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Les nouvelles règles en matière d'implantations commerciales

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La première révolution est intervenue suite à l’adoption de la directive européenne du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur, dont le délai de transposition arrivait à échéance le 28 décembre 2009.

La deuxième révolution est intervenue suite à la régionalisation de cette compétence, le 1er juillet 2014. Les trois régions ont réagi de manière différente, la tendance va toutefois vers une fusion des permis. Mais toutes ont dû ou devront intégrer l’impact principal de la directive européenne qui interdit que la délivrance d’un permis soit soumise à un "test économique". Conformément à la jurisprudence de la Cour européenne, cette interdiction n’est toutefois pas absolue.

La Région wallonne a ainsi adopté, le 4 février 2015, un double décret sur les implantations commerciales. Les changements sont importants tant pour les opérateurs économiques que pour les autorités délivrantes.

Fusion des permis en Wallonie

La principale innovation pour la Wallonie a été de fusionner les permis d’urbanisme, d’environnement et d’implantation commerciale en un permis intégré. Sur base du modèle de l’actuel permis unique, une seule autorisation sera donc délivrée lorsque les trois permis seront cumulativement requis. Par contre, si le projet ne nécessite qu’un permis d’implantation commercial, celui-ci peut encore être délivré seul.

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Comme dans le cadre de la législation actuelle, un permis sera exigé pour les projets de construction, d’extension et de modification importante des implantations présentant une surface commerciale nette supérieure à 400 m².

Une deuxième innovation est d’avoir modifié la détermination de l’autorité délivrante. Les communes resteront l’autorité délivrante pour les projets d’une superficie commerciale nette inférieure à 2.500 m². Au-delà de ce seuil, le fonctionnaire régional des implantations commerciales prendra le relais.

Un permis à durée… illimitée

Le grand changement du décret par rapport au projet de décret est d’être revenu sur la durée du permis limitée initialement à 20 ans.

Il convient néanmoins de rester vigilant puisqu’en échange de la durée illimitée, des obligations de remise des lieux en pristin état pourront être imposées, en cas de caducité du permis. Le législateur a puisé son inspiration sur ce point sur le modèle français.

La principale innovation pour la Wallonie a été de fusionner les permis d’urbanisme, d’environnement et d’implantation commerciale en un permis intégré

Une troisième innovation est d’avoir institutionnalisé un schéma régional de développement commercial et des schémas communaux de développement commercial, qui doivent être pris en compte pour délivrer un permis, mais qui n’ont qu’une valeur indicative;

Le décret crée également un observatoire du commerce, un organe de recours et un fonctionnaire régional des implantations commerciales, et soumet les permis à évaluation des incidences et à enquête publique.

Enfin, il prévoit la possibilité d’imposer des charges en faveur de la collectivité au titulaire du permis, sur base du modèle des charges d’urbanisme.

L’entrée du Décret devra être fixée par le Gouvernement, dans l’intervalle la loi fédérale "Ikea" a été régionalisée et s’applique donc.

À Bruxelles aussi, ça change

La Région de Bruxelles-Capitale n’est pas en reste puisqu’elle a opté pour une régulation des implantations commerciales à travers les permis d’urbanisme.

La grande nouveauté est d’avoir inclus non seulement les commerces de détail, mais également les activités de services (Horeca,…). Il s’agit là d’une évolution considérable du champ d’application du régime.

La préparation d’un dossier de demande de permis implique de maîtriser les nouveaux critères spécifiques de délivrance insérés dans le CoBAT et de parfaitement appréhender les impacts de ce nouveau régime sur la détermination des autorités compétentes et sur l’exigence d’évaluation des incidences environnementales.

Vers une "Agensschap Ondernemen" du côté flamand

En Région flamande, le processus législatif est encore en cours d’adoption. L’intention est de créer une "Agentschap Ondernemen".

A priori, la législation sur les implantations commerciales devrait être intégrée dans la législation sur l’urbanisme et l’aménagement du territoire, et aboutir à terme également à une forme de permis intégré. En attendant, tout comme en Wallonie, la loi fédérale a été régionalisée et est donc d’application.

Les réformes sont donc diverses et profondes et doivent être correctement appréhendées par les acteurs concernés (administration, promoteur, enseignes, bureau d’études…).

Par Thomas Hauzeur, avocat spécialisé en droit public immobilier au cabinet d'avocats CMS DeBacker et chargé de cours à l'Executif Master Immobilier UCL-FUSL

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