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"L'immobilier de bureaux devient un levier de créativité pour les entreprises"

Jean-Philip Vroninks, CEO de Jones Lang LaSalle (JLL) Belux

Le baromètre de l’immobilier d’entreprises de septembre 2020: JLL évalue chaque mois les tendances et évolutions du secteur de l’immobilier d’entreprises en Belgique. Tout le monde travaillera-t-il dorénavant depuis son domicile? Jean-Philip Vroninks, CEO de Jones Lang LaSalle (JLL) Belux, n’y croit pas. Il voit en revanche la crise sanitaire comme le catalyseur d’un changement dans notre manière de travailler. Il encourage les entreprises à utiliser leur immobilier de bureaux comme un levier afin de gagner en créativité et en flexibilité.

Comment le secteur immobilier a-t-il vécu la crise sanitaire?

Jean-Philip Vroninks: De manière générale, tant notre entreprise que le secteur dans son ensemble ont bien résisté à la crise, même s’il est trop tôt pour crier victoire. Comme notre secteur se caractérise par des cycles longs, finaliser une transaction prend aisément six à douze mois. Lorsqu’un promoteur se lance dans un nouveau projet, il s’engage souvent sur plusieurs années. Il est encore impossible d’évaluer avec précision l’impact réel de cette crise, mais nous pouvons déjà en observer quelques effets concrets à plus court terme.

Le premier élément que l’on remarque est la croissance spectaculaire de l’e-commerce, qui a surtout impacté  le retail. La crise sanitaire s’y est fait sentir directement et rapidement. Les contrats 3-6-9 résiliables tous les trois ans sont très spécifiques à ce secteur. Un retailer qui dispose d’un portefeuille de 40 immeubles dans notre pays, par exemple, devra sans doute renégocier jusqu’à un tiers de ses contrats au cours des mois à venir.

Il s’agit en outre d’une évolution structurelle: la numérisation continuera de produire ses effets à plus long terme sur ce marché. De l’autre côté du spectre, l’immobilier logistique se montre très performant… précisément grâce à cette numérisation. Et cette tendance elle aussi va sans doute se poursuivre.

Intéressons-nous à l’immobilier de bureaux. Ces derniers mois, tout le monde ou presque semble estimer que le bureau traditionnel est condamné. Partagez-vous cette vision?

Non. Une étude européenne que nous avons commandée voici deux mois révèle qu’environ 70% des collaborateurs interrogés souhaitent revenir au bureau. Et que 60% d’entre eux préféreraient même passer à nouveau plus de la moitié de leur temps de travail au bureau.

Nous évoluons vers un modèle flexible où, en fonction du secteur et de la fonction, on travaillera un à deux jours à domicile et le reste du temps au bureau. Le travail à domicile favorise sans doute la productivité à court terme, mais à long terme, les employeurs y perdront en créativité et en culture d’entreprise. Réunir des collaborateurs en un seul endroit continue d’offrir une plus-value non négligeable.

Les bureaux vont-ils changer?

Sans nul doute. L’aménagement changera: moins de postes de travail, avec un plus grand accent placé sur la collaboration. Cette évolution réduira au passage la densité de ces bureaux, qui n’a fait qu’augmenter durant les années qui viennent de s’écouler. Avant la crise sanitaire, nous en étions à un travailleur pour 10 m² en moyenne. Nous pensons que cette densité diminuera. Un bureau de 1.000 m², par exemple, n’accueillera plus 100 collaborateurs mais peut-être 70 tout au plus. De ce fait, même si nous travaillons davantage chez nous, les entreprises auront besoin d’autant d’espace de bureaux à court terme.

À plus long terme, j’observe surtout une forte demande d’un aménagement différent, plus créatif, de ces espaces de bureaux, précisément parce que nous allons modifier notre manière de travailler. Morale de l’histoire: la crise sanitaire n’aura pas d’impact structurel sur l’immobilier de bureaux.

Simultanément, de très nombreuses entreprises seront contraintes d’économiser sur certains coûts fixes. Pourraient-elles le faire sur leurs bureaux?

En théorie, oui. Le problème est que l’espace de bureaux est un poste de dépense peu élastique, parce que l’on est toujours attaché à un contrat. Nous espérons y jouer un rôle positif, par exemple en renégociant les contrats. Dans ce cas, plusieurs options sont disponibles pour les entreprises qui doivent économiser à court terme: réduire le loyer, conclure un nouveau contrat à plus longue échéance qui diminue les coûts annuels, etc.

Ces dernières années, les initiatives de coworking se sont multipliées. La crise sanitaire sonnera-t-elle le glas de cette tendance?

Cette conclusion me semble un peu prématurée. À court terme, le modèle du coworking est clairement sous pression. À plus long terme, ces espaces peuvent donner aux entreprises le surcroît de flexibilité dont elles auront besoin, ou permettre de scinder un grand immeuble de bureaux à Bruxelles en une série de plus petits hubs répartis sur tout le pays, où il sera toujours possible de réunir ses collaborateurs. Les entreprises devront utiliser davantage leur immobilier comme une sorte de levier. Tant vis-à-vis de leurs collaborateurs – qui demandent une flexibilité accrue – que pour favoriser la créativité et l’innovation.

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