Que faire si votre courtier fait faillite?

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Scénario catastrophe: votre courtier fait faillite pendant la vente de votre bien. Rassurez-vous: les vendeurs sont bien protégés, pour autant qu’ils n’aient pas affaire à un courtier non agréé.

Ce qui se passe après la faillite d’un courtier immobilier dépend en grande partie de l’état d’avancement de la vente du bien. Dans le scénario le plus simple, le bien fait partie du portefeuille du courtier, mais aucun vendeur ne s’est encore manifesté. Le mandat de vente n’est pas immédiatement annulé. Les biens sont attribués à un curateur, qui désigne un nouveau courtier.

Le vendeur peut toujours décider de dénoncer son contrat. Et il ne manque pas de bonnes raisons pour le faire. Pour commencer, un vendeur fait souvent appel à une agence immobilière sur la base d’une relation de confiance. Lorsque celle-ci disparaît, il est compréhensible que le vendeur cherche lui-même un nouveau courtier. Par ailleurs, la procédure de liquidation est souvent chronophage et dure facilement plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Pour ceux qui souhaitent vendre rapidement leur bien, il peut être plus intéressant de résilier le contrat et de s’adresser à une autre agence immobilière.

Acompte perdu?

Que se passe-t-il si un acheteur s’est manifesté, qu’il a remis offre et même signé le compromis? "L’agent immobilier n’est qu’un intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur. Il n’est donc pas partie à la cause. La vente peut donc avoir lieu", explique Dorien Stevens de l’Institut Professionnel des agents Immobiliers (IPI).

Les acomptes éventuels sont également protégés. Depuis 2014, il est interdit de les payer en numéraire et l’argent doit être versé sur un compte tiers. "Depuis 1999, le cautionnement financier des capitaux tiers est déontologiquement obligatoire. Il sert de garantie pour le vendeur afin que les acomptes versés sur le compte tiers puissent être remboursés en cas de faillite du courtier. Le cautionnement financier fait partie de la police collective conclue chaque année par l’IPI pour ses membres. Le montant de la garantie se monte à 250.000 euros par sinistre pour la période assurée", dit Dorien Stevens.

"Le vendeur peut être assuré qu’il ne perdra pas son acompte."
Dorien Stevens
responsable de la communication à l’IPI

En plus de ce cautionnement, une protection juridique supplémentaire de l’argent de tiers (dont les acomptes) entrera en vigueur le 1er août 2018. À partir de cette date, l’ancrage légal du compte tiers entrera en vigueur. Il prévoit entre autres que les acomptes soient comptabilisés en dehors de la faillite. En d’autres termes, cet argent ne pourra être saisi pour rembourser les créanciers prioritaires (comme le fisc). "Le vendeur peut donc être assuré de récupérer son acompte", explique Dorien Stevens.

Le vendeur peut même choisir par quelle voie il souhaite récupérer l’avance: soit via le curateur, qui assurera le remboursement de l’acompte sur base de la protection légale, soit en s’adressant à la compagnie d’assurance garantissant le cautionnement financier.

Courtiers non agréés

Le cautionnement financier et la protection juridique de l’acompte ne s’appliquent qu’aux agents immobiliers agréés (et donc reconnus par l’IPI). En cas de faillite, ceux qui ont affaire à un courtier non agréé ne peuvent s’appuyer sur ces mécanismes de protection. Cela vaut donc la peine de vérifier au préalable la liste des courtiers agréés sur le site de l’IPI avant de confier la vente de son bien à un agent immobilier.

Les courtiers non agréés existent bel et bien. En 2017, l’IPI a traité 582 dossiers de courtiers non reconnus. Parfois, aucun problème n’a été signalé, ou les personnes concernées ont fini par obtenir leur agréation. Dans 335 cas, des actions en justice ont été engagées. "Ceux qui ne respectent pas les règles doivent immédiatement cesser leurs activités. Nos détectives vérifient la situation sur le terrain. Si ces personnes continuent leurs activités, nous les assignons en justice. Avec succès. Sur les 43 jugements prononcés en 2017, 42 étaient en faveur de l’IPI. Cela signifie que presque chaque semaine, nous éliminons du marché un agent immobilier non agréé", conclut Dorien Stevens.

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