Le nombre de logements mis annuellement en location via une agence immobilière sociale (AIS) a considérablement ralenti depuis une demi-dizaine d’années. Leur croissance totale est passée de 785 nouveaux logements donnés en location en 2018 à seulement 206 logements en 2023, portant le nombre total de logements gérés par les 24 AIS bruxelloises de 5.529 à 7.936.
La tendance devrait s'accentuer en 2024. "Le ralentissement perceptible ces dernières années et va encore très probablement se confirmer en 2024. Nous nous attendons à une croissance très faible, même si nous ne disposons pas encore de tous les chiffres", Laurence Libon, coordinatrice de Fedais, la Fédération des agences immobilières sociales.
"Le gel d’indexation des loyers décidé par la Région en 2022 a encore accentué l’écart entre le marché privé et les agences immobilières sociales.
L'écart entre les loyers privés et ceux des AIS se creuse
Malgré les avantages qu’offrent les AIS, comme les loyers garantis, la gestion locative entièrement sous-traitée et l’exonération de précompte immobilier, une série de facteurs pèsent sur le secteur. "Le ralentissement a commencé pendant la pandémie de Covid-19, période qui a clairement donné un coup d’arrêt au marché locatif dans sa globalité", pointe Laurence Libon.
À cela s’ajoute le différentiel entre les loyers pratiqués sur le marché locatif privé et ceux inférieurs des AIS "qui s’est accentué ces dernières années". Les agences immobilières sociales ne chiffrent pas officiellement la décote, mais il semble que 25% soit une moyenne réaliste, même si dans certains cas elle peut être bien plus élevée.
"Le gel d’indexation des loyers décidé par la Région en 2022 (dans le cadre de la crise énergétique, NDLR) a encore accentué l’écart entre le marché privé et les AIS qui n’en ont pas été exemptées du gel alors qu’elles pratiquaient déjà des loyers inférieurs", ajoute la coordinatrice de Fedais.
L’arrêt provisoire des primes Renolution entre août et octobre a aussi "confirmé l’incertitude des propriétaires quant à la pérennité des aides publiques".
Inquiétude autour des travaux de rénovation
Elle pointe également du doigt les échéances énergétiques - les logements affichant un PEB G ou F seront interdits dans la capitale à partir de 2033 - et les frais inhérents aux travaux de rénovation à prévoir à moyen terme "qui effraient les bailleurs et les poussent notamment à la vente". Une étude de la banque KBC chiffrait en octobre dernier à 32% le nombre de bailleurs bruxellois souhaitant vendre leur bien dans un délai de deux ans.
L’arrêt provisoire des primes Renolution entre août et octobre a aussi "confirmé l’incertitude des propriétaires quant à la pérennité des aides publiques", poursuit Laurence Libon. Actuellement, les bailleurs qui mettent en location via une agence immobilière sociale et entament des travaux de rénovation ont accès aux primes régionales au taux le plus avantageux. Mais le formateur libéral David Leisther envisage de se montrer moins généreux sur les primes pour éviter les effets d’aubaine, sans complètement supprimer le système pour les plus précarisés. On peut donc s’attendre à une réforme du mécanisme actuel.
