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Des logements plus petits profitent à tout le monde

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La surface habitable moyenne des appartements nouvellement construits en Belgique a baissé de 75 à 65 m². Cette tendance a clairement une influence sur le marché de l’immobilier d’investissement.

Le maître-architecte flamand Leo Van Broeck n’en démord pas: il est nécessaire de densifier l’habitat et de privilégier des logements compacts afin d’exploiter plus intelligemment la surface disponible. Cet appel semble avoir été entendu. Depuis plusieurs années, les Belges abandonnent à nouveau la campagne au profit de la ville, observe Stefaan Leliaert, président de l’Institut professionnel des agents immobiliers. "Et dans les villes, on construit plus petit. Cette tendance ne se limite pas à la Belgique, d’ailleurs. Dans d’autres pays européens, Scandinavie en tête, les appartements sont de plus en plus exigus."

En moyenne, les appartements compacts se vendent plus rapidement grâce à un prix moins élevé. "Les petits appartements sont financièrement plus accessibles pour les nouveaux propriétaires. Et, pour les investisseurs, ils sont plus aisés à louer, parce que les loyers sont plus bas. C’est une situation gagnant-gagnant."

La diversité reste indispensable

Pourtant, il demeure primordial de proposer une large diversité de logements afin de ne pas déséquilibrer le marché, souligne Marc Dillen, directeur général de la Confédération flamande de la construction. "Jusqu’il y a 20 ans, le marché se composait à 65% de maisons et à 35% d’appartements. Aujourd’hui, ce rapport s’est plus ou moins inversé. Mais il subsiste une demande pour des unités de logement beaucoup plus vastes, et même parfois un peu plus petites que la moyenne de 65 à 69 m² de superficie habitable."

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Les petits appartements ne sont pas uniquement occupés par des personnes âgées qui désirent une habitation de taille réduite ou quittent la campagne au profit du centre du village ou de la ville. "Un petit appartement peut être un premier logement pour une personne isolée ou un couple. Dès que le premier se mettra en ménage ou que le second aura des enfants, ils passeront à un appartement plus grand ou opteront pour une maison. L’âge moyen des Belges qui souscrivent un crédit hypothécaire a augmenté ces dernières années. Malgré les taux bas, nombre de jeunes ménages n’ont pas suffisamment d’économies pour contracter un emprunt important."

Small is not always beautiful

Les petits appartements présentent également des inconvénients, remarque Stefaan Leliaert, qui travaille par ailleurs comme syndic. "Une grande densité de logements est une source de problèmes plus fréquents. Avec, à la clé, des cohabitations moins aisées, qui dégénèrent parfois en querelles de voisinage. À mes yeux, des logements plus compacts et denses ne sont envisageables que si les habitants manifestent des mentalités compatibles."

La densification des logements est pourtant la seule solution, juge Marc Dillen. "Les parcelles non bâties se font rares et chères dans notre pays. Dans la construction, nous remarquons une évolution des villas à quatre façades vers des maisons à deux façades et des appartements. Sous la pression de la hausse des prix au mètre carré des terrains, je ne pense pas que l’on bâtira encore des villas à quatre façades dans 10 ans."

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