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Comment investir dans l'immobilier à la pension?

Vous êtes pensionné et propriétaire de votre habitation. Vous disposez de revenus suffisants et souhaitez donc placer quelques roupies dans la brique pour en tirer des revenus locatifs. Est-ce possible? La banque vous accordera-t-elle encore un crédit? Et dans quoi investir?
©Filip Ysenbaert

N’est-il jamais trop tard pour investir en immobilier? Une fois pensionné et votre crédit hypothécaire pour votre habitation remboursé, il n’est pas impossible que vous souhaitiez investir, si votre pension vous le permet, dans un nouvel immeuble pour le donner en location. Reste à savoir si votre banquier vous suivra dans votre projet et vous accordera un prêt hypothécaire sans trop sourciller. Se pose aussi la question du type de bien et de la future transmission à vos héritiers… Mais avant tout, est-ce vraiment une bonne idée d’investir dans la brique à la pension?

Investir en pleine propriété à la pension n’est pas forcément la meilleure idée, c’est concentrer les risques sur un seul et même bien.
Nicolas Cellières
Optivy

"Investir en pleine propriété à la pension n’est pas forcément la meilleure idée, c’est concentrer les risques sur un seul et même bien", prévient Nicolas Cellières, conseiller en planification financière et gestion de patrimoine chez Optivy, qui conseille la plupart du temps de se "débarrasser de ses biens immobiliers lorsqu’on se retrouve dans une phase de vie durant laquelle on pense à sa succession. Qui plus est, le ticket d’entrée est relativement élevé (droits d’enregistrement de 12,5% ou TVA de 21%, NDLR), puis il ne faut pas oublier le précompte immobilier, la vacance locative, la gestion, les frais… Une fois qu’on a enlevé tout ça, je ne suis pas convaincu de la rentabilité nette". Si vous souhaitez vraiment investir dans la brique à votre pension, il faut, selon lui, le faire dans une logique de "programmation successorale et/ou s’il s’agit de prévoir un bien pour ses vieux jours". Voici les autres éléments à prendre en considération dans votre projet:  

1. Le crédit hypothécaire

L’âge de l’acquéreur joue inévitablement sur les conditions d’octroi d’un prêt hypothécaire. Emprunter pour une durée de 20 ans à la trentaine ou à 80 ans ne sera pas perçu de la même manière par les banques. Bien que la plupart des institutions bancaires estiment qu’un prêt doit être remboursé au 70e anniversaire du client, "il n’y a pas de règle générale fixant avant quel âge un crédit hypothécaire doit être remboursé", indique Valéry Halloy, porte-parole de BNP Paribas Fortis. Certaines banques prévoient parfois une durée plus longue, jusqu’à 85 ans, mais seulement dans certains cas bien spécifiques. Elles veulent essentiellement s’assurer que l’emprunteur pourra continuer à rembourser son crédit une fois pensionné. "Il peut toutefois exister des limites en matière de durée de crédit. Par exemple, une personne de 80 ans ne pourra vraisemblablement pas rembourser un crédit courant sur 20 ans", précise le porte-parole, qui ajoute: "L’institution financière demandera probablement une assurance solde restant dû pour se prémunir du risque de non-remboursement en cas de décès avant l’échéance du crédit, mais celle-ci sera beaucoup moins accessible pour les personnes très âgées." 

L’âge de la pension rime avec baisse de revenus, un critère que les banques doivent forcément prendre en compte dans leur calcul de risque.
Valéry Halloy
porte-parole de BNP Paribas Fortis

"Si les 65+ ont souvent remboursé leur 1er emprunt, ce sont aussi très souvent des pensionnés qui disposent de revenus plus limités. En effet, l’âge de la pension rime avec baisse de revenus, un critère que les banques doivent forcément prendre en compte dans leur calcul de risque", pointe Valéry Halloy, qui explique aussi que "chaque situation est différente, pour chaque dossier personnel, la décision est prise individuellement en tenant compte de différents éléments comme les revenus, la quotité, les dettes, la relation client avec la banque ou encore l’âge de la pension".

2. Le type de bien

Maison, kot, garage, appartement, chambre d’hôtel… Il existe de nombreux types de bien dans lesquels il est possible d’investir. Mais, une fois pensionné, un propriétaire n’a pas toujours envie de consacrer trop de temps à la gestion de son bien donné en location. "Tout dépend des motivations de l’acheteur, des opportunités, mais aussi de son état de santé, de sa famille et des enjeux patrimoniaux. Chaque cas est différent", indique Nicolas Cellières. Si vous cherchez du rendement et si vous n’avez pas peur des efforts de gestion à fournir, vous pourrez vous diriger vers les kots, une résidence étudiants ou encore une maison unifamiliale louée en colocation. Si au contraire vous ne voulez pas y consacrer trop de temps, l’appartement classique ou les garages correspondront plus à vos attentes. 

3. La transmission

Dans l’optique d’une succession future, il est déjà important de penser, au moment de l’achat, à la manière dont vous transmettrez ce bien à vos héritiers afin de limiter les droits de succession. Ceux-ci varient de 3% à 80% en fonction du montant de l'immeuble, de la Région et du lien de parenté.

Plusieurs options s’offrent à vous: l’achat en société, au nom de vos héritiers, l’achat scindé, 99% achetés par l’acquéreur et 1% par les héritiers. Mais toutes ces options ne sont pas forcément idéales dans tous les cas.

"L’achat en société est à mon sens à proscrire pour des immeubles donnés en location en tant que résidence. Mais s’il s’agit d’immobilier professionnel, c’est envisageable", explique Nicolas Cellières. Concernant l’achat au nom des héritiers, cela revient pour l’acquéreur à se priver du revenu qu’il peut tirer de la location du bien, puisqu’il n’en sera pas l’usufruitier. 

Le spécialiste en gestion de patrimoine considère que l’achat scindé reste le plus adapté dans la logique de transmission du bien. "C’est un droit réel qui s’éteint au moment du décès de l’usufruitier." Concrètement, un achat scindé fonctionne en deux étapes: le(s) acquéreur(s) effectuent au préalable une donation d’argent à leur(s) héritier(s) puis ils achètent, ensemble, un bien immobilier en "démembrement", autrement dit: les acquéreurs achètent l’usufruit et les héritiers achètent la nue-propriété du bien. Au moment du décès du dernier acquéreur, l’usufruit prend automatiquement fin et l’héritier devient plein propriétaire du bien, sans payer de droits de succession. 

Résumé
  • Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour en tirer des revenus locatifs ou dans l’optique d’une planifications successorale. Quelles sont vos options ?
  • Le crédit hypothécaire. L’âge est un facteur déterminant. La plupart des institutions bancaires estiment qu’un prêt doit être remboursé au 70e anniversaire du client. Certaines vont jusqu’à 85 ans, dans des cas spécifiques. Une assurance solde restant dû sera indispensable pour couvrir le risque lié à la baisse des revenus à la pension ainsi que le risque de décès avant l’échéance du crédit.
  • Un retraité n’a en général pas envie de consacrer beaucoup de temps à la gestion d’un bien donné en location. Tenez-en compte lorsque vous choisirez le type de bien dans lequel vous allez investir.
  • Si vous achetez un bien en vue de le transmettre à vos héritiers, tenez-en compte au moment de l’achat pour limiter l’impact fiscal. L’achat scindé est la solution la plus adaptée, mais il en existe d’autres.

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