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"Savoir où construire quel type de bien dépasse le simple calcul"

À quel endroit construire quel type de bien immobilier? Pour répondre à cette question, promoteurs et investisseurs ont besoin d’un mix optimal “de chiffres objectifs, d’expérience et d’instinct”, estime Marc Dillen, directeur général de la Confédération Construction flamande.

Comment promoteurs immobiliers et investisseurs déterminent-ils où construire quel type de bien immobilier?  

Marc Dillen: “Tout commence par une analyse approfondie de l’emplacement et de l’environnement. Bien entendu, il faudra tenir compte des chiffres, mais c’est surtout le feeling qui importe. Et plusieurs années d’expérience sont nécessaires pour l’acquérir. C’est ce feeling qui permet aux professionnels de sentir quand un emplacement est bon, optimal voire fantastique pour un projet immobilier donné. Ce n’est pas inné! Nombre de nouveaux arrivants sur le marché développent des projets sans guère d’expérience et commettent des erreurs. Il en résulte des perturbations inutiles du marché et une baisse de la qualité de l’offre.”

De quelle manière cette analyse se déroule-t-elle? Et comment savoir s’il vaut mieux construire des maisons familiales, des appartements pour seniors ou des kots d’étudiants à un endroit donné?

“Le choix du bureau d’études est très important. Un bon bureau d’études indépendant distinguera clairement les besoins de petits ou de grands appartements, par exemple. Une étude qui identifie l’attrait de certains quartiers ou emplacements constitue un fil directeur indispensable pour les promoteurs et investisseurs.”

Quels sont les paramètres pris en compte dans une telle étude?

“Pour l’immobilier résidentiel, on se fonde sur les évolutions démographiques, ainsi que sur les souhaits actuels des familles et des habitants de la région. La mobilité est un autre facteur important: l’emplacement est-il aisément accessible? Y a-t-il suffisamment de voies d’accès? De transports en commun? On envisagera également la distance par rapport aux magasins et aux autres infrastructures. Construire un immeuble d’appartements en pleine nature, à des kilomètres du supermarché le plus proche, n’est jamais une bonne idée. Il est crucial d’examiner tous ces éléments à l’échelle du quartier, de l’agglomération ou de la région pour déterminer si l’emplacement est approprié pour un projet immobilier.”

De telles analyses donnent-elles parfois lieu à des résultats inattendus? Un emplacement qui ne s’avère finalement pas approprié, ou auquel conviendrait davantage un type de bien différent de celui qui était prévu?

“Le professionnel voudra voir son instinct confirmé par les chiffres d’une étude. Si les deux divergent, il y a un problème, soit dans les facultés de jugement du développeur ou de l’investisseur, soit dans la manière de travailler du bureau d’études indépendant. Mais dans la pratique, les surprises sont rares. Du moins, c’est l’objectif.”

Les promoteurs et investisseurs prennent-ils parfois le risque d’aller à l’encontre d’une étude? 

“Ce n’est pas à exclure. Mais cela m’étonnerait qu’ils soient nombreux à le faire. L’instinct et l’expérience sont importants dans la réalisation d’un bien immobilier neuf, c’est évident. Mais décider de ne tenir aucun compte des chiffres et des résultats d’études objectives, ou de les ignorer en grande partie, ne me paraît pas judicieux.”

Ces études ont-elles beaucoup évolué ces dernières années?

“La dimension énergétique et les objectifs écologiques pèsent plus lourd aujourd’hui. Comment les bâtiments seront-ils chauffés ou refroidis? Est-il possible d’aménager un réseau de chaleur? La commune veut-elle y participer? Ces tendances exerceront une influence de plus en plus forte sur l’attrait d’un bien immobilier. Il en va de même pour la proximité de bornes de recharge pour voitures électriques. Toutes ces évolutions rendent les études à la fois plus importantes et plus complexes que jamais.”

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