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A qui revient le logement familial en cas de décès?

Le logement familial jouit d'une protection et d'un régime fiscal particuliers en matière successorale, et ce dans les trois Régions du pays.
©Filip Ysenbaert

Le logement familial occupe une place particulière. Ce sont d'office l'époux/cohabitant légal et/ou les enfants qui en héritent. Les premiers bénéficient d'une exonération totale des droits de succession. Les seconds d'un tarif avantageux.

Qui hérite du logement familial?

En présence d'un conjoint/cohabitant légal, les enfants héritent de la nue-propriété du logement familial. Sinon, ils héritent de la totalité du patrimoine en pleine propriété (logement familial compris).

La fiscalité applicable à la succession est celle de la Région où le défunt a eu sa résidence principale le plus longtemps au cours des 5 dernières années précédant son décès.

Le conjoint survivant hérite toujours, au minimum, de l'usufruit sur l'habitation familiale et les meubles qui la garnissent.
Le cohabitant légal survivant aussi, à la différence qu'il ne s'agit pas d'un droit. Cet usufruit peut en effet être limité, voire supprimé par testament.
Le cohabitant de fait, lui, n'hérite de rien et n'a aucun droit sur l'habitation familiale. À moins que son partenaire n'ait pris des dispositions en ce sens par testament.

En exonération totale ou à un tarif avantageux

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Chaque Région a en outre prévu un régime spécifique visant à réduire ou supprimer les droits de succession sur le logement familial pour les proches (conjoint, enfants) qui en héritent. L’idée étant d’éviter – comme c’était parfois le cas avant - que les héritiers soient contraints de vendre le logement familial pour pouvoir s’acquitter des droits de succession.

La fiscalité applicable à la succession est celle de la Région où le défunt a eu sa résidence principale le plus longtemps au cours des 5 dernières années précédant son décès.

En Région de Bruxelles-Capitale

La part recueillie par le conjoint/cohabitant légal survivant dans la dernière résidence principale commune est exonérée de droits de succession.

Cette part n’est pas soumise à la réserve de progressivité. Traduction : sa valeur ne sera pas fictivement intégrée dans le calcul des droits de succession pour déterminer les taux applicables aux autres biens immobiliers qui composeraient la succession.

L’exemption n’est pas accordée:
- au cohabitant de fait;
- au cohabitant légal s’il a un lien de parenté avec le défunt (héritier en ligne directe ou assimilé, frère/sœur, neveu/nièce, oncle/tante).

S’agissant d’un immeuble mixte (qui réunit partie privée et partie professionnelle) l’exemption peut être accordée dans le cas où la partie à usage professionnel et la partie privée forment un tout indissociable, et si la partie professionnelle (valeur et/ou superficie) est accessoire. Sinon, l’exemption concernera la seule partie privée.

Dans le cas où les époux/cohabitants légaux n’ont pu maintenir une résidence commune, pour cause de séparation de fait ou cas de force majeure (comme un placement en maison de repos) qui s’est poursuivi jusqu’au décès, il sera tenu compte de la dernière résidence commune pour l’exonération, des droits de succession.

Les héritiers en ligne directe (enfants) et les cohabitants de fait bénéficient d’un tarif préférentiel sur la part qu’ils recueillent dans le logement familial qui a servi de résidence principale au défunt depuis au moins 5 ans avant son décès, sauf cas de force majeure. La succession doit en outre comprendre au moins une part en pleine propriété dans l’immeuble. La règle de la réserve de progressivité sera par contre appliquée à cette catégorie d’héritiers.

En Région wallonne

Le conjoint/cohabitant bénéficie d’une exonération de droits de succession sur la part nette qu’il recueille dans l’immeuble qui a servi de résidence principale depuis au moins 5 ans à la date du décès.

L’exonération s’applique également aux cohabitants légaux ayant un lien de parenté avec le défunt (frères et sœurs, neveux et nièces, oncles et tantes). Deux sœurs cohabitantes légales, par exemple, sont ainsi également exonérées de droits de succession sur l’habitation familiale au décès de l’une d’entre elles.

Les cohabitants de fait ne bénéficient pas de l’exonération.

L’exonération sera accordée aux époux/cohabitants légaux même s’ils n’ont plus de résidence principale commune au moment du décès, en cas de:
- séparation de fait;
- de force majeure;
- raison impérieuse de nature médicale, familiale, professionnelle ou sociale (placement en maison de repos).

La règle de la réserve de progressivité ne s’applique pas.

Les héritiers en ligne directe (enfants) bénéficient d’un tarif préférentiel sur la part qu’ils recueillent dans le logement familial. À condition que… la succession comprenne au moins une part en pleine propriété dans le logement principal du défunt depuis au moins 5 ans à la date du décès, destiné en tout ou partie à l’habitation et situé en Wallonie.

Le tarif avantageux s’applique également dans le cas où le défunt n’a pas pu conserver sa résidence dans l’immeuble pour cause de force majeure ou de raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale.

La valeur de cette part sera prise en compte pour le calcul les droits de succession et les taux applicables aux autres biens composant la succession.

En Région flamande

La part du défunt dans le logement familial est totalement exonérée de droits de succession lorsqu’elle est recueillie par le conjoint, le cohabitant légal et même par le cohabitant de fait si couple cohabitait depuis plus de trois ans, de manière ininterrompue et faisait ménage commun avant le décès.

Cette part n’est en outre pas soumise à la réserve de progressivité. Comprenez que sa valeur ne sera pas fictivement intégrée dans le calcul des droits de succession pour déterminer les taux applicables aux autres biens immobiliers qui composeraient la succession.

Si le logement familial est un immeuble mixte (partie privée, partie professionnelle), la règle est identique à celle qui s’applique en Wallonie (lire plus haut).

L’exemption ne s’appliquera pas:
- à des cohabitants de fait séparés de fait;
- aux cohabitants légaux et de fait s’ils sont des parents en ligne directe ou assimilés du défunt. Par exemple ses enfants. La cohabitation n’est en effet pas réservée aux seuls couples. Il est possible de cohabiter légalement et de fait avec son frère, sa maman, etc.

Une exonération des droits de succession est également accordée aux enfants de moins de 21 ans dont les deux parents sont décédés, sur la part qu’ils recueillent dans le logement des parents. 

En résumé

Compte tenu de la position toute particulière qu'occupe le logement familial dans le patrimoine, en présence d'un conjoint/cohabitant légal survivant et/ou aux enfants, c'est à ces héritiers-là qu'il revient d'office.
Les trois Régions lui octroient en outre un statut fiscal spécifique .
La part recueillie par le conjoint ou cohabitant légal survivant est totalement exonérée de droits de succession et n'est pas soumise à la réserve de progressivité.
Selon la Région, des exemptions ou régimes fiscaux avantageux sont également réservés aux cohabitants de fait, aux enfants, en cas de séparation, de force majeure, pour les immeubles mixtes, etc.

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