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"Un investissement immobilier peut être fiscalement avantageux"

©Shutterstock

On ignore parfois que ceux qui investissent dans l’immobilier peuvent bénéficier de réductions d’impôts. L’État encourage ainsi les investissements immobiliers. “Il existe cependant des différences importantes entre les investissements immobiliers réalisés en personne physique et en société”, prévient Marc Dillen, directeur général de la Confédération Construction flamande.

Investissement immobilier en personne physique

Si vous investissez dans un immeuble en votre nom propre, vous ne devrez pas payer d’impôt sur la plus-value que vous réaliserez si vous revendez votre bien immobilier au moins cinq ans plus tard. À moins que vous n’effectuiez régulièrement des transactions immobilières: dans ce cas, la plus-value peut être imposée à 33% au titre de revenus divers. Grâce à la déduction des intérêts des emprunts hypothécaires, vous paierez en outre moins d’impôt des personnes physiques sur votre bien immobilier. Les amortissements en capital et les primes de l’assurance solde restant dû sont également déductibles.

Qu’en est-il des revenus locatifs? Celui qui loue une maison ou un appartement à une personne privée qui n’utilise pas ce bien à des fins professionnelles sera imposé sur la base du revenu cadastral indexé et majoré de 40%, et donc pas sur les revenus locatifs réellement perçus. Si vous louez à une entreprise, l’immeuble sera imposé à l’impôt des personnes physiques en fonction des revenus locatifs réellement perçus. Attention: outre le loyer, vous devrez déclarer au titre de revenus locatifs bruts tous les avantages locatifs, comme les frais d’entretien et de réparations qui sont normalement à la charge du propriétaire mais que vous avez facturés aux locataires.

Les habitations doivent satisfaire actuellement à des exigences énergétiques de plus en plus strictes, souligne Marc Dillen. “Les exigences en matière d’isolation du toit et de double vitrage peuvent constituer un problème pour le patrimoine plus âgé. Les investisseurs en immobilier doivent donc absolument en tenir compte lors de l’achat d’un immeuble. Dans certains cas, les nouvelles constructions sont ainsi plus attrayantes, car plus avantageuses à réaliser et à donner en location ou à revendre.”

Investir en société

Les règles d’amortissement constituent le grand avantage de l’investissement immobilier en société. Les bâtiments peuvent être amortis sur une période de 20 à 33 ans. Par exemple, si vous achetez un bâtiment de 300.000 euros en société et l’amortissez sur 20 ans, vous pouvez déclarer 15.000 euros chaque année comme frais. Cette déductibilité s’applique également aux droits d’enregistrement, à la TVA, aux frais de notaire et aux intérêts de l’emprunt.

Il est possible de déclarer d’autres frais encore, comme le salaire du courtier qui règle la location et les frais d’entretien. En opérant par le biais d’une société, vous pouvez aussi déclarer les primes de l’assurance solde restant dû sous la forme d’un engagement individuel de pension (EIP). En société, les revenus locatifs seront imposés sur la base des revenus réellement perçus, au taux de l’impôt des sociétés. Celui-ci s’établit aujourd’hui à 25 ou 20%. Inconvénient: les plus-values sont toujours imposables.

Constructions basées sur un usufruit via une société: prudence!

En théorie, il peut être fiscalement intéressant de mettre sur pied une construction basée sur un usufruit. Dans ce cas, vous achetez le bâtiment conjointement avec votre société. Celle-ci achète l’usufruit de l’immeuble, alors que vous en acquérez la nue-propriété. Une telle construction doit toutefois être élaborée et établie avec tout le soin nécessaire. Le fisc peut en effet contester la déductibilité des frais.

Primes complémentaires

L’État et plusieurs villes et communes prévoient enfin des primes et réductions d’impôts complémentaires. On connaît les primes dont bénéficient ceux qui placent des panneaux solaires, isolent durablement leur habitation et récupèrent l’eau de pluie. “C’est une nouveauté de cette année: le taux de TVA réduit pour la démolition suivie de la reconstruction d’une habitation s’applique dorénavant à l’ensemble du territoire belge”, pointe Marc Dillen. “Il est désormais possible de démolir et faire reconstruire en deux ans à 6% au lieu de 21%.” Ceux qui achètent via un promoteur immobilier peuvent également profiter de ce régime. “De ce fait, il n’est plus nécessaire de maintenir artificiellement en vie des bâtiments en mauvais état juste pour des raisons fiscales”, conclut Marc Dillen. “Vous avez tout intérêt à profiter dès maintenant du taux de TVA réduit.”

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