’une baisse de la TVA augmenterait la demande et gonflerait les carnets de commandes du secteur de la construction. Or chaque habitation neuve est plus performante sur le plan environnemental (ce qui va dans le sens des objectifs climatiques de l’Union européenne), elle génère des recettes fiscales importantes en TVA, sur le travail et sur le précompte immobilier. L’impact sur la construction de logements neufs serait considérable, tant au niveau du volume (+ 6.900 unités par an, soit + 12,5 %) que de l’emploi (+ 11.000 unités, dont 7.500 dans la construction).
Le plus intéressant est sans doute ceci : en soldant le coût fiscal d’une réduction de la TVA de 21 à 12 %, l’impact de ses effets et le soulagement que serait pour les Régions la suppression du bonus logement, le résultat est… positif pour l’Etat. Incroyable, non ?
