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Les droits et les devoirs en cas de donation avec réserve d'usufruit

Si le donateur s'est réservé l'usufruit du bien qu'il vous a donné, vous n'en profiterez pleinement qu'à son décès.
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©Filip Ysenbaert

Si certains peuvent se permettre de donner une partie de leur patrimoine de façon inconditionnelle, de leur vivant, d’autres doivent prendre davantage de précautions. Il est donc probable que le donateur ait prévu d’associer une condition à sa donation. C’est une pratique très répandue pour conserver le contrôle sur le bien donné, continuer à en tirer des revenus, éviter qu’il ne tombe dans de mauvaises mains, qu’il soit dilapidé etc.

La condition la plus fréquemment associée à une donation est la réserve d’usufruit. Dans ce cas, vous recevez la nue-propriété d’un bien dont le donateur se réserve l’usufruit. Vous ne serez plein propriétaire qu’au décès du donateur (ou si ce dernier renonce à son usufruit).
Concrètement, vous recevez par exemple un portefeuille-titres, mais le donateur continue à en percevoir les intérêts et dividendes. Ou vous recevez une maison, mais jusqu’à son décès, le donateur conserve le droit de l’habiter ou de percevoir les revenus de sa mise en location.

Frais immobiliers: qui paie quoi?

"La loi distingue les réparations qui sont quasiment assimilées à une reconstruction ou un remplacement, et les dépenses d’entretien, explique le notaire Renaud Grégoire. En vertu des articles 505 et 506 du code civil, l’entretien de l’ascenseur sera à charge de l’usufruitier, tandis que le remplacement de l’ascenseur – d’autant plus qu’il est dans le cas présent imposé par une autorité publique -  sera à charge du nu-propriétaire. Même chose dans le cas d’une chaudière, par exemple". A moins que le remplacement soit justifié par l’absence d’entretien. Dans ce cas, le nu-propriétaire pourra se retourner contre l’usufruitier qui n’a pas géré le bien en bon père de famille.

Normalement, c'est l'usufruitier qui paie le précompte immobilier.

Dans la majeure partie des cas, usufruitier et nu-propriétaire forment plus ou moins une unité et grâce à l’entente familiale. Si une personne a fait donation à ses enfants de la nue-propriété d’un appartement dont elle se réserve l’usufruit, on imagine assez mal que les nus-propriétaires refusent d’assumer les frais qui leur incombent !  Cela peut en revanche être plus compliqué dans le cadre d’une succession. Par exemple pour celui qui hérite de son père d’un appartement dont sa belle-mère est usufruitière. 

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