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Comment donner un immeuble à vos enfants et à quel coût?

La donation d'un immeuble de votre vivant permet d'alléger la facture fiscale de vos héritiers. Comment ça fonctionne, et combien ça coûte?
©Filip Ysenbaert

Pour éviter à vos héritiers de payer des droits de succession, vous pouvez décider de leur donner, de votre vivant, un ou plusieurs biens immobiliers. Selon les cas, une donation peut être plus ou moins compliquée.

1. Comment ça fonctionne?

Concrètement, la donation d’un immeuble consiste au transfert d’un patrimoine immobilier du donateur vers une autre personne. Il faut, pour effectuer cette donation, procéder à un acte authentique notarié, devant un notaire. Il s’agit d’un acte solennel, nécessitant une série de formalités devant un notaire, afin de le transmettre (presque) gratuitement un bien.

Pour réaliser une donation, il faut préciser la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur sur le marché immobilier. Si le donateur et le donataire, dans un acte ou une déclaration de succession, indiquent une valeur décalée par rapport à la réalité, vous risquez de vous voir infliger des amendes et des intérêts sur les opérations réalisées.

"Le fisc peut prendre connaissance d’une éventuelle sous-évaluation du bien donné de différentes manières. Par exemple, s’il a un doute, il peut désigner un expert chargé de valoriser le bien. Autre cas de figure: la personne gratifiée vend le bien reçu peu de temps après la donation, pour un prix significativement plus élevé mais sans que cette prise de valeur ne soit justifiée par des travaux. Si une sous-estimation est établie, il faut s’acquitter des droits de donation sur la valeur réelle du bien ainsi que d’une amende dont l’importance dépend de l’ampleur de la sous-valorisation", détaille l’avocat fiscaliste Grégory Homans (Dekeyser & Associés).

"Si une sous-estimation est établie, il faut s’acquitter des droits de donation sur la valeur réelle du bien ainsi que d’une amende dont l’importance dépend de l’ampleur de la sous-valorisation."
Grégory Homans
avocat fiscaliste chez Dekeyser & Associés

2. Combien ça coûte?

Sur le plan fiscal, la donation d’un immeuble est soumise aux droits de donation. Il s’agit d’une taxe à payer au moment de la transmission d’un immeuble à titre gratuit. Le notaire va percevoir cet impôt au profit de la Région où est domicilié le donateur. Les droits de donation immobiliers sont, depuis le 1er janvier 2018, identiques dans les trois Régions (flamande, wallonne et bruxelloise) du pays, mais ils sont progressifs en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire, ainsi que de la valeur de l’immeuble donné. Plus on s’éloigne en degré de parenté, plus le taux est élevé et plus la tranche est élevée, plus l’impôt sera élevé.

Calculez les droits de donation

Calculez ici les droits de donation à payer pour une donation immobilière ou mobilière.

Outre les droits de donation, il faut s'acquitter des frais de recherches, des formalités administratives de l’acte et des honoraires du notaire.

Si vous faites une donation en ligne directe (enfants, époux, cohabitants légaux), voici le taux d’imposition selon les tranches:

  • De 0,01 à 150.000 euros: 3%
  • De 150.000,01 euros à 250.000 euros: 9%
  • De 250.000,01 euros à 450.000 euros: 18%
  • Au-delà de 450.000 euros: 27%

Pour toutes les autres personnes, voici le taux d’imposition selon les tranches:

  • De 0,01 à 150.000 euros: 10%
  • De 150.000,01 à 250.000 euros: 20%
  • De 250.000,01 à 450.000 euros: 30%
  • Au-delà de 450.000 euros: 40%
3 à 40%
Taux du droit de donation
Le taux du droit de donation est progressif selon le lien de parenté et la valeur de l'immeuble donné. Il varie de 3 à 40%.

3. Qu'est-ce qu'une donation par tranches?

Les taux des droits de donation étant progressifs, mieux vaut pour celui qui possède un gros patrimoine immobilier donner ses biens par étapes, c’est-à-dire de façon échelonnée dans le temps, puisque les compteurs sont remis à zéro tous les trois ans. Une donation par tranches permet d'atténuer la progressivité de l'impôt, ce qui peut s'avérer fiscalement très intéressant. Le donateur peut soit donner plusieurs biens par tranches soit le même bien en plusieurs tranches. Il n’existe pas de limite ou de plafond de nombre de tranches.

Prenons un exemple. Christian, domicilié à Bruxelles et père d’Aline, est propriétaire d’un studio à Ixelles (Région bruxelloise) d’une valeur de 150.000 euros et d’une maison en Gaume (Région wallonne) d’une valeur de 200.000 euros. Si ces biens, d’une valeur totale de 350.000 euros, tombent dans sa succession, Aline devra payer 38.250 euros de droits de succession (12% de la valeur totale de son héritage). Mais si son père Christian décide de faire une donation de ces deux immeubles, pour limiter au maximum l’impact fiscal, il a plutôt intérêt à faire des donations par tranches.

Il commence par faire donation du studio bruxellois et paiera 4.500 euros de droits de donation (3% de 150.000 euros). Trois ans plus tard, il fait donation de sa maison gaumaise de 200.000 euros et paiera 9.000 euros de droits de donation (3% de 150.000 euros + 9% des 50.000 euros restants).

Au total, Christian aura payé 13.500 euros de droits de donation, en effectuant celle-ci en deux tranches.

Mais attention, l’avocat fiscaliste Grégory Homans relève plusieurs points à prendre en compte lors d’une donation par tranches. "Pour apprécier l’opportunité d’une telle opération, il est prudent de prendre en considération la multiplication des actes notariés et donc des honoraires de notaire. Il convient également d’intégrer la prise de valeur du bien. La valeur d’un même bien peut évoluer durant le processus de donation, ce qui pourrait augmenter – en cours de process – le nombre de tranches en cas de prise de valeur du bien donné." Me Homans souligne également un dernier point important, celui de la stabilité fiscale. "Une donation en trois tranches se finalisera en 6 ans et quelques jours. Il est impossible de garantir que les droits de donation n’évolueront pas au cours du processus."

"Pour apprécier l’opportunité d’une telle opération, il est prudent de prendre en considération la multiplication des actes notariés et donc des honoraires de notaire."
Grégory Homans
avocat fiscaliste chez Dekeyser & Associés

Un autre risque pour ce type de donation est que le donateur décède au cours de celle-ci. "Il faut alors distinguer deux éléments: les tranches qui n’ont pas été données tombent dans la succession et sont alors soumises aux droits de succession, généralement plus élevés que les droits de donation. Pour les tranches déjà données, cela dépend de la Région où réside le donateur. A Bruxelles, les tranches données ne sont pas soumises aux droits de succession et ne sont pas prises en compte dans la succession pour déterminer le taux d’imposition des actifs successoraux. En Flandre et en Wallonie, les tranches déjà données sont également exonérées mais, par contre, elles sont prises en compte pour déterminer le taux d’imposition des actifs successoraux, ce qui pourrait, dans certains cas, augmenter les droits de succession dus", prévient l’avocat fiscaliste.

4. Comment sont répartis l’usufruit et la nue-propriété d’une donation par tranches?

Généralement, lors d’une donation par tranches d’un même bien, on donne également la nue-propriété par tranches, tandis que le donateur conserve l’usufruit, ce qui lui permet, tant que les tranches ne sont pas toutes données, de rester usufruitier de toutes les tranches et plein propriétaire de celles qu’il n’a pas encore données. Autrement dit, pour les tranches déjà données, le donateur reste usufruitier, et le donataire devient nu-propriétaire. Le donateur reste quant à lui plein propriétaire des tranches qui restent à donner.

"Dans la déclaration fiscale, durant cette phase de donation par tranches, tous les impôts restent à charge du donateur, en sa qualité d’usufruitier et de plein-propriétaire. Le donataire, lui, n’a rien à reprendre dans sa déclaration fiscale", explique Me Grégory Homans.

Si le donateur souhaite finalement vendre son bien au cours de la donation par tranches, et qu’il n’a rien aménagé dans la donation, l’accord de tous (donateur et donataire) est requis et le nu-propriétaire obtiendra également une partie du prix de vente en fonction de ses quotités. Toutefois,  "il est possible d’aménager la donation pour permettre au donateur de continuer à pouvoir vendre l’immeuble donné sans l’intervention des donataires devenus nus-propriétaires partiellement et ainsi de pouvoir même disposer, moyennant certaines conditions, du prix de vente à son propre profit", indique l’avocat fiscaliste.

5. Quelle différence entre une habitation propre ou une résidence secondaire?

Il n’y en a pas. "Avant, il existait un taux préférentiel pour la donation du bien familial. Mais ce n’est plus le cas depuis septembre 2018, et ce dans toutes les Régions du pays", rappelle Grégory Homans. 

"Avant, il existait un taux préférentiel pour la donation du bien familial. Mais ce n’est plus le cas depuis septembre 2018."
Grégory Homans
avocat fiscaliste chez Dekeyser & Associés

6. Quid si un enfant souhaite reprendre les parts de ses frères ou soeurs?

Les parents qui ont plusieurs enfants souhaitent en général effectuer une donation de manière égale entre chaque enfants. Mais il arrive parfois que l’un des enfants souhaite reprendre les parts de ses frères et sœurs. Comment cela se passe-t-il en pratique? Il existe une technique appelée "double acte" ou encore "donation-partage". Les parents donnent leur bien à leurs trois enfants, par exemple, et, immédiatement après l’acte de donation, les frères et sœurs vendent les droits qu’ils possèdent à celui qui souhaitent les acquérir. Ainsi, l’équilibre est respecté entre chaque enfant puisqu’ils ont reçu une part égale et celui qui souhaitait devenir seul propriétaire le devient en rachetant les droits de ses frères et sœurs.

En matière fiscale, le fait de donner un immeuble à plusieurs enfant permet à chacun de payer des droits de donation sur des tranches plus basses. Par exemple, si la maison vaut 450.000 euros, chacun des trois enfants en recevra une part de 150.000 euros. Soit le taux applicable de 3% sur 75.000 euros (part de la maison reçue du père) et 3% de 75.000 euros (part de la maison reçue de la mère). Pour le rachat des parts à ses frères et sœurs, l’acquéreur ne paiera que le droit de partage de 1% à titre de droits d’enregistrement.

7. Quid si vous donnez un bien situé à l’étranger?

50
euros
Si vous enregistrez en Belgique un acte notarié étranger, l'enregistrement coûtera 50 euros.

"Si vous donnez une maison située à l’étranger, l’acte notarié étranger ne doit pas obligatoirement être enregistré en Belgique. S’il l’est, l’enregistrement coûtera 50 euros", indique Me Homans. Il est toutefois possible que des droits de donation soient dus dans le pays où est donné le bien. Il faut donc se renseigner sur la législation locale pour connaitre les conséquences fiscales locales d’une donation. L’avocat fiscaliste pointe un dernier élément: "La Belgique n’a conclu aucun traité fiscal préventif de double imposition en matière de donation."

Résumé

  • Une donation immobilière consiste à donner un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) à un ou des donataire(s) en procédant à un acte authentique de donation devant un notaire.
  • Le taux des droits de donation varie en fonction du degré de parenté entre donateur et donataire et en fonction de la valeur du bien. Il peut aller de 3% à 40%.
  • Pour les plus gros patrimoines, il peut être fiscalement intéressant d’effectuer une donation par tranches, c’est-à-dire en plusieurs étapes espacées chacune de trois ans, puisque les compteurs (droits de donation) sont remis à zéro tous les trois ans.

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