Donation préalable
Le fils n’a probablement pas payé lui-même l’acquisition des 50% de cet immeuble et il a dû recevoir en provenance de ses parents les fonds nécessaires à l’acquisition. Si c’est le cas, il y aura un gain éventuel en droits de succession sur les fonds donnés, si le don a été enregistré au taux de 3% (droits de donation) ou si les donateurs vivent au moins trois ans après la donation des fonds, qui serait - par hypothèse - alors non enregistrée.
Au décès du premier des parents, seul un quart de l’immeuble serait alors taxé en droits de succession, par hypothèse pour l’usufruit par le conjoint survivant et pour la nue-propriété par le fils. Au décès du conjoint survivant, un deuxième quart serait taxé en pleine propriété dans le chef du fils. Le gain se porte uniquement sur le fait que seule une partie de l'immeuble rentrera dans la succession du défunt. Le taux des droits de succession dépendra de la Région en question et des autres biens possédés par le défunt.
En Flandre, les immeubles sont taxés séparément des meubles et qu’il y a une exonération de droits de succession entre autres dans le chef du conjoint survivant, s’il s’agit de l’immeuble de résidence principale. Dans certaines conditions, il y a des réductions en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne si l'immeuble sert de résidence principale au défunt depuis au moins cinq ans.
Le fait de créer une indivision dès l’acquisition avec un fils peut avoir un autre aspect positif: la possibilité pour ce fils de reprendre la part de ses parents en payant uniquement le taux de 1% de droits d’enregistrement.
Reprise anticipée
Ce taux de droits d’enregistrement est calculé sur la totalité de la valeur de l’immeuble, s’il y a une sortie totale d’indivision. Par contre, s’il y a une sortie partielle, le taux de 1% ne sera dû que sur la valeur de la part reprise par l'indivisaire.
Par exemple: l’immeuble dont question dans l’exemple de départ vaudrait 500.000 euros. Si le fils rachète à ses deux parents l’immeuble, il paiera des droits d’enregistrement de 1% sur 500.000 euros, c'est-à-dire 5.000 euros. Par contre, s'il rachète la part uniquement de son père (1/4), il paiera des droits d’enregistrement sur 125.000 euros, soit 1.250 euros. Mais s’il rachète par la suite la part de sa mère, il paiera non pas 1.250 euros, mais bien 5.000 euros car à ce moment, il y aura sortie d’indivision complète.
Débours effectif
Ce qui est souvent oublié, c’est que le fils ne pourra pas reprendre l’immeuble en ne payant que 1% des droits d’enregistrement: il doit bien entendu payer également le prix de la reprise. En effet, pour qu’il y ait le taux de 1%, il faut qu’il s’agisse d’un partage, c’est-à-dire un acte à titre onéreux: si le fils reprend une partie de l’immeuble, il en doit le prix à ses parents. S'il ne paie pas de prix, il y aura donation et les taux seront autrement plus élevés.
Si l’on veut obtenir un avantage fiscal important dans cette opération, il convient qu'il y ait un don préalable qui ait été réalisé par les parents à leur fils afin de permettre à ce dernier de racheter la part des parents dans l'indivision. Afin d’éviter qu’il n’y ait confusion entre la donation de liquidités préalable et la sortie d’indivision ultérieure, il est nécessaire qu’il n’y ait aucun lien entre les deux opérations et qu’il y ait un délai suffisamment long entre elles (au minimum entre six mois et un an).
Auteur: Emmanuel de Wilde d’Estmael, avocat au barreau de Bruxelles