chronique

Quid de la TVA lors d'une opération de sale & lease back immobilier?

La Cour de justice interrogée sur le traitement TVA d’une opération de sale & lease back a conclu que l’opération de vente et de cession doit être considérée comme une opération unique de financement et qu’il faut par conséquent ignorer les opérations de vente et de leasing sur le plan de la TVA.

Le sale & lease back est une opération financière qui permet aux entreprises d’obtenir un financement garanti par un actif immobilier. Il peut par exemple être utilisé pour financer de nouveaux investissements grâce au patrimoine immobilier existant ou pour financer une nouvelle acquisition d’actifs qui font alors eux-mêmes l’objet de l’opération de sale and lease back.

Olivier Hermand et Patrice Delacroix

Partners PwC

Pratiquement, l’opération de sale & lease back se décompose en une vente de l’actif à la banque souvent sous la forme d’un droit réel, la banque remet ensuite le bien à disposition de l’entreprise via un contrat de leasing. Compte tenu de ces deux opérations conjointes, le traitement juridique, fiscal et comptable est nettement plus complexe qu’un financement classique. Ci-dessous, nous commentons les conséquences d’un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne qui permet de réduire le coût TVA de certaines opérations de sale & lease back.

En cas d’opération sur un nouveau bâtiment, l’entreprise cède un droit réel (usufruit, emphytéose) à la banque avec application de la TVA qui conclut ensuite un leasing soumis également à la TVA. Dans ce cas, l’opération n’entraîne pas de coût TVA ni de droits d’enregistrement.

En cas d’opération sur un ancien bâtiment, l’entreprise cède un droit réel (usufruit, emphytéose) à la banque sans TVA qui conclut ensuite un leasing exempté de TVA. Dans ce cas, l’opération est soumise aux droits d’enregistrement et peut générer un coût TVA. En effet, l’entreprise qui cède un droit réel soumis aux droits d’enregistrement doit rembourser une partie de la TVA qui avait été déduite sur l’acquisition ou sur les travaux réalisés dans le bâtiment. Cette correction appelée révision TVA est importante si le bâtiment a été acquis, construit ou rénové récemment.

Pas de révision TVA selon la Cour de justice

"Sur base de ce arrêt de la Cour, il est maintenant possible de mettre en place des opérations de sale and lease back sans effet TVA négatif."
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La Cour de justice interrogée sur le traitement TVA d’une opération de sale & lease back a conclu que l’opération de vente et de cession doit être considérée comme une opération unique de financement et qu’il faut par conséquent ignorer les opérations de vente et de leasing sur le plan de la TVA.

Cette requalification des opérations juridiques est justifiée selon la CJUE par le fait que dans une opération de sale and lease back immobilier, la société recherche un financement auprès d’une banque et continue d’utiliser l’immeuble sans interruption.

Cette approche économique de la Cour de Justice suscite de nombreuses questions: simple opération de financement pour la banque, traitement à la levée de l’option d’achat, application au sale & lease back mobilier, aux ventes en chaîne, etc?

Sur base de cet arrêt de la Cour, il est maintenant possible de mettre en place des opérations de sale and lease back sans effet TVA négatif. De plus, pour certaines opérations existantes, il devrait en principe aussi être possible de revenir sur la révision TVA et d’obtenir le remboursement de TVA payée à l’État.

Outil efficace

Cet arrêt de la Cour de Justice n’est a priori pas transposable en tant que tel en matière d’impôts directs et de droits d’enregistrement. En effet, la vente d’un immeuble entraîne normalement la réalisation d’une plus-value (ou d’une moins-value) et en cas de plus-value, celle-ci est en principe imposable l’année de la cession, sauf application du mécanisme du remploi et de la taxation étalée qui en résulte. Par ailleurs, des droits d’enregistrement resteront applicables sur la transaction et ceux-ci sont de 10% (en Région flamande) ou de 12,5% (en Région bruxelloise ou en Wallonie), voire de 2% en cas de bail emphytéotique.

Le sale & lease back est donc un outil efficace qui permet aux entreprises d’obtenir du financement bancaire supplémentaire pour leurs opérations ou leurs acquisitions. Cet arrêt de la Cour de Justice constitue une bonne nouvelle pour ce type d’opérations étant donné l’approche économique adoptée au niveau TVA.

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