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Quelles options pour vous (re)loger après la pension ?

À l'heure de la pension, l'habitation familiale est souvent devenue trop grande et inadaptée. Quelles sont les options qui s'offrent à vous ?
©Filip Ysenbaert

À l'heure de la pension, l'habitation familiale est souvent devenue trop grande et inadaptée. Chambres inoccupées, frais d'entretien et de nettoyage élevés, investissements conséquents à consentir pour rénover certaines pièces, améliorer les performances énergétiques et faire les aménagements nécessaires pour garantir la sécurité, le confort et l'autonomie de la vie à domicile à long terme, etc. Cela fait beaucoup de facteurs financiers à prendre en compte.  

 N’est-il dès lors pas préférable de privilégier un nouveau logement plus adapté? Souvent, il s'agira d'un appartement neuf, idéalement situé en ville ou proche des commodités et bien desservi par les transports publics. Car les 65+ sont en général en bonne santé, dynamiques et désireux de profiter de la vie. Intégrer une résidence-services est considéré comme une option par défaut, lorsqu'il n'y a plus d'alternative.

Le choix dépendra toujours d'une série de facteurs: du fait qu’on est isolé ou en couple, de l'âge, de l'état de santé, de l'environnement familial (proximité géographique, degré d'entente et d'implication dans la vie des enfants et petits-enfants) et du budget

Car à la retraite, les revenus diminuent et les dépenses ont tendance à augmenter (fortement) au fur et à mesure que l'on prend de l'âge. À ce stade de la vie, seul le patrimoine constitué permet de générer des revenus. Il faut donc éviter de le mettre en péril ou de le dilapider prématurément, et faire ses plans en tenant compte d'une espérance de vie très optimiste.

Examinons les options qui s'offrent à vous.

1. Conserver sa maison et vieillir chez soi

Si vous êtes dans cette optique et si vous construisez ou rénovez lourdement votre habitation à 30 ou 40 ans, prévoyez la possibilité de reconversion du rez-de-chaussée en logement autonome à occuper pour vos vieux jours et/ou si vous êtes handicapé. Sinon, vérifiez si le logement que vous occupez est aménageable pour tenir compte de vos besoins à long terme, et à quel coût!

Tenez compte des facteurs humains. Rester chez soi en milieu rural ou en périphérie n'est raisonnable que si on est relativement proche de sa famille, d’amis et que l'on peut facilement faire appel à des services aux personnes.

Avant de prendre une décision, il convient de lister les charges relatives au logement (précompte immobilier, chauffage, électricité, entretien, ménage, jardin) et de les ajouter aux autres frais et dépenses. Aurez-vous suffisamment d'argent? Faudra-t-il puiser dans votre capital?

2.Vendre en viager

Pour ceux dont les revenus de pensionné ne suffisent pas à garantir un niveau de vie suffisant, la vente en viager (occupé) peut être une solution. Ils peuvent ainsi continuer à occuper leur bien, tandis que le capital (bouquet) et les rentes mensuelles versées leur permettent d’y faire les investissements nécessaires pour vieillir à domicile dans de bonnes conditions de confort et de sécurité, tout en conservant un niveau de vie correct. 

3. Déménager dans un appartement (neuf)

Lorsque l'on quitte une maison de maître en ville ou une villa en périphérie, on vise la rationalisation de l'espace et on se dirige naturellement vers l'appartement en ville. Mais est-il préférable d'acheter ou de louer? Du neuf ou un bien existant?

Si vous le pouvez, privilégiez l'achat. Devenir locataire n'est pas nécessairement un bon plan, surtout si votre espérance de vie est encore longue, car la location aura pour effet l'érosion de votre patrimoine. La location peut par contre s'envisager plus facilement en l’absence d’héritiers.

L'avantage d'un bien neuf, c'est qu'il facilite la personnalisation en fonction des besoins et attentes de l'acquéreur: un ascenseur, une chambre adéquate s'il faut un jour recevoir des soins à domicile, etc.
Mais le must, c’est la situation. La plupart des seniors étant encore très actifs, ils souhaitent être à distance de marche d'un maximum d'infrastructures (commerces, loisirs, médecins, restaurants, etc.) afin de rester autonomes.

Certains investissent déjà aux alentours de 50 ou 55 ans dans un appartement pour leurs vieux jours, qu'ils donnent en location dans l'intervalle, ce qui permet un autofinancement. À cet âge-là, le prêt hypothécaire - qui permet une optimisation fiscale - est encore accessible, alors qu’à 70 ans, ce n'est plus le cas.

D'autres achètent un appartement, mais conservent leur maison comme investissement pour en tirer un revenu locatif. Dans ce cas, il faut envisager le rendement escompté de ce bien. S’il s’agit d’une villa des années 70, elle générera des coûts élevés et/ou nécessitera de lourds travaux de rénovation.

Enfin, à ce stade de la vie, un achat immobilier est l'occasion de songer à sa planification successorale. Pourquoi ne pas envisager un achat scindé? Cette technique consiste à faire une donation enregistrée à ses enfants d'une somme qui leur permettra d'acquérir ultérieurement la nue-propriété du bien tandis que vous en achèterez l'usufruit. À condition d'avoir pris certaines précautions pour éviter un abus de droit, à votre décès, ils deviendront ainsi plein propriétaires sans payer de droits de succession.

4. Entrer en résidence-services

Entrer en résidence-services reste la plupart du temps un choix par défaut ou par obligation. À 65 ans, on achète rarement une résidence-services, mais plutôt un appartement dans lequel on espère vivre le plus longtemps possible.

Ces dernières années, les promoteurs se sont rués sur le créneau des résidences-services destinées aux seniors actifs et les investisseurs s'y intéressent, mais les candidats locataires ou ceux qui achètent pour y habiter, eux, se font attendre.

Les statistiques montrent que les établissements qui associent logement, assistance et soins concernent majoritairement des plus de 80 ans en situation de grande dépendance, qui y résident 7 ans en moyenne.

C'est un choix de confort lorsqu’on ne souhaite plus ou que l’on n’est plus apte à supporter les multiples charges inhérentes à l'autonomie. Le coût de ces hébergements avec assistance est très élevé. Dans ce cas, la vente (en viager) de l'habitation est souvent indispensable.

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