“Envie d’une résidence secondaire au soleil? Faites-vous conseiller par un expert!”

Qui ne rêve pas d’un pied-à-terre sur la côte espagnole, à la lisière d’une forêt en France, ou tout simplement à la côte belge? “Si l’on en croit les études sur le sujet, plus de 850.000 Belges possèdent au moins deux habitations, et plus de 200.000 sont propriétaires d’un bien à l’étranger”, souligne Nicolas Chauvin. Bien qu’il ne se prononce pas sur la question de savoir s’il s’agit ou non d’un bon investissement, le spécialiste insiste sur plusieurs dimensions juridiques et fiscales dont il faut tenir compte lors de l’achat, de la jouissance et de la transmission de ces biens.

À quoi dois-je prêter attention si je souhaite acquérir une résidence secondaire?

NICOLAS CHAUVIN: “Il faut commencer par inventorier tous les coûts: le coût total de l’achat – y compris les coûts fiscaux, les frais de financement, l’entretien et les réparations, les frais récurrents et la gestion du patrimoine. Ces frais dépendent de la situation géographique et du type d’immobilier: usage personnel, location, résidence future, etc. L’achat d’une résidence secondaire requiert une bonne préparation.”

“D’évidence, l’efficacité énergétique devrait jouer un rôle de plus en plus crucial en la matière. Depuis cette année, il existe en Flandre une obligation de rénover les biens. Les maisons et appartements dont le certificat PEB est de E ou F doivent être rénovés dans les cinq années suivant leur achat, pour atteindre au minimum un niveau D, et un niveau C à partir de 2028. Les transactions qui auront lieu après 2045 se verront adjoindre l’obligation d’atteindre un niveau A. Il faut s’attendre à ce que les deux autres régions, ainsi que les pays étrangers, suivent cette tendance et adoptent également leurs législations.”

Quelles sont les conséquences fiscales de l’achat d’une résidence secondaire?

NICOLAS CHAUVIN: “En Belgique, la possession et surtout la location (à titre privé) d’un bien immobilier bénéficient d’un traitement fiscal avantageux. Le calcul de la taxe se base sur le revenu cadastral (RC) indexé multiplié par 1,4. Il s’agit d’un revenu fictif correspondant au revenu annuel net moyen d’un bien à une date de référence. Et cette date est… le 1^er janvier 1975! Certes, ce montant est indexé chaque année, mais la base taxable n’en demeure pas moins avantageuse. Les propriétaires paient, en outre, un précompte immobilier calculé sur le RC éventuellement majoré de la taxe communale sur les résidences secondaires. Aujourd’hui, les revenus réels ne sont taxés qu’en cas de location à titre professionnel.”

Quelle est la meilleure façon de financer l’achat d’une résidence secondaire?

NICOLAS CHAUVIN: “La première réponse venant spontanément à l’esprit est celle d’un emprunt hypothécaire pour lequel le bien sert de garantie. Mais il existe d’autres formules, comme le crédit lombard, dans le cadre duquel vous donnez en garantie tout ou partie de votre portefeuille d’investissement, et non le bien en question. C’est surtout pratique lorsque vous achetez un bien immobilier hors de nos frontières, car les banques belges sont souvent peu disposées à accepter en garantie un bien immobilier situé à l’étranger. En outre, cette transaction n’exige pas l’intervention d’un notaire, et vous ne devez pas vendre votre portefeuille d’investissement si vous remboursez votre emprunt. Enfin, cette formule vous permet de déduire les intérêts payés de vos revenus immobiliers imposables.”

“La plupart du temps, il n’est pas intéressant d’acheter une résidence secondaire par l’intermédiaire d’une société, même s’il faut, ici, adopter une approche au cas par cas. Cependant, si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier de plusieurs biens qui seront loués ou utilisés à des fins professionnelles, vous pourrez envisager de créer une société. Il existe plusieurs possibilités afin de déduire les frais, et le taux de taxation des sociétés est généralement plus avantageux que les taux progressifs de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.”

Quels conseils me donneriez-vous si je souhaitais acheter une résidence secondaire à l’étranger?

NICOLAS CHAUVIN: “Il est très important de vous faire assister par des experts, car les règles fiscales et juridiques diffèrent selon le pays. Dans la plupart des cas, les Belges qui achètent un bien à l’étranger sont taxés dans ce pays. Cela vaut aussi bien pour la taxe lors de l’achat – droits d’enregistrement ou TVA – que pour la taxe foncière et les éventuels revenus locatifs.”

“Dans certains pays, les propriétaires sont soumis à une autre forme de taxation. Par exemple, l’immobilier français est soumis à une taxe annuelle sur la fortune si sa valeur nette dépasse 1,3 million d’euros. L’Espagne, quant à elle, applique un impôt sur la fortune, mais les taux d’imposition varient d’une communauté autonome à l’autre.”

“Dans de nombreux pays, les propriétaires sont également taxés sur la plus-value lors de la transmission d’un bien immobilier. C’est notamment le cas en France, en Espagne et au Portugal. En Belgique, la plus-value réalisée par un particulier sur la vente d’un bien immobilier n’est taxée que dans certains cas.”

Dois-je mentionner le bien immobilier que je détiens à l’étranger dans ma déclaration fiscale belge?

NICOLAS CHAUVIN: “Oui. Les contribuables belges doivent déclarer l’ensemble de leurs revenus mondiaux, et donc les revenus des biens immobiliers, quelle que soit leur situation géographique, et même s’ils sont déjà taxés à l’étranger. Depuis l’an dernier, la base taxable des biens immobiliers détenus à l’étranger est calculée de la même façon que l’immobilier belge. Pour les biens qui ne sont pas loués – y compris à des particuliers –, la base taxable est désormais fixée sur la base du RC du bien. Attention: dans le cadre des conventions préventive de double imposition, les prérogatives fiscales reviennent au pays où le bien est situé.”

Qu’en est-il de la planification successorale d’une résidence secondaire à l’étranger?

NICOLAS CHAUVIN: “En cas de décès, votre résidence secondaire est, dans la plupart des cas, soumise aux droits de succession du pays dans lequel elle est située. En cas de décès d’un citoyen belge, néanmoins, ses héritiers en Belgique doivent payer des droits de succession sur l’ensemble de son patrimoine, y compris la partie détenue à l’étranger. Théoriquement, ils peuvent donc être doublement taxés. En matière de droits de succession, la Belgique n’a signé de conventions préventives de double imposition qu’avec la France et la Suède. D’autre part, une disposition de la législation belge prévoit que certains droits de succession payés à l’étranger peuvent être déduits des droits de succession belges.”

“La situation est différente s’il s’agit de la donation d’une résidence secondaire. Dans ce cas, les droits de donation seront dus dans le pays où le bien est situé. En Belgique, aucuns droits de donation supplémentaires ne sont dus. ”

Puis-je recourir à la technique populaire d’achat “scindé” à l’étranger?

NICOLAS CHAUVIN: “Vous pouvez anticiper les droits de succession en impliquant vos enfants dans l’achat d’un bien immobilier. Les parents achètent l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Ces derniers financent généralement l’achat avec de l’argent donné par les parents. L’avantage est que, lors du décès du dernier usufruitier, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires sans devoir payer de droits de succession.”

“Pour cela, il convient de respecter certaines règles, y compris dans le cadre du don qui précède l'achat, et celles-ci sont différentes en Flandre, en Région bruxelloise et en Wallonie. Cela peut conduire à des situations absurdes, car si l'usufruitier déménage dans une autre région après l'achat scindé, la donation préalable pourra ne plus correspondre aux conditions qui y sont alors applicables.”

“Cette technique est certes connue dans de nombreux autres Etats, mais ses implications fiscales peuvent s’avérer moins avantageuses que celles que nous connaissons en Belgique. En Espagne, des droits d’enregistrement sont par exemple dus en cas de décès de l’usufruitier.”

“De manière générale, il faut être attentif au fait qu’un changement de résidence est susceptible de remettre en cause certaines opérations accomplies dans le cadre d’une planification successorale. Les techniques de planification successorale belge ne sont dès lors pas systématiquement exportables à l’étranger. Cela démontre encore une fois qu’il est indispensable de bien se préparer et de se faire conseiller par un expert lors de l’achat d’une résidence secondaire.”