carte blanche

Pop-up store, la nouvelle tendance

Avocat associé Cairn Legal.

La loi conférant une protection étendue au locataire, la tentation pour l'exploitant peut-être de solliciter judiciairement la requalification de son droit d'occupation temporaire en bail commercial.

Par Bernard Vandenkerckhove
Avocat associé - Cairn Legal

Le pop-up store désigne toute forme de magasin éphémère censé disparaître aussi soudainement qu’il est apparu, et dont la date de fermeture est connue avant même qu’il n’ouvre ses portes.

Cela permet aux marques et entreprises, dont les starters, qui ne disposent pas d’un magasin d’aller ponctuellement à la rencontre des consommateurs, en évitant les contraintes d’un bail de longue durée, soit pour se faire connaître, faire connaître ou tester un produit, soit pour liquider des stocks, soit encore pour s’assurer une présence à certaines périodes de l’année à des endroits stratégiques.

Internet n’est pas étranger au phénomène, le pop-up store permettant par exemple aux sites de vente en ligne de s’assurer une visibilité plus concrète, tout comme les réseaux sociaux et leurs plateformes peuvent propager la nouvelle d’une ouverture pour tenter de créer un buzz.

Les propriétaires immobiliers y trouvent aussi leur compte, notamment ceux qui veulent combler un vide locatif et qui sont dans l’attente d’un permis d’urbanisme ou d’une rénovation profonde de leur bâtiment.

©doc

La pratique n’est juridiquement pas sans risque, la loi sur les baux commerciaux protégeant les lieux donnés en location à un commerçant ou un artisan qui y exploite un commerce de détail ou une activité directement en contact avec le public.

Cette loi conférant une protection étendue au locataire (durée minimum de neuf années, droit de solliciter un renouvellement à trois reprises, indemnisation du refus de renouveler,…) la tentation pour l’exploitant peut être de solliciter judiciairement la requalification de son droit d’occupation temporaire en bail commercial.

La loi conférant une protection étendue au locataire, la tentation pour l’exploitant peut être de solliciter judiciairement la requalification de son droit d’occupation temporaire en bail commercial.

Pour tenter de s’en prémunir, les parties ont alors souvent recours à la signature d’un contrat d’occupation précaire, contrat non réglementé. Le juge n’étant toutefois pas lié par la qualification donnée au contrat par les parties, le risque consiste en ce qu’un commerçant qui exploite avec succès un pop-up dont la durée a fait l’objet de plusieurs prorogations successives ne sollicite du juge une requalification du contrat et que le propriétaire se retrouve embarqué dans une relation contractuelle de très longue durée alors qu’il ne souhaitait pas s’engager au-delà de quelques jours, quelques semaines ou quelques mois, tout au plus.

La législation régissant le bail commercial est devenue trop stricte devant cette nouvelle forme de commerce.

La Région flamande l’a compris avant les autres dès lors que depuis le 1er septembre 2016, il est possible en Flandre de conclure un contrat de bail commercial pour une durée inférieure à un an, tout en étant certain de pouvoir éviter que les dispositions impératives de la loi de 1951 sur les baux commerciaux ne trouvent à s’appliquer.

Dans les grandes lignes, le décret dispose que:

- le bail doit être dressé par écrit;

- la location ne peut excéder une année et qu’elle cesse de plein droit à son échéance, sans qu’un préavis ne soit nécessaire;

- le locataire peut néanmoins à tout moment mettre un terme au bail, moyennant préavis d’un mois;

- le locataire ne peut faire valoir aucun droit à indemnisation lors de son départ des lieux;

- la cession du bail ou la sous-location sont interdites;

- le décret contient encore quelques règles de procédure et précise entre autres que les taxes sur le bien loué (comme le précompte immobilier) sont comprises dans le loyer, sauf convention contraire.

Cette nouvelle réglementation offre à présent un cadre juridique bien défini au commerce temporaire.

Il est vraisemblable que la Région de Bruxelles-Capitale et la Région wallonne adopteront prochainement une réglementation similaire. En attendant, il faudra, dans ces deux régions, continuer à avoir recours à des conventions d’occupation précaire qu’il faudra veiller à particulièrement bien motiver pour éviter toute surprise désagréable.

À cet égard le meilleur moyen de s’en prémunir est de s’en tenir à la durée initialement convenue et, en tout état de cause, quoiqu’il puisse advenir, de ne jamais excéder une durée d’une année.

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