Vendre son immeuble, une opération sans cesse plus complexe

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L’article 1583 du Code civil dispose que la vente d’un immeuble est parfaite en raison de l’accord des parties sur la chose et sur le prix.

Il suffit donc simplement que l’accord porte sur les éléments essentiels. Une jurisprudence récente a tenté de remettre ce principe en cause en considérant que pour parfaire la vente, l’accord devait porter non seulement sur les éléments essentiels, mais également sur les éléments qualifiés de substantiellement essentiels, à savoir qui ne sont pas essentiels, mais regardés comme tels par les parties ou l’une d’entre elles.

Cette complexification s’est encore accentuée ces dernières années avec la multiplication des législations qui imposent au vendeur d’effectuer des démarches préalables à la mise en vente tout comme de délivrer un nombre sans cesse plus conséquent de documents.

Les régions s’en mêlent

Pour ne rien simplifier, les législations sont le plus souvent régionales, de sorte que la liste des documents concernés n’est pas semblable d’une région à l’autre.

Par ailleurs, la délivrance d’un même document doit, selon la région, s’effectuer soit lors de l’annonce de mise en vente, soit à la signature du compromis, soit encore lors de la signature de l’acte. Enfin la durée de validité de certains documents peut différer d’une région à l’autre.

Outre les informations imposées, l’acquéreur devra être mis à un moment ou à un autre en possession des documents suivants (liste non exhaustive):

- Acte d’acquisition et, le cas échéant, du titre d’occupation;

- Certificat de performance énergétique;

- Attestation de sol;

- Certificat électrique;

- DIU (dossier d’intervention ultérieure);

- Renseignements urbanistiques;

- Certificat d’étanchéité citerne à mazout;

- Renseignement zone inondable;

-…

S’il s’agit d’un appartement, la communication devra en outre englober les PV des assemblées générales des trois dernières années, l’état des comptes de l’association des copropriétaires, le dernier bilan approuvé, les statuts de l’acte de base, le règlement d’ordre intérieur, la liste des procédures en cours, l’état de compte du vendeur, tout comme la hauteur des fonds de roulement et de réserve.

Tout ceci fait que la vente est de moins en moins un contrat consensuel, mais qu’elle devient en réalité un contrat écrit de plus en plus réglementé.

On pouvait raisonnablement s’attendre à ce que la multiplication des informations imposées ait pour effet de diminuer sensiblement les conflits entre vendeurs et acquéreurs, mais c’est précisément l’inverse qui se produit, surtout lorsque les ventes se concluent sur base de simples offres acceptées, par définition beaucoup plus succinctes qu’un compromis.

Il est donc fréquent qu’un acquéreur prenne prétexte d’un document manquant, communiqué tardivement ou qui met l’accent sur ce qui peut apparaître comme un problème non évoqué, pour tenter d’échapper à ses obligations et remettre en cause l’offre qu’il a formulée, laquelle entre-temps a été acceptée.

Complexification croissante

Pour ne rien simplifier, les dispositions imposant la délivrance des documents sont le plus souvent muettes quant à la question de savoir si, en l’absence de communication, la vente a pu ou non être valablement conclue.

Enfin cerise sur le gâteau, en cas de divergence persistante, certaines régions admettent que les parties puissent résilier amiablement une vente valablement conclue (Flandres, Wallonie) alors qu’à Bruxelles la sanction fiscale est particulièrement lourde si l’administration de l‘enregistrement devait l’apprendre.

Peut-être est-il grand temps de commencer à se préoccuper de cette complexification sans cesse croissante et, plus encore, de tenter de simplifier ou d’uniformiser ce qui peut l’être.

La sécurité juridique aurait beaucoup à y gagner car à force de tenter de sécuriser les ventes immobilières, on en arrive surtout à multiplier les moyens pouvant permettre de les remettre en cause.

Par Bernard Vandenkerckhove, avocat associé Cairn Legal.

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