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Comment valoriser les biens dont vous avez hérité?

La valeur des biens mobiliers et immobiliers du défunt doit être renseignée dans la déclaration de succession. Il y a des règles à suivre. Le fisc contrôle!
©Filip Ysenbaert

Les héritiers (ou légataires) doivent estimer les biens composant l'actif de la succession. La valeur vénale (valeur marchande) des différents biens à la date du décès doit être mentionnée dans la déclaration de succession. Le fisc vérifiera si la déclaration est complète et si les estimations sont correctes.

L'habitation du défunt (et ses autres immeubles)

La loi ne précise pas de quelle façon il convient de fixer la valeur de l'habitation du défunt. Il est possible de le faire vous-même, en vous basant sur le prix demandé/payé dans le quartier pour des biens comparables, et en tenant compte de la superficie, de la situation, du degré de luxe et de l’entretien du bien.

Mais si le fisc a des doutes sur cette valeur, il peut procéder à un contrôle. Il dispose de deux ans pour le faire, à partir de la date de dépôt de la déclaration.

La valeur que vous attribuez à l’habitation du défunt dans votre déclaration de succession est  importante. Elle détermine en effet le montant de droits de succession que vous devrez payer. Si l’estimation est trop élevée, vous paierez trop, mais si elle est trop basse, vous risquez une amende pour sous-évaluation. Ce sera le cas par exemple si vous vendez la maison dans les deux ans à un prix supérieur de 10% à la valeur que vous aviez déclarée.

Pour éviter toute discussion ou une amende, faites appel à un estimateur agréé. L’estimation de la valeur vénale sera à vos frais, mais elle aura l’avantage d’être contraignante tant pour l’administration que pour le contribuable. Si vous vendez l’habitation peu de temps après à un prix bien supérieur ou inférieur au montant estimé, cela sera sans incidence.

En Flandre, vous pouvez demander une estimation gratuite directement auprès de l’administration fiscale flamande.

Les meubles meublants

Pour fixer la valeur des "meubles meublants" (terme qui englobe tout ce qui se trouve dans la maison), on a souvent recours à la valeur assurée dans le contrat d’assurance habitation. Pour le mobilier courant, on accepte généralement de prendre en compte entre 5 et 20% de la valeur reprise dans le contrat d’assurance – sauf quand celle-ci est très élevée. Les meubles meublants de personnes âgées peuvent être pris en compte pour un montant plus faible, voire être déclarés sans valeur, "pour mémoire". Conservez dans ce cas une preuve (photo ou facture d’un magasin de deuxième main).

Le portefeuille-titres

Dans la déclaration de succession qu’ils doivent soumettre dans les quatre mois qui suivent le décès, les héritiers ont le choix entre trois données différentes pour la valorisation d’un portefeuille-titres, afin d’éviter qu’ils soient pénalisés par un éventuel krach:

- le cours de clôture de la date du décès;
- celui d’un mois après le décès;
- celui de deux mois après le décès.
Vous avez évidemment intérêt à opter pour le cours le plus bas. Vous éviterez ainsi une facture fiscale trop lourde par rapport à la valeur effective des titres s’ils devaient être vendus après le décès, alors que les cours ont fortement chuté. Mais attention, la date retenue vaudra pour tous les instruments cotés en Bourse présents dans la succession. Pas question de panacher.
Dans la déclaration de succession, pensez à indiquer la méthodologie retenue et la source d’information utilisée pour les cours.

Les comptes

Les comptes d’épargne, comptes à terme, bons de caisse, etc. sont en principe évalués en majorant le capital des intérêts acquis au jour du décès.

L'usufruit et la nue-propriété

L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien se fait sur la base d’un tableau spécifique. Ce calcul est essentiel pour le conjoint survivant qui hérite en général de l’usufruit de la totalité de la succession.
La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus il est âgé, plus la valeur de l’usufruit sera faible.
La valeur de la nue-propriété équivaut à la valeur de la pleine propriété diminuée de la valeur de l'usufruit.

En résumé

Dans la déclaration de succession, vous devrez valoriser les biens suivants (valeur vénale):
- l'habitation et les autres immeubles du défunt: il est conseillé de faire appel à un expert pour éviter toute contestation du fisc;
- les meubles meublants: la valeur figurant dans le contrat d'assurance habitation peut servir de référence;
- le portefeuille-titres: vous avez le choix entre trois dates pour le cours (une seule et même pour toutes les valeurs);
- les comptes: le capital est majoré des intérêts au jour du décès;
- l'usufruit et la nue-propriété: le calcul se fait sur la base d'un tableau spécifique.

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