Comment mettre en location une maison de vacances?

©Hollandse Hoogte / Clemens Rikken

Booking.com, Airbnb, Belvilla. Ceux qui cherchent un locataire pour leur résidence de vacances ont le choix entre différents canaux. Comment trouver le bon équilibre entre rendement et facilité?

La mise en location d’une résidence de vacances exige un peu plus d’attention que pour une location classique. Vous devez présenter votre bien de manière attrayante, de préférence avec de belles photos, fixer un prix, trouver des locataires via les sites et plates-formes internet, gérer et faire le suivi des réservations, et accueillir les locataires. Sans oublier les petits problèmes à régler en cours de location.

Anouchka De Marelle loue avec son frère la Maison Matan à Houdremont, une résidence de vacances de caractère située dans les Ardennes, qu’ils ont entièrement rénovée et qui peut accueillir 20 personnes. Ils gèrent en grande partie tout le processus de location. "Nous avons investi beaucoup de temps, surtout au début. Il a fallu créer le site internet et le tenir à jour, préparer des brochures et les distribuer, et mettre en place des actions Facebook. Mais lorsque tout est lancé, les choses sont plus faciles. Aujourd’hui, cela se résume à répondre à quelques mails par jour."

Actions promotionnelles en ligne

Vu qu’ils considèrent cette maison de vacances également comme un investissement, ils essaient de la louer aussi souvent que possible. "Nous faisons de la publicité sur plusieurs sites connus comme Booking.com et Airbnb, et nous lançons des actions via des sites spécialisés", raconte Anouchka De Marelle. "Même si nous avons investi beaucoup de temps dans la promotion via Facebook et les dépliants, ce sont ces sites populaires qui nous apportent de loin le plus de locataires, c’est-à-dire jusqu’à 60% des locations, contre 20% pour notre propre réseau et notre site internet." Ces sites et plates-formes facturent une commission. "Le montant de ces commissions varie d’un site à l’autre, souvent entre 15 et 20%, explique Anouchka De Marelle. Mais notre maison est louée tous les week-ends."

7 conseils pour louer sans souci
  • Pour une maison de vacances louée pour de courtes périodes, le prix est souvent « all in ». Lorsque vous fixez le prix, tenez compte de la consommation d’électricité, d’eau et de gaz des locataires et des taxes éventuelles.
  • Assurez non seulement le bien, mais aussi son contenu.
  • Lorsque vous louez une maison de vacances, vous pouvez exiger la garantie en espèces.
  • Faites un état des lieux complet, mais aussi un inventaire de tous les meubles et ustensiles de cuisine.
  • Ne remettez les clés au locataire qu’après avoir reçu la garantie et signé l’état des lieux.
  • Demandez le paiement du montant total de la location avant la remise des clés.
  • Contrôlez l’état du bien lors du départ du locataire. Vérifiez si le contenu de la maison est complet et en bon état.

Vous trouverez plus d’informations sur le site internet des Propriétaires Réunis: www.ve-pr.be

Les plates-formes les plus connues se contentent de mettre en contact locataires et propriétaires et d’organiser le paiement. Les autres aspects de la location, comme le suivi des réservations, le check-in, la transmission des clés, le contrôle lors de la sortie, l’entretien de la maison et l’assurance sont à la charge du bailleur.

Certaines plates-formes proposent un service complet. C’est le cas de Belvilla, le leader du marché en Belgique. "Nous louons les résidences de nos clients via nos propres sites internet, mais aussi via un bon millier de sites partenaires, explique Karin Wagemans de Belvilla Vlaanderen. Nous réglons tous les aspects de la location, afin qu’il n’y ait pas de double réservation. Nous pouvons aussi nous arranger avec le propriétaire pour libérer la maison afin qu’il puisse y prendre ses vacances. Mais plus la disponibilité du bien est grande, plus il est visible sur nos sites."

Reportages professionnels

"La première étape de la location d’une maison de vacances commence par une bonne annonce, explique Karin Wagemans. Nos experts ont suivi une formation en photographie. Nous faisons un reportage photo et nous décrivons l’atmosphère du bien. Les experts aident également à fixer un prix correct pour chaque saison. Et les propriétaires sont automatiquement assurés contre les dégâts."

Actuellement, c’est encore au bailleur qu’il revient de donner accès à l’habitation aux locataires. "Dans d’autres pays européens, nous disposons d’un ‘property service’, qui s’occupe du check-in et du nettoyage. Nous aimerions également mettre ce service en place en Flandre. Nous sommes à la recherche d’un partenaire fiable. Nous souhaitons également mettre en place des solutions technologiques, par exemple des boîtes à clés, des serrures numériques et toutes sortes d’applications intelligentes susceptibles de faciliter les choses pour le locataire et le propriétaire.

"L’argent est versé sur le compte du bailleur deux semaines avant l’arrivée du locataire. Nous assurons également le suivi et le versement d’un éventuel dédommagement en cas d’annulation", poursuit Karin Wagemans. Dans ce cas, une commission est retenue. "Nous ne travaillons pas avec des commissions fixes. Nous définissons le montant qui sera perçu par le propriétaire pour chaque réservation. Le montant de notre commission dépend du bien et de sa situation. La fourchette se situe entre 20 et 30%. Cela effraie certains propriétaires, mais il faut considérer l’ensemble du service sur un an. Nous réglons peut-être 35 ou 40 réservations par an, sans que le propriétaire ne doive intervenir."

Et la fiscalité?

"Pour une résidence secondaire, vous ne payez que le précompte immobilier, explique Katelijne D’Hauwers, juriste auprès des Propriétaires Réunis. Le précompte est calculé la sur base du revenu cadastral indexé. Le revenu cadastral doit être déclaré à l’impôt des personnes physiques, où il est également indexé et majoré de 40%. Ce montant est ajouté à vos autres revenus. Vous ne devez donc pas déclarer les revenus locatifs réels. La durée de la location n’a aucun impact fiscal."

"Si votre maison de vacances se trouve en Belgique, vous devez savoir que la plupart des communes appliquent une taxe sur les résidences secondaires", explique Katelijne D’Hauwers. Elle peut rapidement se monter à quelques centaines d’euros.

"Les maisons de vacances à l’étranger sont taxées dans le pays où la maison est située. Mais la plupart des pays voisins ont signé avec la Belgique un accord de prévention de double imposition, poursuit Katelijne D’Hauwers. Cette exonération vaut entre autres pour les résidences secondaires en France, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Italie et en Turquie. Dans ce cas, vous bénéficiez en Belgique d’une réduction de 100% de l’impôt foncier étranger. Malgré tout, si l’habitation n’est pas louée, vous devez mentionner la valeur locative brute de votre maison de vacances dans votre déclaration fiscale. Les revenus ont un impact sur le taux d’imposition."

Louer soi-même

Les +

  • Vous gardez un contrôle total sur les locataires et les périodes de location.
  • Vous percevez la totalité des loyers.
  • Vous pouvez profiter de votre maison de vacances quand cela vous agrée.

Les –

  • Vous devez vous charger de la promotion et du suivi des paiements.
  • Visibilité limitée, votre maison n’est peut-être pas louée en permanence.
Louer via une plate-forme internet

Les +

  • Bonne visibilité
  • Vous continuez à contrôler les choses vous-même.

Les -

  • Vous devez vous charger des réservations et des contacts avec les locataires.
  • Vous payez une commission de 15 à 20% du loyer.
Louer via une agence spécialisée "full service"

Les +

  • Bonne visibilité
  • Photos et publicités professionnelles
  • Peu d’interventions de votre part
  • Vous êtes d’office assuré en cas de dommage.

Les –

  • Vous payez une commission de 20 à 30% du loyer.

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