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Une seconde résidence à la côte n'est pas toujours le meilleur investissement

Sur les trente dernières années, l’achat d’un appartement - à la côte ou ailleurs ne tient pas la comparaison par rapport à un investissement en actions. Même si l’on ne tient pas compte des dividendes, l’indice boursier a augmenté plus rapidement qu’un appartement à Knokke, le champion de la côte belge.
©Photo News

De nombreux Belges ne jurent que par un investissement dans un appartement à la côte. "C’est le meilleur investissement à long terme. Et en même temps, vous pouvez en profiter!" Mais est-ce conforme à la vérité? L’Echo a comparé l’évolution du prix moyen d’un appartement à la côte (9 communes) avec celle dans l’ensemble du pays — avec et sans revenus locatifs — et avec celle d’un investissement en actions belges. Voici les principales tendances qui se dégagent de notre analyse.

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Au cours de la période 1983-2013, le prix moyen d’un appartement à la côte a été multiplié par six. Si vous avez investi il y a trente ans, vous avez à première vue fait une affaire en or, avec une importante plus-value. En effet, les prix y ont augmenté de 506%. Durant cette période, l’inflation est restée limitée à 101%. Mais ce serait un peu simpliste de dire que si vous avez acheté il y a trente ans, vous avez réalisé une plus-value de 405%. Au fil des ans, vous avez sans doute dû investir dans des travaux d’entretien importants pour garder votre appartement en bon état.

Trois vitesses

Avec une plus-value de 506%, la côte fait aussi bien que Bruxelles (+ 503%), un peu mieux que la Flandre (+ 452%), et beaucoup mieux que la Wallonie (+ 366%). Le marché des appartements dans le sud du pays est beaucoup plus limité que dans le reste du pays. Ce n’est donc pas un hasard si la hausse moyenne belge (+ 450%) est proche de celle de la Flandre.

Entre 1983 et 2013, le prix des habitations à la côte a augmenté de 6,19% par an, contre une hausse de 6,17% à Bruxelles, de 5,86% en Flandre, et de 5,27% en Wallonie.

Côte contrastée

Mais tous les investisseurs ayant opté pour un appartement à la côte ne peuvent pas crier victoire. Le prix d’un appartement à Knokke a augmenté de 6,89% par an, suivi de près par Nieuport (6,85%) et par Coxyde (6,54%). Mais dans les six autres stations balnéaires (Blankenberge, Bredene, Middelkerke, Ostende, Le Coq en La Panne) les prix n’ont augmenté que de 5,75% par an. C’est moins qu’en Flandre, et a fortiori moins qu’à Bruxelles. On peut cependant dire sans se tromper que Knokke est devenue impayable depuis de nombreuses années: les prix y ont augmenté en moyenne de 1,39 point de plus qu’à Blankenberge.

Coûts et revenus

Jusqu’ici, la comparaison ne tient pas compte des coûts et des revenus au moment de l’achat et en cas de mise en location du bien acheté. Lors de l’achat d’un appartement existant à la côte, les droits d’enregistrement ne sont que de 10%. De nombreux propriétaires à la côte ne louent pas leur bien, ce qui signifie qu’ils doivent chaque année supporter l’ensemble des coûts, qui peuvent rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros.

Dans une ville comme Ostende, la taxe annuelle sur les secondes résidences est passée de 500 à 1.000 euros. Il faut aussi compter avec les taxes communales qui peuvent rapidement chiffrer, en particulier s’il s’agit de constructions anciennes. En règle générale, pour couvrir l’ensemble des coûts d’entretien et de réparation, il faut louer son bien pendant au moins quatre mois par an, dont un mois en haute saison. Très peu de propriétaires y arrivent.

Vive les locataires!

Les propriétaires qui louent leur appartement dans le cadre d’un bail locatif classique retirent un rendement net positif. Mais vu que les prix de l’immobilier ont augmenté plus vite que les prix des loyers, ce rendement dépasse rarement 2%. Vu que l’on considère que les prix de l’immobilier augmenteront peu, voire pas du tout dans un proche avenir, les revenus locatifs prennent une place de plus en plus importante dans le rendement d’un investissement immobilier. Mais aujourd’hui, de nombreux propriétaires ne louent même plus leur bien parce que les problèmes avec les locataires ne cessent de s’aggraver. A la côte comme ailleurs.

Capricieux mais performant

Avec les crises boursières (2001, 2008/2009…),, de nombreux investisseurs ont cherché refuge dans l’immobilier. C’était l’époque de la chute de Lernout & Hauspie et de Fortis, et les indices boursiers ont perdu la moitié de leur valeur en une année. La baisse permanente des taux des carnets d’épargne, les crises immobilières à l’étranger et la forte hausse de l’immobilier en Belgique ont fait sensiblement remonter les cours de Bourse ces dernières années.

Depuis 1983, l’indice Belgian All Shares (BAS), qui reprend l’ensemble des actions belges, a augmenté de 7,06% par an, soit un peu plus que la plus-value d’un appartement à Knokke (6,89%). Bien entendu, les marchés boursiers pourraient connaître une forte correction. On remarque cependant qu’au cours des trente années prises en compte pour notre analyse, la hausse cumulée de l’indice boursier dépassait très souvent l’augmentation des prix d’un appartement à Knokke.

Superdividende

Si l’on intègre les revenus des dividendes, même Knokke se retrouve loin derrière les actions. Entre la fin 1983 et la fin 2013, l’indice BAS est passé de 2.943 points à 33.340 points, soit une hausse de 1.789% ou 10,29% par an.

2014

Cette année, l’indice boursier a encore augmenté son avance. Au premier semestre 2014, il affiche une hausse de 9,2%, alors que le prix d’un appartement à Knokke a baissé pendant les six premiers mois de l’année, comparé à la même période un an plus tôt. L’ensemble du marché belge a, quant à lui, augmenté de 1,4%.

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