La modification de la législation relative au droit de superficie n'est qu'une rénovation partielle

©PHOTOPQR/LE PROGRES

En décalage avec la réalité de terrain et le nouveau paysage immobilier, la législation relative au droit de superficie vient d’être partiellement rénovée.

Quelle est désormais la situation de la propriété "du dessus", comme les panneaux photovoltaïques, et de la propriété "du dessous", comme les parkings?

Au départ (lors de la rédaction du Code civil en 1804), la situation était simple: le propriétaire du sol (le "fonds" en langage juridique) était présumé, sauf preuve contraire, être le propriétaire des constructions, ouvrages et plantations se trouvant sur ce sol.

La loi hollandaise du 10 janvier 1824 introduisit par la suite un mécanisme pouvant renverser cette présomption de "propriété unique" entre le sol et les constructions: le droit de superficie, qui permet ainsi de céder, de manière temporaire, la propriété des bâtiments, ouvrages et plantations à un tiers tout en gardant la propriété du sol. Cela implique que toute dissociation de la propriété du sol et des constructions est nécessairement temporaire.

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Alors que la notion de propriété était perçue par les législateurs de l’époque sur un plan horizontal, dont l’élément central était le sol et l’élément accessoire le bâtiment, force est de constater que suite aux nouveaux défis démographiques et économiques, ainsi que grâce aux innovations techniques, la notion de propriété est devenue verticale: les constructions s’érigent, non plus uniquement sur le sol, mais au-dessus du sol, c’est-à-dire sur les constructions existantes (comme des parkings, des panneaux photovoltaïques ou des antennes GSM), et en dessous (comme des tunnels, des galeries commerciales, des parkings, des couloirs de métro, des passages de trains, des dispositifs de transport de gaz et d’énergie). Pour un même bâtiment, il peut y avoir un "mille-feuille" de propriétés, et ceci sans qu’il s’agisse d’une copropriété.

La loi de 1824 sur la superficie n’envisageant que l’hypothèse de bâtiments se trouvant "sur" le sol, la question se posait de savoir si le mécanisme de la superficie était envisageable pour les constructions au-dessus et en dessous du sol. L’insécurité juridique régnait en maître concernant les constructions au-dessus du sol, ce qui était d’autant plus préoccupant que les personnes voulant céder un droit de superficie à autrui afin de permettre la construction de panneaux photovoltaïques entendaient se réserver une sûreté réelle sur ces installations: or, cela ne revêtait un intérêt que si le droit de propriété avait été valablement cédé à ce tiers…

Des constructions aussi importantes que des couloirs de métro, des passages de trains, des dispositifs de transport de gaz et d’énergie, ne sont plus que temporaires.

On admettait généralement que la superficie ne s’appliquait pas au sous-sol: celui-ci pouvait dès lors appartenir de manière perpétuelle à un autre propriétaire que le propriétaire du sol et ne subissait dès lors pas la limitation temporelle (de maximum 50 ans) inhérente au droit de superficie.

En corollaire, déterminer avec certitude si la personne pouvant octroyer un droit de superficie au-dessus ou en dessous de la construction devait nécessairement être également propriétaire du sol (et non pas uniquement usufruitier ou titulaire d’un droit emphytéose, voire de superficie de la construction "principale") relevait de la gageure.

C’est en (tentative de) réponse à ces multiples questions que la Loi de 1824 relative au droit de superficie vient d’être réformée par une loi du 25 avril 2014.

Il est désormais établi que la personne octroyant le droit de superficie ne doit pas nécessairement être propriétaire du sol, mais être titulaire d’un droit réel immobilier. Le législateur a introduit un garde-fou, somme toute logique, en précisant que le droit de superficie ne peut être constitué par une personne que dans les limites du droit réel immobilier dont elle est titulaire: ainsi, si cette personne bénéficie d’un droit d’emphytéose d’une durée de quarante ans, elle ne pourra concéder un droit de superficie que pour la durée restant à courir jusqu’à la fin de son emphytéose, et ce droit de superficie ne pourra amoindrir la valeur du bien objet du droit d’emphytéose.

Par ailleurs, le droit de superficie s’applique à tout bâtiment "sur, au-dessus ou en dessous" du sol: les controverses et incertitudes sont donc levées quant aux constructions au-dessus et en dessous du sol.

Cette clarification a cependant des effets pervers: elle implique que les constructions du dessus et du dessous, en cas de dissociation de la propriété, ressortent nécessairement du régime du droit de superficie, par essence limité à 50 ans. Or, on avait vu qu’un consensus s’était créé précédemment pour autoriser une cession perpétuelle de la propriété du dessous. Étant donné qu’aucune modification n’est intervenue sur le caractère temporaire du droit de superficie, il faut en déduire que les constructions en sous-sol, et donc des constructions aussi importantes que des couloirs de métro, des passages de trains, des dispositifs de transport de gaz et d’énergie, ne sont plus que temporaires, à moins d’un renouvellement du contrat de superficie. C’est plus que regrettable.

Cécile Detaille
Avocat LMBD PRIOUX

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