(m24/mon argent) - La tentation est grande, en cas de succession ou de donation, de mentionner sur l’acte officiel une valeur vénale inférieure à la réalité du marché afin de réduire l’imposition autant que faire se peut. Pas dupe, le fisc a confié à l’administration du cadastre une mission de contrôle: à elle de vérifier la valeur vénale attribuée aux immeubles lors des successions ou lorsque ceux-ci sont au coeur d’une transaction. Pour peu que l’administration fiscale estime la valeur inférieure à sa propre estimation, elle considère qu’il y a insuffisance.
Le fisc aura dès lors le droit de revoir votre copie avec plus ou moins de sévérité et infligera une perception fiscale supplémentaire, assortie d’amendes. Celles-ci sont dues par le simple fait de l’infraction, sans que soient prises en considération la bonne ou la mauvaise foi du fautif. On notera au passage que si le fisc identifie une insuffisance, il réclamera un supplément (lire plus loin le tarif des pénalités). Mais s’il constate une valeur excessive (cela arrive), il ne remboursera rien.
Les armes du fisc
Secret de polichinelle: les agents de l’administration fiscale sont en nombre insuffisant et les receveurs de l’enregistrement croulent sous les dossiers. Le contrôle des valeurs vénales des immeubles déclarés dans des actes enregistrés n’avait, il y a quelques années encore, qu’un «rendement» très relatif: 6 à 8% des dossiers contenaient des estimations d’immeubles jugées insuffisantes par le fisc. Or, depuis trois ans, l’administration «améliore» nettement son score: 10 à 15% des dossiers recèleraient des insuffisances. Mais certains experts de l’administration ateindraient par moments des résultats de 40%...
Une bonne expertise
Indépendamment de la perception que l’on a de la capacité du fisc en cette matière, on retiendra de ce qui précède qu’une bonne estimation de la valeur vénale évitera les mauvaises surprises. Comment procéder?
- Il est certes toujours possible de prendre contact avec le receveur de l’enregistrement qui peut, s’il accepte, donner des points de comparaison. Mais cet avis, informel, n’engage en rien l’administration fiscale et plus d’un spécialiste en conteste même le principe: on ne peut être juge et partie!
- Le notaire peut s’avérer d’un précieux secours. Il dispose en effet, grâce à sa fédération professionnelle, des points de comparaison (les ventes immobilières similaires dans la zone). Mais gare aux évaluations trop hâtives: ce n’est a priori pas son boulot. De plus, certains notaires ont une tendance - bien connue de l’administration fiscale…- à sousestimer un peu trop systématiquement les biens immobiliers.
- L’expert immobilier est a priori une autre personne ressource, mais son rapport devra, lui aussi, être établi avec force détails et autres points de comparaison pour en asseoir la validité. Une simple feuille, c’est moins cher, mais un peu court….
- Le géomètre-expert est en principe le mieux outillé (et le plus diplômé) pour une telle évaluation. Certes, une parole d’expert n’est pas l’évangile, mais elle balise au moins le terrain. Et si l’expertise est approfondie - ce qui a un coût -, elle devient un atout réel en cas de contestation par l’administration fiscale. A noter que beaucoup d’experts-immobiliers sont également géomètres-experts.
- Bon à savoir: dans le cas d’une succession, il est toujours possible de faire réaliser une expertise préalable. Celle-ci va permettre de définir une valeur vénale de commun accord entre les héritiers et l’administration de l’enregistrement. Cette valeur, une fois acceptée, lie irrémédiablement les deux parties et le fisc ne pourra donc plus la contester. Cette pratique, source de sécurité, n’est malheureusement pas applicable en cas de vente, de donation ou d’échange…
Quelles sont les amendes en cas de sous-évaluations?
Exemple
Une maison en Région bruxelloise est déclarée à 200.000 euros lors d’une vente. Le fisc estime que sa valeur vénale est en réalité de 250.000 euros et constate donc une insuffisance de 50.000 euros.
Ce qui entraîne dans le cas présent:
- La perception des droits d’enregistrement manquants, soit 12,5% de 50.000 euros = 6.250 euros,
- La perception d’une amende. Comme l’insuffisance constatée ici ne dépasse pas 1/4 de la valeur déclarée, cette amende est égale à 1/10 des droits supplémentaires perçus, soit 625 euros. La sous-évaluation aura donc entraîné ici un supplément global de 6.250 euros + 625 euros, soit 6.875 euros.
