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Hériter d'une maison, puis la vendre? Gare à l'amende fiscale!

"Je compte vendre la maison dont j’ai hérité de mes parents après l’avoir remise en état, mais je dois estimer sa valeur pour les droits de succession. Si je la vends plus tard à un meilleur prix, devrais-je payer une amende? Comment l’éviter?"
©Photo News

Prenons le scénario suivant: la maison de vos parents est estimée à 250.000 euros et vous payez des droits de succession sur ce montant. Mais un an plus tard, vous vendez la maison pour 300.000 euros. Dans ce cas, vous devrez payer des droits de succession supplémentaires et vous risquez en plus de recevoir une amende. "A moins que vous n’introduisiez une déclaration complémentaire immédiatement après la vente, explique le notaire Maarten Duytschaever. Si vous déclarez spontanément le revenu supplémentaire, vous ne devrez payer que les droits de succession et vous n’aurez pas à payer d’amende."

Si vous préférez éviter ce risque, vous pouvez opter pour la procédure d’expertise préalable. "Je conseille systématiquement cette procédure en cas de parenté collatérale - lorsque les héritiers sont des frères, des neveux ou oncles, et que les droits de succession sont susceptibles d’être élevés - et également pour les héritages avec beaucoup d’immobilier", poursuit Me Duytschaever.

Evaluation définitiveet ferme

Comment cela fonctionne-t-il? Vous-même, ou le plus souvent votre notaire, proposez un expert agréé par le fisc, qui effectuera une évaluation du bien, en présence des héritiers et d’un représentant de l’administration fiscale. Son évaluation est définitive et ferme: tout le monde doit s’y tenir. Mais que se passe-t-il si la maison est évaluée à 250.000 euros et que vous la vendez finalement pour 300.000 euros? Dans ce cas, vous avez de la chance: vous ne devrez payer aucun droit de succession supplémentaire. Le fisc ne peut rien dire puisqu’il a accepté l’évaluation.

Mais cette évaluation a un coût. Il est difficile de donner une estimation car les experts appliquent des tarifs qui peuvent varier entre 0,3 et 2% de la valeur estimée. Pour une maison estimée à 250.000 euros, cela revient donc entre 750 et 5.000 euros. De plus, cette procédure est susceptible de ralentir la déclaration de succession. Après un décès, vous disposez de quatre mois pour introduire la déclaration. "Mais si vous demandez un délai supplémentaire à l’administration fiscale pour cause d’expertise préalable, ce sera toujours accepté", poursuit Maarten Duytschaever.

Investissement immobilier

Que faire si vous décidez de ne pas vendre la maison immédiatement, parce que vous souhaitez y habiter ou la conserver comme investissement pendant quelque temps? Après l’introduction de la déclaration de succession - donc pas après le décès -, le fisc a deux ans pour réagir. Si vous obtenez un délai supplémentaire de six mois, pour quelque raison que ce soit, le délai de l’administration fiscale sera également prolongé de six mois. Car il ne commence à courir qu’après l’introduction de la déclaration, et non après le décès du testateur. Exemple: vous héritez le 1er mars 2011 d’une maison évaluée à 150.000 euros. La déclaration de succession doit être introduite en juin 2011. Pouvez-vous dès lors vendre la maison en juillet 2013 pour 300.000 euros sans devoir payer ni amende, ni droits de succession supplémentaires? En principe, c’est possible. Mais le fisc dispose également de deux ans pour contester une évaluation, même si la maison n’a pas été définitivement vendue. Dans ce cas, vous devrez payer des droits de succession supplémentaires et une amende. Le fisc réagira d’autant plus vite qu’il estimera que d’importants droits de succession sont en jeu.

Votre petit stratagème pourrait donc se retourner contre vous. Mais que se passe-t-il si votre estimation a été faite de bonne foi? "Dans la pratique, l’évaluation d’un bien immobilier se fait via le notaire et est souvent très proche du prix de vente réel", poursuit Maître Maarten Duytschaever. "Mais je recommande à ceux qui héritent de beaucoup d’immobilier et qui souhaitent éviter toute mauvaise surprise, de faire appel à la procédure d’expertise préalable."

Vous avez trop payé?

Enfin, que se passera-t-il si vous estimez la maison à 250.000 euros, que vous payez des droits de succession sur ce montant, et que vous vendez la maison six mois plus tard pour 200.000 euros? "Dans ce cas, vous jouez de malchance, estime le notaire Duytschaever. Vous avez payé trop de droits de succession, mais rien ne vous sera remboursé."

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