"Tous les projets à la côte ne rencontreront pas le même succès"

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L’immobilier de santé destiné aux seniors a le vent en poupe. Et dans ce segment, les communes de la côte belge deviennent le terrain de jeu favori des développeurs de projets et autres promoteurs immobiliers. La prudence est de mise, cependant: tous les projets de nouvelles constructions luxueuses sur notre littoral ne présentent pas le même potentiel dans l’immobilier de santé.

De Coxyde à Ostende, du Coq à Knokke-Heist: à peu près partout sur la côte belge, les grands complexes de logements à assistance poussent comme des champignons. Aux yeux de nombreux seniors, le littoral reste la destination rêvée pour finir leurs vieux jours. Conscients de l’ampleur du vieillissement démographique et de la popularité croissante des appartements à assistance, les développeurs de projets non spécialisés se jettent sur ce nouveau marché. Cette tendance n’est pas sans conséquence: après quelques années compliquées, le prix de l’immobilier à la côte est à nouveau en hausse depuis 2015.

Les complexes d’appartements à assistance, de plus en plus gourmands en terrains à bâtir, sont également plus chers que les biens traditionnels. Outre l’impact sur le prix général de l’immobilier à la côte, la demande croissante d’appartements à assistance à la mer produit un autre effet: certains projets doivent se contenter de terrains magnifiques en apparence, mais loin d’être idéaux pour leur groupe-cible.

"Il n’y a aucun sens à loger des personnes de 75 ans et plus, qui éprouvent déjà des difficultés à tenir sur leurs jambes, dans un appartement à assistance à 2 km du centre du village", dénonce Wilfried Martens, fondateur et CEO de Senior Homes, un des leaders sur le marché flamand des logements à assistance agréés. "Pourtant, c’est ce qui se passe actuellement avec ces nouveaux projets censément prestigieux à la côte."

Senior Homes propose déjà des complexes luxueux d’appartements à assistance à Deinze et Audenarde. Le mois prochain, une troisième résidence ouvrira ses portes à Alost. La côte, et plus précisément Nieuport, est au programme pour 2018. "Ce sera notre plus grand complexe", indique fièrement Wilfried Martens. "Des appartements de 55 m² à 120 m², situés dans un ancien monastère entièrement rénové et à 100 m du marché."

"Décrocher un tel projet au centre d’une commune de la côte, c’était une véritable gageure. Ils sont très rares, les emplacements appropriés et suffisamment centraux pour ce type de projet d’envergure. Et lorsque vous trouvez un tel site, ce sont des mois de négociations qui vous attendent, avec souvent des dizaines de propriétaires simultanément. Désormais – et je suppose que mes concurrents n’agissent pas autrement – je fais appel à des spotters locaux pour être le premier informé des nouvelles opportunités. Des gens qui habitent à la côte et qui, contre rémunération, recherchent des endroits appropriés pour construire."

Pensions

Senior Homes ne se précipite pas lorsqu’elle se lance dans un nouveau projet. "Et je conseille aux investisseurs à qui l’on vante les mérites des appartements à assistance à la mer, de faire preuve de la même réserve", poursuit Wilfried Martens. "Par exemple, nous exigeons la présence d’au moins 60.000 habitants dans un rayon de 12 km autour du nouveau projet. En outre, nos appartements doivent se situer à distance de marche du centre du village ou de quelques magasins afin que les résidents puissent faire leurs courses à pied. Une gare à proximité est également indispensable."

"Last but not least, nous tenons compte du montant de la pension moyenne dans les environs. Ces pensions doivent fluctuer au minimum autour de 1.300 € par personne. Car notre clientèle se compose principalement de personnes qui déménagent lorsqu’elles se retrouvent seules. Avec un tarif journalier qui fluctue rapidement autour de 40 € – services compris – dans l’intérieur des terres, vous devez déjà percevoir une pension significative et détenir un petit bas de laine."

Le montant moyen de la pension locale intervient un peu moins pour l’immobilier de santé destiné aux seniors à la côte. À l’inverse des résidences construites à l’intérieur des terres – dont les résidents habitaient presque tous dans un rayon de 15 km autour de leur nouveau foyer – le vivier est plus grand à la côte. "De très nombreux seniors gardent d’excellents souvenirs de leurs vacances à la mer", observe Wilfried Martens. "Cela explique également pourquoi de plus en plus de promoteurs immobiliers lorgnent notre littoral. Simultanément, il faut rester réaliste: pour un appartement à assistance à la mer, il faut aisément compter un surcoût de 20%. Et ce, avant tout en raison du prix des terrains, qui sont ici nettement plus chers que dans l’arrière-pays."

©Senior Homes

Fauteuil roulant

La concurrence est donc intense dans l’immobilier de santé à la côte, et les nouveaux projets de prestige se multiplient. Les investisseurs potentiels ne doivent toutefois pas se laisser aveugler pour autant. Trop de promoteurs immobiliers se limitent au minimum minimorum en matière de soins, raison pour laquelle le rendement à long terme d’un tel investissement n’est pas garanti. Et un appartement de luxe avec une vue magnifique sur les dunes, cela peut paraître alléchant dans une brochure sur papier glacé, mais si le boulanger le plus proche se situe à 2 km, il y a peu de chances que les plus de 75 ans s’y bousculent.

"La loi prescrit que la porte d’entrée d’un appartement à assistance doit être suffisamment large pour passer en fauteuil roulant", ajoute Wilfried Martens tout en nous guidant dans la résidence Keizerhof, inaugurée l’an dernier à Audenarde. "C’est très joli, mais cela ne vous avancera pas si les portes à l’intérieur de l’appartement sont trop étroites, que vous ne pouvez tourner nulle part et que la salle de bain est trop exiguë. Notre cible? Les personnes dont la santé mentale reste suffisante et qui peuvent habiter ici et disposer de l’assistance médicale nécessaire jusqu’à la fin de leurs jours."

"L’âge moyen des habitants de cette résidence n’est pas de 67 ou 68 ans, mais de 82 ans", chiffre le CEO de Senior Homes. "Cela donne une indication du marché que nous visons. Nous avons d’ailleurs développé un système d’appel spécifique qui permet aux résidents de pouvoir joindre à tout moment quelqu’un en situation d’urgence, même en cas de panne du téléphone et de l’internet."

Wilfried Martens le souligne à plusieurs reprises pendant la discussion: la réglementation en matière de logements à assistance pourrait être renforcée afin de purger le marché des "cowboys". "En fait, le promoteur devrait être obligé de présenter un plan d’exploitation pour un minimum de trois ans. L’investisseur préfère en effet ne pas découvrir après quelques années qu’il n’y a plus d’exploitant central qui apporte une véritable assistance et de vrais services."

"Ici, un assistant passe six jours par semaine. La législation place la limite beaucoup plus bas: un jour par semaine au minimum. Mais n’est-ce pas beaucoup trop peu? Encore une chose: selon la loi, l’appartement à assistance agréé doit disposer d’une superficie minimale de 40 m². Nous ne construisons pas d’appartement de moins de 52 m². Car je ne crois pas que quelqu’un qui a passé toute sa vie dans une grande maison ou un vaste appartement puisse subitement être heureux dans un kot de 40 m². Même à la côte."