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Voici ce qui va changer en matière d'usufruit

La Chambre approuve ce jeudi la réforme du droit des biens. Un droit qui touche aussi bien à la copropriété, au voisinage, qu'à l'usufruit.
©Ã‚© Wolfram Schroll/zefa/Corbis

Le droit des biens n'avait presque pas été modifié depuis 1804. Ce jeudi, la Chambre des représentants approuve la réforme de ce droit. Il devrait désormais mieux coller "aux mœurs et aux modes de vie qui ont bien évolué", estime le notaire Renaud Grégoire. "Des adaptations étaient nécessaires, c'est assez positif", ajoute-t-il alors que plusieurs aménagements ont été effectués. 

Droits de superficie perpétuels

Le premier: un droit de superficie pourra être accordé de manière perpétuelle, alors que la durée maximale était jusqu'ici de 50 ans. Concrètement, le droit de superficie consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur (ou sous) le terrain d'une autre personne.

La limite de 50 ans pouvait entraîner des problèmes pratiques, par exemple lorsqu'une ville souhaitait accorder un droit de superficie au propriétaire d'un parking sous-terrain, d'une crèche ou encore d'une résidence services. Il sera donc désormais possible de superposer des biens avec des fonctions différentes sans aucune limite de temps. "Les parties pourront remplir leurs contrats immobiliers de manière beaucoup plus autonome afin que le notaire puisse pleinement se concentrer sur son rôle de conseiller", estime Jan Snap, directeur général de la Fédération du Notariat (FedNot). 

Usufruit et réparations

Mais si le droit de superficie concerne surtout les promoteurs et les constructeurs, "le droit des biens fait aussi partie de notre vie au quotidien: copropriété, voisinage, usufruit...", explique le notaire Renaud Grégoire. La réforme a donc également des répercussions concrètes pour les particuliers. 

La réforme du droit des biens détermine désormais la proportion qui doit être prise en charge pour les grosses réparations par l'usufruitier et le/les nu-propriétaire(s).

La plus concrète est sans aucun doute le changement concernant l'usufruit dans le cadre d'une succession. Aujourd'hui, lorsqu'un des deux parents décède, le conjoint survivant obtient l'usufruit sur le logement familial et les enfants en deviennent les nus-propriétaires. Il y a régulièrement des discussions autour du fait de savoir qui doit payer les grosses réparations du logement.

La réforme du droit des biens détermine désormais la proportion qui doit être prise en charge pour les grosses réparations par l'usufruitier et le/les nu-propriétaire(s). L’usufruitier, c’est-à-dire le conjoint survivant, sera désormais également responsable pour certaines grosses réparations, en tenant compte de son âge (pour connaître la valeur de l’usufruit) et de la valeur du bien.

Critères de répartition des coûts

Par exemple, si votre belle-mère de 60 ans est usufruitière du logement familial dont vous êtes nu-propriétaire suite au décès de votre père, la valeur de son usufruit est de 27% (proportionnel à son âge). S'il est temps de remplacer la chaudière, 27% des frais du remplacement seront donc à sa charge. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée.

L'entretien d'une chaudière ou d'un toit est à charge de l'usufruitier, mais leur remplacement fait partie des grosses réparations.
Renaud Grégoire
notaire

Cette valeur est également fonction du genre. Par exemple, si la valeur d'usufruit d'une femme de 35 ans est de 46,5%, celle d'un homme du même âge s'élève à 45%. Pour une femme de 80 ans, la valeur de l'usufruit descend à 9,5%, et pour un homme de cet âge elle est de 8%.

La réforme détermine également ce qu'est une grosse réparation sur base d'une série de critères. "L'entretien d'une chaudière ou d'un toit est à charge de l'usufruitier, mais leur remplacement fait partie des grosses réparations", illustre Renaud Grégoire. 

Cet aménagement a pour but d'éviter de nombreux conflits entre les parties. Car dans certains cas, les enfants ne pourront peut-être jamais disposer eux-mêmes du logement dont ils sont nus-propriétaires. C’est le cas si le conjoint survivant est jeune, ce qui arrive de plus en plus régulièrement en cas de famille recomposée. 

Mais il faudra attendre encore un peu avant que tout cela soit effectif puisque l'entrée en vigueur de cette loi est prévue pour l'automne 2021.

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