AAA n’est pas nécessairement synonyme de situation privilégiée au centre ou en périphérie de grandes villes. Pascal De Decker, sociologue et professeur de planification spatiale à la KU Leuven, étudie de près ce phénomène. “Pendant le confinement, certains petits centres ont mieux résisté que les grandes villes sur le marché immobilier.”
Quiconque évoque un logement AAA pense généralement à des maisons, lofts et penthouses haut de gamme situés au centre ou à proximité de grandes villes. Pourtant, un tel emplacement n’est pas indispensable pour transformer un projet exclusif en une réussite. La pandémie a d’ailleurs accéléré cette tendance, remarque Pascal De Decker, sociologue et professeur de planification spatiale à la KU Leuven.
“Le phénomène n’est sans doute pas étranger à la disponibilité et au prix des terrains. Ceux-ci sont évidemment plus rares, plus petits et plus chers dans et à proximité des grandes villes qu’en dehors. De même, les prescriptions urbanistiques sont souvent nettement plus détaillées et plus strictes dans les grandes villes.” Tous ces éléments incitent les promoteurs immobiliers à étendre leur quête de nouveaux emplacements AAA au-delà des limites des grandes villes.
Évolutions de la demande
D’autant que la demande évolue elle aussi dans ce sens. Dans les années 60 et 70 du siècle dernier, de nombreux ménages ont par exemple opté pour de petites villes ou des constructions en ruban. À présent qu’ils vieillissent, ils veulent parfois investir leurs économies dans un deuxième logement à proximité de l’endroit où ils habitent. Voire déménager dans une nouvelle habitation.
“Les plus âgés ne veulent pas par définition habiter dans une grande ville, cette idée est fausse”, analyse Pascal De Decker. “Les statistiques démographiques le confirment: chaque année, les jeunes seniors qui quittent les grandes villes sont plus nombreux que ceux qui viennent y habiter.” Ce qui explique en partie la demande croissante d’appartements bien situés en dehors des villes. La construction d’appartements y est en hausse depuis plus de 10 ans.
Quand des gens déménagent, ils le font de préférence à proximité de l’endroit où ils habitent déjà. “Bien entendu, ce n’est pas le cas de ceux qui partent à l’étranger ou qui choisissent un appartement ou une maison à la mer ou dans les Ardennes”, nuance Pascal De Decker. “Mais de manière générale, on constate que la plupart des nouveaux projets immobiliers résidentiels sont bâtis en dehors des villes.” Pendant le confinement, les petits centres ont parfois mieux résisté que les grandes villes sur le marché immobilier.
Tension entre la hausse des ventes et le nombre d’occupants
Sur la base des évolutions démographiques et sociales, Pascal De Decker s’attend-il plutôt à une hausse ou à un repli des emplacements AAA? “Le fait que les emprunts hypothécaires restent relativement bon marché, que de nombreux Belges disposent de montants confortables sur leur compte d’épargne et que les baby-boomers aient désormais remboursé leur première habitation est porteur d’opportunités pour notre marché immobilier.”
De nombreux Belges voient ainsi l’immobilier comme un investissement intéressant. Résultat: on construit beaucoup et on vend beaucoup. D’un point de vue purement économique, cela semble la situation rêvée. Mais Pascal De Decker s’interroge: “Aurons-nous suffisamment d’occupants ou d’usagers pour l’immobilier réalisé aujourd’hui? Selon la Banque nationale, on a construit 600.000 logements de plus que l’augmentation du nombre de ménages ces dernières années. Nous disposons de trop peu de chiffres sur la rotation et l’inoccupation.”