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Expertise obligatoire: la BNB ne craint pas une hausse du coût des crédits hypothécaires

Selon la BNB, l'expertise obligatoire pour tout crédit hypothécaire n'aura que peu d'impact sur les coûts du crédit et ne risque pas de pénaliser les primo-acquéreurs.
©Belga

À partir du 1er janvier 2022, les banques devront expertiser les biens immobiliers avant d'octroyer un emprunt hypothécaire. Pour rappel, cette obligation découle d'une directive de l'Agence bancaire européenne (ABE).

Cette estimation peut être effectuée par un estimateur interne ou externe, sur la base d’une visite sur place ou en utilisant des modèles statistiques avancés, pour autant qu'ils répondent aux exigences définies par l’ABE. Le risque étant, a priori, que le surcoût lié à cette expertise pénalise l'emprunteur, mais aussi qu'il doive apporter davantage de fonds propres au cas où la valeur d'expertise ressort inférieure au prix d'achat. Rappelons également que la quotité d'emprunt ne peut en principe pas dépasser 90% de la valeur du bien.

"Une visite sur place n’est nécessaire, par exemple, que si la valeur de l’immeuble ne peut être déterminée avec suffisamment de certitude, si la base de données ne contient pas assez de biens présentant des caractéristiques similaires ou si des caractéristiques spécifiques du bien doivent être prises en compte."
BNB

Cependant, la BNB se veut rassurante sur ces deux points. Dans un article sur son site, elle dit s'attendre à ce que les banques belges recourent, dans la plupart des cas, à des modèles statistiques. "Une visite sur place n’est nécessaire, par exemple, que si la valeur de l’immeuble ne peut être déterminée avec suffisamment de certitude, si la base de données ne contient pas assez de biens présentant des caractéristiques similaires ou si des caractéristiques spécifiques du bien doivent être prises en compte", précise-t-elle.

Pas d'expertise, pas de coût. Pas de coût, pas de surcoût pour le consommateur. À ce sujet, Belfius avait indiqué la semaine dernière étudier "les possibilités futures, tant en ce qui concerne un modèle d’évaluation automatisé que la mesure dans laquelle les estimations externes doivent être effectuées en tenant compte du principe de proportionnalité qui peut être appliqué en vertu des directives. À cet égard, on examine également au niveau sectoriel si le régulateur peut marquer son accord sur un level playing field concernant ce principe de proportionnalité".

Par ailleurs, si la valeur d'expertise ressort inférieure à la valeur d'achat, et sachant que la banque ne peut pas prêter en principe davantage que 90% de la valeur du bien, le (primo) acquéreur devra-t-il compléter avec des fonds propres supplémentaires? La BNB se veut rassurante et explique que "le résultat de l’estimation est un indicateur supplémentaire permettant de déterminer la valeur du bien et, en cas d’écart important par rapport à la valeur d’achat, la banque doit en tenir compte pour déterminer le montant du prêt". Elle rappelle toutefois que la limite des 90% de quotité n'est pas absolue.

"La politique de la BNB permet aux banques de dépasser la quotité de 90% pour 35% des prêts accordés aux primo-acquéreurs". La BNB note que la plupart des banques poursuivent une politique prudente et que, dans un certain nombre de cas, elles disposent encore d’une certaine marge.

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