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Comment investir dans une seniorie?

Compte tenu de l'évolution démographique, d'ici quelques années, de nouveaux logements devront impérativement être construits pour accueillir nos seniors. En investissant dans une seniorie, vous avez la garantie d'être prioritaire le moment venu. Mais cet investissement est-il réellement intéressant?

(mon argent) - Le nombre de Belges qui seront contraints de déménager dans un logement adapté lorsqu'ils ne pourront plus habiter seuls explose. Les seniories poussent donc comme des champignons. Est-il pour autant intéressant d'investir dans ce type de logement? Avant de répondre à cette question, Philippe Janssens, administrateur délégué de Stadim, établit une distinction entre l'investisseur professionnel et le particulier.

Les premier achètent généralement un bâtiment entier. Le particulier, lui, se limite généralement à l'achat d'un seul appartement pour seniors, avec le droit de préemption qui y est associé.

«L'exploitant conclut un contrat avec le propriétaire du bâtiment», explique Philippe Janssens. «Le propriétaire des bâtiments peut percevoir les revenus locatifs des bâtiments et en bout de course, le cas échéant, le revenu de la vente revient à l'investisseur initial.»

A l'achat

Lors de l'achat de ce type de bien, il est essentiel de s'assurer que le flat soit conforme aux normes techniques. La seniorie doit avoir une superficie déterminée, ses entrées doivent être suffisamment larges. Les salles de bains doivent être équipées de manière spécifique et respecter des normes de ventilation. Les mesures de sécurité anti-incendie sont également beaucoup plus strictes que dans un immeuble à appartements classique. Enfin, une série de licences spécifiques doivent être obtenues. Les logements pour seniors ne peuvent en effet être exploités sans autorisation.

Qualité

Lors de l'achat, on s'attardera toujours sur la qualité de l'appartement. Comme pour n'importe quel type de bien immeuble, la situation est un paramètre essentiel. La proximité d'une ligne de tram ou de bus est indispensable aux yeux de certains. La qualité de la construction, la finition du bâtiment et l'infrastructure technique entrent aussi en ligne de compte. L'appartement doit évidemment être confortable et comprendre notamment des appareils domestiques, des thermostats, un système de ventilation et de domotique, une centrale de secours ou un système de surveillance par caméras et une conciergerie.

Formes variées

Le particulier a plusieurs possibilités d'investir dans une seniorie. Quand le bâtiment est réparti en appartements individuels, le choix est plus vaste. «Comparez cette démarche à l'achat d'un appartement», explique Philippe Janssens. «Si vous achetez l'appartement 23, vous deviendrez co-propriétaire. Mais une seniorie compte parfois 40, voire 50 unités. Pour éviter les soucis liés à la copropriété, on assortit fréquemment ce type d'achat de droit. Le propriétaire peut recevoir une partie du loyer, par exemple 1/50e. Le risque est donc diversifié».

Parfois, on préconise un système déterminé qui évite le paiement de droits d'enregistrement et que l'on peut considérer comme une obligation. «Une obligation peut prendre la forme d'un certificat immobilier; vous recevez alors une fraction des revenus. Ces revenus peuvent être remplacés par l'utilisation propre et à la fin de la période d'émission, vous percevez alors une fraction du revenu de la vente», explique Philippe Janssens.

Souvent, cet investissement est considéré comme une obligation assortie à la garantie d'un remboursement après trente ans. «Pendant trente ans, vous percevez alors des revenus locatifs, si du moins vous n'occupez pas le bien. Une fois que le serviceflat est donné en location à des tiers, vous percevez un tiers du loyer, ce qui correspond à des intérêts sur votre capital, par exemple 4%. Si vous décidez d'occuper le bien, le loyer ne vous est plus versé, mais au moment où vous décidez de déménager, vous devez toujours assumer les charges d'entretien: repas, chauffage, précompte immobilier, électricité, service de nettoyage, etc. Mieux vaut donc bien s'informer au préalable par rapport à ces coûts», prévient Philippe Janssens. D'autant que «lorsque l'investissement est organisé par un groupe attiré uniquement par le bénéfice, ce poste peut être artificiellement gonflé».

Ce qui intéresse le public, c'est l'ensemble du projet. «Vous pouvez décider d'accorder moins d'importance au loyer et de percevoir davantage de revenus sur l'ensemble de l'activité, par exemple. Si vous n'êtes pas propriétaire des pierres, vous pouvez minimaliser les rentrées de ce poste et maximaliser celles liées à l'exploitation. Par contre, vous risquez alors d'être surpris par la hauteur de la facture mensuelle le jour où vous déciderez d'emménager.»

Rentabilité

Philippe Janssens note du reste que le marché des «service flats» draine essentiellement de gros investisseurs et que sa rentabilité dépend beaucoup des frais d'exploitation. «Ce type d'investissement dépend largement de la qualité de l'exploitation. Comparez-le à un hôtel: la situation est un aspect important, certes, mais la qualité de l'exploitation mérite autant d'attention.» Or cet élément est difficile à jauger dans le cas des «service flats». «Par ailleurs, le nombre d'appartements doit être suffisamment élevé pour que le service soit rentable. Il y une multitude d'aspects à prendre en considération. L'investisseur individuel n'a pas voix au chapitre et doit donc faire aveuglément confiance au gestionnaire. Plusieurs exploitants ont bonne réputation mais de nouveaux promoteurs ont fait leur apparition sur le marché plus récemment. Ils lèvent généralement des fonds avant même que le projet ait été lancé». Mieux vaut dès lors redoubler de prudence…

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