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Pourquoi vendre votre habitation en viager?

Décider de vendre son bien en viager permet de disposer d’un revenu complémentaire à la pension. Mais cette option reste-t-elle intéressante dans tous les cas? Qui a intérêt (ou non) à le faire?
©Filip Ysenbaert

Pension rime souvent avec perte de revenus. Dans certains cas, vendre son bien en viager permet de profiter pleinement de sa retraite en arrondissant ses fins de mois. Mais le viager n’est pas forcément adapté à tous les profils et n’a pas toujours les mêmes objectifs. 

1. Qu’est-ce que la vente en viager?

Le vendeur en viager (crédirentier) vend la nue-propriété de son bien à un acheteur (débirentier) tout en conservant l’usufruit du bien, autrement dit le droit d’y résider. Au moment de la vente, il reçoit un bouquet, puis une rente mensuelle, fixés selon certaines conditions (valeur du bien, âge du vendeur, nombre de vendeurs, durée de la rente…). 

Aucune loi en Belgique n’interdit une rente dont le paiement est illimité dans le temps. Vous pouvez donc prévoir, en tant que vendeur, une rente sur 12 ans, 15 ans, 20 ans… Mais la norme se situe plutôt entre 15 et 20 ans.

"Le viager se décline sous différentes formes: paiement d’un bouquet puis d’une rente jusqu’au décès ou rente limitée dans le temps. Il peut y avoir un viager à deux têtes, ce qui a un impact sur la rente qui sera plus faible car le risque d’un double décès est moins élevé que celui d’un simple décès. Cela dépend aussi du but recherché par le vendeur: s’il a une dépense importante soudaine, il optera pour un bouquet élevé et rente faible, mais si c’est pour avoir une meilleure pension, c’est l’inverse", détaille Corentin Minne, planificateur financier chez Pareto, qui rappelle que le viager n’est possible que pour les propriétaires. 

Mais il existe aussi des ventes en viager où "le bouquet est inexistant, parce que les rentes sont plus élevées. C’est un concept de vases communicants. Ça ne sert à rien d’aller chercher un bouquet trop important au détriment d’une rente plus faible si l’objectif est d’augmenter ses revenus", conseille Philippe Verdonck, courtier en viager chez VIAH!

2. Pour qui?

Le viager s’adresse uniquement aux propriétaires d’un bien immobilier. Il n’existe pas de limite d’âge, mais n’espérez pas trouver un acheteur si vous souhaitez vendre en viager alors que vous n’avez que 45 ans. "Le bon âge pour vendre un viager est autour de 70-80 ans. Il ne faut pas attendre d’être trop âgé ou gravement malade. Le viager s’adresse à des personnes qui anticipent le fait qu’elles vont vieillir. On peut le faire un peu avant ou un peu après, mais cela a moins de sens", explique Philippe Verdonck.

"Le bon âge pour vendre un viager est autour de 70-80 ans."
Philippe Verdonck
courtier en viager chez VIAH!

Thomas Roelands, juriste et fiscaliste chez Pareto, détermine trois cas dans lesquels la vente en viager peut s’avérer intéressante: "Dans les cas où le pensionné a besoin de revenus supplémentaires, s’il souhaite déshériter complètement son ou ses héritiers ou bien s’il souhaite laisser son bien en héritage à un ami ou un héritier éloigné."

Il détaille: "Le viager est l’une des seules techniques qui existent en Belgique pour déshériter totalement quelqu’un. Mais, dans cet objectif, il faut alors consommer le capital (le bouquet et les rentes, NDLR), sinon il tombera quand même dans la succession. Si vous souhaitez par contre léguer ce bien à des héritiers non protégés, qui ne sont pas en ligne directe comme des amis ou un neveu, réaliser ce viager avec la personne concernée permettra d’éviter de payer les droits de succession de 80%, mais plutôt de payer des droits d’enregistrement de 12,5%. Il faut toutefois faire attention: le bien doit être évalué à sa valeur réelle et la rente et le bouquet doivent effectivement être payés par l’acheteur et non pas le vendeur, au risque d’être reconsidéré par le fisc comme donation cachée."

3. Quels sont les avantages?

Outre le fait d’obtenir un revenu supplémentaire grâce à la rente, "la première chose que les vendeurs veulent, c’est d’abord rester chez eux à vie, puis avoir un revenu complémentaire sécurisant puisque, si l’acheteur ne paie pas de rente pendant deux mois, il perd tout", souligne Philippe Verdonck. "Un viager classique – c’est-à-dire un viager occupé et non pas libre – permet de continuer à vivre dans sa maison tout en profitant de l’entièreté de ses avoirs de son vivant", appuie Corentin Minne.

"Le viager est l’une des seules techniques qui existent en Belgique pour déshériter totalement quelqu'un."
Thomas Roelands
juriste fiscaliste chez Pareto

Autre avantage pour le vendeur: les gros frais et grosses réparations sont à charge de l’acheteur. 

Si vous devez un jour vous rendre en maison de repos, vous pouvez également convenir avec l’acheteur du rachat de l’usufruit au moment où vous quittez le bien. "Il est important, dès le départ, que le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur le fait que, si le vendeur s’en va, l’acheteur rachète l’usufruit. Il faut alors fixer le montant de ce rachat qui prend souvent la forme d’une rente mensuelle", explique Philippe Verdonck

4. Quels sont les désavantages?

Vendre son bien en viager revient à retirer son habitation de son patrimoine familial et inévitablement à priver ses héritiers d’une partie ou de la totalité de leur héritage. Si cette stratégie est voulue par la partie vendeuse, cela ne constitue dès lors pas un désavantage. Dans le cas contraire, c’est-à-dire si le vendeur s’entend encore bien avec ses héritiers, "mieux vaut poser cartes sur table et en discuter avec ceux-ci au préalable", conseille Thomas Roelands. "Car il faut être conscient que le bien disparaîtra du patrimoine familial", martèle Corentin Minne. "Faire sortir un bien immobilier de sa succession n’est pas forcément une bonne idée. Il faut savoir, avant d’effectuer cette transaction immobilière, ce qu'on souhaite transmettre à ses héritiers", ajoute Thomas Roelands. 

Autre désavantage, si vous avez convenu d’une rente sur 15 ans par exemple, et que vous êtes toujours vivant au bout de ces 15 ans, votre rente s’arrêtera, mais pas l’usufruit. Autrement dit, vous ne toucherez plus de revenu complémentaire, mais vous pourrez continuer à occuper le bien.  

Résumé
  • Vendre un bien en viager constite à vendre la nue-propriété de on bien à un acheteur tout en conservant l'usufruit du bien. 
  • Le vendeur obtient un bouquet au moment de la vente et une rente mensuelle, ce qui lui permet d'avoir de meilleurs revenus à la pension. 
  • Mais attention, le viager revient à enlever le bien en question du patrimoine familial et donc de l'héritage. 

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