Alourdir la fiscalité immobilière ou le retour des vieux démons

©Debby Termonia

Récemment, dans les médias, le groupe d’économistes du Ravenstein mais aussi Bernard Delvaux, le patron de la Sonaca, ont fait savoir qu’ils voyaient comme piste pour le Tax Shift la taxation des loyers réels.

Pour les banquiers mieux vaut effectivement que l’on s’intéresse aux revenus immobiliers qu’à la taxation des plus-values (spéculations) boursières dont ils vivent. Sans doute Bernard Delvaux ne connaît-il pas bien comment l’immobilier est déjà lourdement taxé aujourd’hui. Recadrons les choses.

Les loyers déjà taxés et pas qu’un peu…

Les loyers, cumulés aux revenus professionnels, sont déjà taxés à l' IPP (RC indexé x 1,40 et de surcroît cumulés avec les revenus professionnels). Ne perdons pas non plus de vue le précompte immobilier dont l’évolution ces dernières années correspond à un si pas deux mois de loyers.

©Debby Termonia

Dans le cadre d’une intervention qu’il a faite le 26 mars dernier lors d’un colloque du Tax Institue de l’Ulg, Jean de Lame, président de l’Ecole Supérieure des Sciences fiscales conclut — sur base des extrapolations qu’il a réalisées, en prenant en compte depuis 1975-1980 non seulement l’évolution des loyers que celle de la fiscalité immobilière sur les loyers de logement — qu’aujourd’hui, la taxation sur les loyers de logements, partant du taux marginal de taxation, se situe entre 50 et 74%!

Et de considérer que par l’indexation des revenus cadastraux pour le calcul du PI et de l’IPP d’une part et d’autre part du coefficient de 1,40 à l’IPP, l’absence de péréquation cadastrale depuis 1975 a pu être compensée. Le RC fixé en 1975 correspondait au loyer annuel d’un bien diminué de 40% pour couvrir les frais et autres dépenses du propriétaire.

Vache à lait

Si débat il doit y avoir, il ne doit pas se limiter à l’impôt des personnes physiques.

Les mêmes limitent leur réflexion à l’impôt des personnes physiques oubliant toute la fiscalité du patrimoine. Et l’immobilier est de ce point de vue-là une vraie vache à lait: droits d’enregistrement, de donation et de succession. Il n’y a pas d’échappatoire.

Et n’oublions pas sur le plan local, outre le précompte immobilier, toute une série de taxes communales ou provinciales frappant la brique.

Le SNPC l’a déjà dit, on peut discuter de tout, mais si on veut ouvrir le débat, il faut discuter de toute la fiscalité immobilière: à la fois celle frappant les revenus mais aussi celle frappant le patrimoine sans oublier la fiscalité locale.

Ainsi, à titre exemplatif, les biens immobiliers ne peuvent bénéficier de taux réduits en matière de donation et les droits applicables sont équivalents aux droits de succession.

Deux exemples éloquents, avec les taux applicables en Région wallonne en matière de donation:

- une personne veut faire une donation d'un million d'euros à une connaissance, s’il s’agit de valeurs mobilières, les droits seront de 77.000 €; S’il s’agit d’immeuble, de 770.000 €.

- un père veut faire une donation à un de ses enfants, toujours d'un million d'euros. S’il s’agit de valeurs mobilières, les droits seront de 33.000 € et s’il s’agit d’immeubles, de 330.000 €.

Nos droits d’enregistrement figurent parmi les plus élevés d’Europe avec 12,5%, la moyenne étant de 6%.

En d’autres termes, les pouvoirs publics ne sont nullement perdants dans le système actuel!

L’approche doit être globale et ne pas saucissonner les discussions.

Par ailleurs, il faut que tous les niveaux de pouvoirs soient autour de la table, Fédéral, Régions et pouvoirs locaux puisque ce sont des niveaux de pouvoirs différents qui sont compétents:

- IPP: Fédéral.

- droits d’enregistrement, de donation et de succession: les Régions.

- PI et une multitude de taxes frappant l’immobilier: les communes, provinces et agglomérations à Bruxelles.

À défaut tout le monde voulant se "faire sur la bête", l’immobilier sera taxé à 150%.

Les chiffres européens contredisent ceux qui estiment qu’il y a encore de la marge pour taxer davantage le capital immobilier.

Le dernier rapport d’Eurostat publié en 2013 rappelle — et de confirmer l’approche du SNPC — que les propriétaires de biens immobiliers situés en Belgique payent déjà de lourds impôts en additionnant toutes les taxes qui sont perçues sur le patrimoine immobilier tant par les autorités fédérales que par les régions, les communes et les provinces.

Trois fois plus taxé qu’en Allemagne

L’immobilier belge est ainsi trois fois plus taxé que l’immobilier allemand.

Selon l’étude "EU taxation trends 2013", le poids de l’ensemble des impôts immobiliers correspond à 3,2% du PIB en Belgique contre 0,9% en Allemagne et 1,1% aux Pays-Bas. L’Europe de la zone euro (17 pays) connaît quant à elle une taxation moyenne de 1,3% du PIB, soit moins de la moitié de notre pays.

Olivier Hamal ©MFN

Ce sont surtout les droits d’enregistrement et les droits de succession qui sont responsables de ce classement de la Belgique en tête des pays qui taxent le plus l’immobilier. Pour ces deux sources d’impôts, nous sommes "Number One" en Europe avec des recettes supérieures à 5 milliards d’euros.

Que cela plaise ou non à certains, en Belgique, grâce à de nombreux particuliers, le parc locatif privé est important et permet de répondre aux besoins de nos concitoyens dans des conditions tout à fait acceptables en termes de prix et de qualité en regard de ce qui existe dans nombre de pays voisins.

Et de rappeler le récent rapport de l’OCDE qui ne manque pas de préciser d’emblée que "les conditions de logement en Belgique sont parmi les meilleures de la zone OCDE d’après l’indicateur du vivre mieux car les habitations sont de grande qualité et vastes, alors que les coûts du logement se situent dans la moyenne".

Olivier Hamal
Président du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires (SNPC)

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