chronique

Quelle est la responsabilité du notaire lors d'une vente immobilière?

Le notaire ne peut se contenter d’enregistrer les déclarations des parties, il doit s’assurer qu’elles correspondent bien à la réalité.

Virginie Schoonheyt. ©Cairn Legal

Dans le contexte actuel, nous sommes nombreux à repenser notre habitation et envisager l’acquisition d’un bien immobilier répondant à nos attentes engendrées par des confinements à répétition. Lorsque l’on passe autant de temps chez soi, nous devenons en effet de plus en plus sensible aux petits défauts de notre habitat et aspirons souvent à plus d’espaces ouverts vers l’extérieur.

Le marché immobilier est en plein boom, la demande dépasse l’offre avec pour conséquence pour les futurs acquéreurs une nécessité de se décider rapidement sous peine de passer à côté de la maison ou de l’appartement tant convoité.

Après la passation d’un acte d’achat chez le notaire, vous vous apercevez que votre nouvelle acquisition présente une situation urbanistique infractionnelle : la situation de fait ne correspond pas à la situation de droit actée dans le permis d’urbanisme. Est-ce que vous disposez d’un droit d’agir en responsabilité contre votre notaire pour défaut d’information ?

Cette question a été récemment évoquée par la Cour de cassation saisie d’un recours contre une décision de la Cour d’appel d’Anvers qui avait refusé de reconnaître la responsabilité du notaire dans le cadre de la vente sur plan d’un appartement.

L'obligation de vérifier

Les faits qui ont donné lieu à cet arrêt sont les suivants. Un notaire avait rédigé l’acte de base (document qui reprend la description des parties communes et privatives d’un ensemble immobilier) d’un futur immeuble à appartements situé dans la banlieue chic d’Anvers ainsi que l’acte de vente de l’un de ces futurs appartements.

Les deux actes reprenaient erronément que la chambre à coucher de l’appartement vendu disposait d’un accès direct vers le jardin. Par la suite, il est toutefois apparu que la chambre ne disposait pas d’une porte, mais uniquement une fenêtre ronde donnant sur le jardin, conformément au permis d’urbanisme et aux plans de l’immeuble, qui avaient également été transmis au notaire. La description de l’appartement reprise par ce dernier tant dans l’acte de base que dans l’acte de vente ne correspondait donc ni à la réalité ni au permis d’urbanisme de l’immeuble.

La Cour de cassation a rappelé que le devoir général de conseil du notaire implique également un devoir d’investigation et de vérification.

La Cour d’appel d’Anvers avait débouté l’acquéreur de l’appartement de son action en responsabilité dirigée contre le notaire au motif que, selon elle, le devoir de conseil de ce dernier n’impliquait pas une obligation de vérifier si la description dans l’acte de base de l’appartement acheté correspondait aux plans du permis d’urbanisme, même lorsque ces plans lui avaient été communiqués.

La Cour de cassation a toutefois refusé de valider ce raisonnement en rappelant que le devoir général de conseil du notaire, tel qu’il est organisé par la loi organique du notariat, implique également un devoir d’investigation et de vérification. Par ailleurs, rajoute la Cour, ce devoir de conseil s’apprécie au cas par cas, en tenant compte des connaissances des parties à l’acte, de leurs attentes légitimes et des éléments d’information dont dispose le notaire.

Par cette décision, la Cour de cassation confirme les décisions de plus en plus nombreuses intervenues devant les Cours d’appel : le notaire ne peut se contenter d’enregistrer les déclarations des parties, il doit s’assurer qu’elles correspondent bien à la réalité.

L'essence de la profession

Pour engager la responsabilité du notaire, il faudra établir qu’il ne s’est pas comporté comme un notaire normalement prudent et diligent l’aurait fait dans les mêmes circonstances tenant compte des connaissances et de l’expérience des parties, de leurs attentes légitimes et des informations dont il disposait.

Cette nouvelle décision constitue un rappel à l’ordre, sévère mais justifié, de l’importance du rôle du notaire dans le cadre des ventes immobilières.

Comme l’évoquait déjà la Cour d’appel de Bruxelles dans une décision de juin 1998 : « Le devoir de conseil du notaire se rattache à l'essence de la profession et est donc d'ordre public. Le notaire ne peut s'en dispenser, même si les parties mettent des entraves à ce devoir et rendent son exercice difficile ».

Cette nouvelle décision constitue un rappel à l’ordre, sévère mais justifié, de l’importance du rôle du notaire dans le cadre des ventes immobilières et ce d’autant que celles-ci interviennent, ces derniers mois, dans un contexte économique de plus en plus tendu.

Virginie Schoonheyt
Avocat Cairn Legal

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