chronique

Quelle taxation des revenus en Belgique dans le cas d'une seconde résidence à l'étranger?

S'agissant de la taxation d'une résidence secondaire à l'étranger, il faut tenir compte de la valeur locative durant la période pendant laquelle le contribuable " a occupé le bien ou s’en est réservé la disposition.

Par Nathalie Lannoy
Avocat fiscaliste - Wilde & associés

Nous avons précédemment décrit la taxation possible du prix d’achat d’un immeuble détenu à l’étranger si le propriétaire belge ne démontre pas, lors du rapatriement du produit de la vente sur un compte bancaire belge, que le prix d’achat avait bien subi à l’époque son régime fiscal ordinaire.

Âpreté du gain

Lorsqu’il s’agit de taxer les revenus immobiliers étrangers, l’âpreté au gain du fisc belge ne s’amenuise pas.

Le point discuté est la différence entre la taxation des revenus d’une résidence secondaire située en Belgique et d’une telle résidence à l’étranger.

40%
Majoration
Majoration du revenu cadastral si une personne physique occupe personnellement ou loue sa résidence secondaire située en Belgique à un particulier qui l’affecte à sa résidence principale exclusivement.

Si une personne physique occupe personnellement ou loue sa résidence secondaire située en Belgique à un particulier qui l’affecte à sa résidence principale exclusivement, elle est imposée sur le revenu cadastral indexé (RCI), majoré de 40%.

Si cette résidence est située à l’étranger et n’est pas louée, le propriétaire belge est taxé sur la valeur locative du bien, alors que si le bien est loué, il est taxé sur les loyers diminués des impôts fonciers payés localement et d’un forfait de 40%.

Or, il n’est un secret pour personne que le RC belge, même indexé et majoré de 40%, est bien inférieur à la valeur locative d’un bien et aux loyers, même diminués des impôts fonciers locaux et d’un forfait de 40%.

Condamnation de la CEJ

La taxation de la valeur locative d’un immeuble non loué a été condamnée par la Cour européenne de Justice en septembre 2014, qui a considéré que la prise en compte de la valeur locative lorsque le bien est situé dans un État membre, et du RC lorsque le bien est situé en Belgique, est contraire à la libre circulation des capitaux.

Dès le prononcé de cet arrêt, des voix pertinentes s’étaient élevées pour souligner que l’entrave à la libre circulation existait également en cas de location à des particuliers. Le législateur belge n’a toutefois pas adapté sa législation et il aura fallu près de deux ans au fisc belge pour adopter une circulaire précisant, uniquement pour les biens non loués, qu’elle acceptait que la valeur locative puisse être une valeur approuvée par une autorité étrangère (soit le RC local).

Second coup de bâton

Un second coup de bâton est venu récemment de la cour d’appel de Liège, qui a rejeté la taxation des loyers d’un appartement loué au Luxembourg et a suivi l’argument du contribuable qui proposait comme base imposable 22,5% du montant brut des loyers perçus.

Cet arrêt mentionne "que l’administration marque son accord sur ce point". Hélas, renseignements pris auprès de celle-ci, la cour d’appel de Liège prête au fisc des intentions qu’il n’a aucunement à ce jour et qu’il n’aura probablement pas avant d’avoir reçu une sérieuse bastonnade.

Notons encore que lorsqu’un immeuble à l’étranger est loué et occupé par son propriétaire belge, le fisc requiert la déclaration en Belgique des loyers et du RC local, au prorata de l’occupation du bien par son propriétaire belge.

RC local et période d’occupation

Certains fonctionnaires soutiennent que le RC local doit être pris en compte durant toute la période de l’année non louée. Or, le commentaire administratif est clair et énonce qu’il faut tenir compte de la valeur locative durant la période pendant laquelle le contribuable "a occupé le bien ou s’en est réservé la disposition".

Concrètement, si la résidence secondaire est proposée à la location toute l’année, mais louée effectivement trois mois par an et occupée par son propriétaire un mois par an, l’addition des loyers de trois mois et de 1/12 du RC local satisfait aux exigences du fisc, qui devrait à terme se contenter du RC local que l’immeuble à l’étranger soit loué ou non.

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