Attention aux crédits bullets associés à une assurance-vie

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Selon la FSMA et le SPF Economie, certains emprunteurs se voient proposer des formules d'emprunt hypothécaire à terme fixe (remboursement de capital à la fin du crédit) couplées à un produit d'assurance-vie (branche 21 ou 23) pour reconstituer le capital. Ils mettent en garde contre cette formule qui n'est, au mieux, pas toujours avantageuse financièrement, au pire, dangereuse pour l'emprunteur.

La FSMA et le SPF Economie mettent en garde contre certaines formules de financement d’un achat immobilier qui combinent un crédit hypothécaire et un contrat d’assurance-vie de la branche 21 ou 23.

Ils visent en réalité une formule particulière de crédit "bullet" (crédit à terme fixe) qui associe un contrat d'assurance-vie en vue de la reconstitution du capital.

Concrètement, lorsque vous concluez un crédit à terme fixe, vous ne remboursez QUE des intérêts tout au long de la durée de l'emprunt et vous remboursez le capital au terme du crédit hypothécaire. Selon la FSMA et le SPF Economie, "bien souvent, ce type de formule s’accompagne d’un contrat d’assurance-vie qui devra permettre de reconstituer le capital emprunté à l’échéance du contrat. Cette assurance-vie peut être de la branche 21 ou de la branche 23, avec des différences au niveau des rendements envisagés et des risques encourus par les clients". Quel est le problème, selon eux?

1. Les intérêts d’un crédit hypothécaire à terme fixe sont bien souvent plus élevés que dans le cadre de crédits classiques. En outre, les assurances impliquent des taxes, des frais d’entrée et d’éventuels frais de gestion. Ce n'est donc pas forcément une solution avantageuse. 

2. Si le produit d’assurance n’a pas un rendement suffisant (notamment en branche 23, ni le capital ni le rendement ne sont garantis), le client peut se retrouver dans l’impossibilité de rembourser le crédit à l’échéance. Par conséquent, ce genre de formule ne convient pas à tous les types de clients, surtout s’il s’agit de financer l’achat de la résidence principale.

Pas fréquent

Cependant, selon Patrick Segers, courtier, "il y a bien eu des problèmes avec cette formule au début des années 2010, mais aujourd'hui, il n'y a plus beaucoup de banques qui proposent des crédits bullets assortis d'un contrat d'assurance pour la reconstitution du capital". 

De manière générale, le crédit bullet - qu'il soit assorti ou pas à un contrat d'assurance-vie -  n'est pas un produit à mettre entre toutes les mains. La manière dont le capital sera reconstitué à l'échéance (héritage, donation, assurance groupe, vente de l'immeuble en cas d'investissement) est naturellement primordiale.

Une chute du marché immobilier aurait beaucoup plus d'impact sur les emprunteurs qui ont un crédit bullet et qui comptaient sur la revente du bien pour rembourser le capital, que sur ceux qui ont contracté un emprunt hypothécaire classique (grâce auquel ils ont déjà remboursé une partie du capital)... 

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