Dans quel type de logement rêvez-vous de vivre à la pension?

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À l’heure de la pension, l’habitation familiale n’est plus forcément adaptée. Quelles sont les différentes alternatives et qu’impliquent-elles sur les plans humain et financier?

Quand les enfants ont quitté le nid, la maison familiale est souvent trop grande. Chambres inoccupées, frais d’entretien et de nettoyage élevés, investissements conséquents à consentir pour rénover des pièces qui ont pris un coup de vieux (salle de bain, cuisine), améliorer les performances énergétiques et faire les aménagements nécessaires pour garantir la sécurité, le confort et l’autonomie de la vie à domicile à long terme… Cela fait beaucoup de facteurs financiers à prendre en compte. Vient alors ce moment où l’on s’interroge: n’est-il pas préférable de privilégier un nouveau logement plus adapté? Souvent, il s’agira d’un appartement neuf, idéalement situé en ville ou en tout cas dans un environnement proche des commodités et bien desservi par les transports publics. Car les 65+ toujours plus nombreux à réintégrer la ville, sont en général en bonne santé, dynamiques et désireux de profiter pleinement de la vie. Pour la grande majorité des Belges, intégrer une résidence-services est une option par défaut, lorsqu’il n’y a plus d’alternative.

Le choix dépendra toujours d’une série de facteurs, cadre d’emblée Nicolas Cellières, financial planner (Optivy). Notamment du fait que l’on est isolé ou en couple, de l’âge, de l’état de santé, de l’environnement familial (proximité géographique, degré d’entente et d’implication dans la vie des enfants et petits-enfants) et, last but not least, des ressources financières! Car il faut garder à l’esprit qu’à la retraite, les revenus diminuent et les dépenses ont tendance à augmenter (fortement) au fur et à mesure que l’on prend de l’âge. À ce stade de la vie, le patrimoine constitué est seul à prendre le relais pour générer des revenus. Il faut donc éviter de le mettre en péril ou de le dilapider prématurément, et faire ses plans en tenant compte d’une espérance de vie très optimiste.

Examinons les options qui s’offrent à vous.

1. Conserver sa maison et vieillir chez soi

Si vous êtes dans cette optique et "si vous construisez ou rénovez lourdement votre habitation à 30 ou 40 ans, prévoyez la possibilité de reconversion du rez-de-chaussée en logement autonome à occuper pour vos vieux jours et/ou si vous êtes handicapé", conseille Nicolas Cellières. Si ce n’est pas le cas, il faut évidemment vérifier si le logement que vous occupez est aménageable pour tenir compte de vos besoins à long terme, et à quel coût! Et tenir compte de certains facteurs humains aussi. "Rester chez soi (en milieu rural, en périphérie de la ville) n’est vraiment raisonnable que si on est relativement proche de sa famille, d’un minimum d’amis et que l’on peut tabler sur les services aux personnes…"

Avant de prendre une décision, "il est essentiel d’établir un relevé des charges relatives au logement en question (précompte immobilier, chauffage, électricité, entretien, ménage, jardin) et de confronter le montant total à vos ressources (escomptées). Avez-vous suffisamment d’argent? Faudra-t-il puiser dans votre capital? Sans oublier de tenir compte de l’inflation. Par sécurité, tablez sur un scénario de vie jusqu’à 100 ans", conseille le spécialiste en planification financière.

Mais retombons sur terre. Pour l’écrasante majorité des Belges, la question ne se posera même pas. "Il leur sera impossible de vivre confortablement avec leur pension. Dans leur cas, l’une des réponses les plus pertinentes est la vente en viager (occupé). Une tendance qui s’affirme très nettement et qui est appelée à s’amplifier dans les cinq prochaines années, pronostique Eric Verlinden, CEO de Trevi. Le gouvernement wallon l’a d’ailleurs bien compris et a pris des dispositions pour favoriser ce type d’acquisition (droits d’enregistrement réduits à 6%)." Du point de vue de l’acquéreur, cette formule a également gagné en attractivité depuis que la durée peut être limitée à un certain nombre d’années. "Une maîtrise du risque qui est désormais bien inscrite dans le marché", note Eric Verlinden. Lequel ajoute que la perception du viager a aussi radicalement évolué. "Sa connotation ‘morbide’ a quasiment disparu et il est volontiers considéré comme un pilier de pension supplémentaire."

Le capital et les rentes mensuelles vont permettre au senior qui continue d’occuper son bien d’y faire les investissements nécessaires pour vieillir chez lui dans de bonnes conditions de confort et de sécurité.

2. Déménager dans un appartement (neuf)

C’est décidé, vous quittez votre logement actuel pour un appartement. "La tendance est identique dans toutes les Régions: lorsque l’on quitte une maison de maître en ville ou une villa en périphérie, on vise la rationalisation de l’espace et on se dirige naturellement vers l’appartement en ville", observe Eric Verlinden. Mais est-il préférable d’acheter ou de louer? Du neuf ou un bien existant?

Si vous le pouvez, privilégiez l’achat. "Devenir locataire n’est pas nécessairement un bon plan, surtout si votre espérance de vie est encore longue, car la location aura pour effet l’érosion de votre patrimoine, met en garde Nicolas Cellières. La location peut s’envisager plus facilement si vous n’avez pas d’héritier, par exemple".

"L’avantage d’un bien neuf, c’est qu’il facilite la personnalisation en fonction des besoins et attentes de l’acquéreur, déclare pour sa part Eric Verlinden. A ce stade, nombreux sont ceux qui envisagent déjà les contraintes futures: la nécessité d’un ascenseur, une chambre qui conviendrait s’il fallait un jour recevoir des soins à domicile…".

"Nombre de mes clients investissent à 50 ou 55 ans dans un appartement pour leurs vieux jours qu’ils donnent en location dans l’intervalle."
Eric Verlinden
CEO de trevi

Autre must: la situation. Comme aujourd’hui les seniors sont encore très actifs, ils ont un leitmotiv récurrent: "être à ‘walking distance’ d’un maximum d’infrastructures (commerces, loisirs, médecins, restaurants, etc.) pour ne dépendre ni de la voiture, ni de personne. Et cela même dans les villes et communes où il n’y a aucun problème de mobilité!"

Certaines personnes anticipent. "Nombre de nos clients investissent déjà aux alentours de 50 ou 55 ans dans un appartement pour leurs vieux jours qu’ils donnent en location dans l’intervalle. Cela permet un autofinancement. Et à cet âge-là, le prêt hypothécaire — qui permet une optimisation fiscale — est encore accessible. À 70 ans, ce n’est plus le cas!", déclare Nicolas Cellières.

D’autres achètent un appartement mais conservent leur maison comme investissement pour en tirer un revenu (loyer). Attention, dans ce cas, il faut être capable d’envisager froidement le rendement escompté. "Tout dépend de l’état du bien. S’il est déjà daté – par exemple: une villa des années 70 – il va certainement générer des coûts élevés et/ou nécessiter d’importants travaux de remise au goût du jour", prévient Eric Verlinden.

Enfin, à ce stade de la vie, un achat immobilier est l’occasion de songer à sa planification successorale, rappellent les deux experts. "Dans cette optique, il peut être intéressant d’envisager un achat scindé, d’autant qu’en vertu du nouveau droit successoral, le conjoint survivant bénéficie désormais de l’usufruit continué", suggère pour sa part Nicolas Cellières! Pour rappel, l’achat scindé consiste à faire une donation enregistrée aux enfants d’une somme qui leur permettra d’acquérir ultérieurement la nue-propriété du bien tandis que vous en achèterez l’usufruit. À condition d’avoir pris certaines précautions pour éviter un abus de droit, à votre décès, ils deviendront ainsi plein propriétaires sans payer de droits de succession.

3. Entrer en résidence services

"Entrer en résidence services reste un choix par défaut, estime Eric Verlinden. On ne le fait que si on est vraiment obligé. Il ne s’agit pas d’un choix par anticipation: on n’achète pas aujourd’hui à 65 ans une résidence-services, mais un appartement dans lequel on espère vivre le plus longtemps possible."

Ces dernières années, les promoteurs se sont rués sur le créneau des résidences-services destinées aux seniors actifs et les investisseurs s’y intéressent, mais les candidats locataires ou ceux qui achètent pour y habiter, eux, se font attendre.

Les statistiques montrent que les établissements qui associent logement, assistance et soins concernent majoritairement des plus de 80 ans qui sont devenus très dépendants et y résident en moyenne 7 ans.

"C’est un choix de confort pour une personne qui ne souhaite plus ou n’est plus apte à supporter les multiples charges inhérentes à l’autonomie, confirme Nicolas Cellières, rappelant que le coût de ces hébergements avec assistance est très élevé. Dans ce cas, la vente de l’habitation (ou sa vente en viager) est souvent indispensable."

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