carte blanche

Modifier le Code civil pour réduire la facture énergétique et les émissions de CO2

Contribuer à la relance économique et à la réduction des émissions de CO2, sans le moindre coût pour les finances publiques? C'est possible en dissociant juridiquement la propriété privative d'un bâtiment de celle de certaines parties communes.

Par Johan Mouraux, avocat associé chez DLA Piper

Une petite modification de notre Code civil relative à la propriété des bâtiments pourrait créer un stimulus économique important pour la relance économique et contribuer à la réduction des émissions de CO2, sans le moindre coût pour les finances publiques. Il faudrait pour cela pouvoir dissocier juridiquement d’une part, la propriété des parties privatives des bâtiments et d’autre part, la propriété de certaines parties communes, ce qui est impossible aujourd’hui. Cette réforme permettrait aux copropriétaires d’octroyer à un tiers investisseur un droit réel sur l’enveloppe d’un bâtiment et éventuellement sur ses installations de chauffage, à charge pour celui-ci de réaliser la rénovation énergétique nécessaire en se payant sur les économies d’énergie réalisées. Ceci éviterait aux copropriétaires de devoir supporter eux-mêmes le coût d’un tel investissement, ce qui constitue actuellement un frein important à la prise de telles décisions dans les copropriétés.

Majorité des deux tiers difficile à atteindre

Pour les habitations en copropriété, une majorité des deux tiers des copropriétaires est nécessaire pour adopter une décision sur un tel investissement. Or certains copropriétaires ne souhaitent pas réaliser (ou reportent) un tel investissement, alors même qu’il est réputé "se rembourser lui-même" avec les économies d’énergie réalisées. C’est le cas de ceux qui n’habitent pas, mais mettent leur appartement en location (et ne payent donc pas les factures d’énergie), de certains propriétaires âgés ou de nouveaux propriétaires ayant investi tous leurs moyens disponibles dans l’achat du bien. En raison de la règle de la majorité des deux tiers, il suffit qu’un tiers de la copropriété s’oppose aux travaux pour que la rénovation énergétique indispensable ne soit pas réalisée.

Nous ne proposons pas d’abaisser cette majorité, qui préserve l’équilibre entre les intérêts légitimes des copropriétaires et ceux de la copropriété dans son ensemble. Notre proposition consiste à rendre la prise de cette décision presque irrésistible, en supprimant les contraintes de financement qu’elle implique.

Dissocier la propriété des parties privées et communes

Dans notre Code civil, il est déjà possible de "démembrer" le droit de propriété entre deux personnes. Par exemple, une personne peut rester propriétaire d’un terrain, alors qu’une autre personne devient propriétaire, pour une certaine durée, des immeubles qui sont érigés sur ce terrain (le droit de superficie). Ce qui reste impossible, c’est de dissocier la propriété des parties privatives, de la propriété de la part des parties communes qui y sont afférentes.

En rendant cette dissociation possible, on pourrait scinder, pour une certaine durée, la propriété des appartements au sens strict (le plateau, les murs intérieurs et certaines parties communes) de la propriété des murs extérieurs, de la toiture et éventuellement des installations de chauffage. Ainsi, les copropriétaires pourraient octroyer à un tiers, par exemple pour 20 ans, un droit réel sur ces éléments, à charge pour l’investisseur de réaliser les travaux, de les financer et de les entretenir, en contrepartie (d’une partie) des économies d’énergie réalisées. L’octroi d’un droit réel qui serait lié à la propriété des appartements privatifs, et non d’un droit contractuel à l’égard des propriétaires, est indispensable pour que celui qui revend ultérieurement son appartement soit libéré, et que le nouveau propriétaire de cet appartement soit tenu à cette obligation envers l’investisseur pour la durée restante. Un droit réel permettrait aussi au tiers investisseur d’obtenir de meilleures conditions de financement, ce qui réduira le coût total

L’investisseur pourrait aussi proposer une offre intégrée, comprenant l’énergie à des prix garantis, ce qui pourrait encore faire diminuer la facture par l’effet des économies d’échelle.

Cette mesure réaliserait ainsi deux objectifs: un stimulus économique important et une contribution considérable à la réduction des émissions de CO2. Au vu des dégâts économiques causés par la crise du Covid-19, les mesures de relance sont plus que jamais nécessaires. Celles qui ne coûtent rien aux finances publiques et donc au contribuable sont d’autant plus faciles à adopter.

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