Combien les banques vous prêtent pour financer un investissement immobilier

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Certaines banques appliquent des conditions spécifiques aux clients qui empruntent en vue d’un investissement immobilier. Les quotités sont en général plus limitées que pour une habitation propre et le ratio emprunt/revenus ne tient pas compte de la totalité des loyers sur lesquels vous tablez.

Même s’ils ont connu une petite remontée au mois de mai (lire L’Echo du 31 mai 2016), les taux hypothécaires restent historiquement bas. Ainsi, un petit tour sur le site guide-épargne.be vous apprendra que Belfius a récemment accordé à un client un taux royal de 1,35% pour un emprunt fixe à 20 ans, tandis que KBC et ING ont également offert des taux inférieurs à 1,50% pour la même échéance.

Dans ce contexte d’argent bon marché, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à emprunter pour financer un investissement immobilier. KBC a ainsi constaté que le nombre de clients ayant conclu un crédit logement à des fins d’investissement a augmenté de 17% entre 2010 et 2015. Près d’un crédit sur cinq était destiné à l’investissement l’année dernière chez KBC. Du côté du leader du marché, BNP Paribas Fortis, les prêts destinés à l’achat d’une seconde résidence — la plupart du temps pour la mettre en location — ont augmenté de 20% entre 2014 et 2015.

Intéressé(e) par l’opération? Que vous visiez un appartement ou une maison de rapport existant, ou que vous soyez tenté par la multitude de projets neufs spécialement destinés à l’investissement locatif, il est primordial de bien préparer votre dossier. Étant donné que la rentabilité de votre projet (et votre capacité à rembourser la banque) dépend des loyers que vous comptez percevoir, la banque sera particulièrement attentive aux données que vous lui soumettez. Certaines sont par ailleurs plus friandes de projets d’investissement que d’autres, certaines appliquent des conditions différentes selon qu’il s’agit d’un achat pour habitation propre ou d’un investissement. Si vous êtes novice, voici quelques bases pour vous y retrouver.

1. Qui peut emprunter?

En soi, il n’y a pas de profil type. Chez BNP Paribas Fortis, on retrouve tous les cas de figure: le client propriétaire dont l’habitation propre est payée, le client ayant déjà un emprunt pour son habitation propre et le client locataire. Tous peuvent emprunter pour financer un bien qu’ils mettront en location. Chez KBC, la plupart des investisseurs ont déjà un emprunt en cours.

Le courtier de crédits Segers & Associés, qui produit plus d’un emprunt sur deux en vue d’un investissement immobilier, compte également tous les types d’investisseurs parmi ses clients: du "petit" qui possède un ou deux appartements jusqu’à celui qui en détient plus d’une centaine.

2. Avec quelle mise de départ?

Selon certaines banques, les fonds propres doivent être de minimum 25%, d’autres d’environ 15% (soit les frais inhérents à l’acquisition). "Mais certaines banques ne demandent pas de fonds propres si vous apportez un autre bien en garantie vous appartenant à vous ou à un tiers (en tant qu’affectant hypothécaire)", explique Patrick Segers, gérant de Segers & Associés.

On parle plus souvent de quotité d’emprunt, qui est le rapport entre le montant emprunté et la valeur (en cas de vente normale) du ou des biens donnés en garantie. De manière générale, la quotité d’emprunt est plus limitée dans le cas d’un investissement que dans le cas d’un achat destiné à l’habitation propre. "Pour un investissement, cette quotité va jusqu’à 80% dans la plupart des organismes mais certains dérogent selon divers critères jusqu’à 85% voire 100% de la valeur du ou des biens", explique-t-il. Stéphane Blondeau, gérant du courtier VDV Conseil, confirme la limite de 80%, avec des nuances selon les organismes. "La quotité est limitée à 75% chez Elantis (filiale de Belfius). Par contre, le Crédit Foncier monte à 100%", précise-t-il. Si les clients ont un emprunt en cours, "ils peuvent éventuellement faire une reprise d’encours. Elantis accepte de financer par ce biais le supplément au-delà de 75% et on peut aller avec eux jusqu’à 125%".

3. Pour quels revenus?

Comme pour un emprunt hypothécaire classique, c’est surtout le ratio dette/revenus qui est important. Sauf qu’ici, vont intervenir dans les revenus, les loyers que vous percevrez en tant que propriétaire. Pour les calculer, la banque se base sur les loyers actuels (si le bien est déjà en location) ou sur une estimation des loyers futurs (souvent après expertise du bien). "Certaines banques font la distinction entre les revenus locatifs actuels ou potentiels, soit selon le rapport de l’expert, soit sur la base d’un business plan si l’acquéreur peut justifier de son expérience dans le domaine de l’immobilier", souligne Patrick Segers.

Mais attention, pour prendre toutes les sécurités nécessaires, les loyers ne sont valorisés qu’à hauteur de 80% dans le calcul des revenus du futur propriétaire. Ainsi, Thomas Naert, responsable de la communication chez Record Bank, une filiale d’ING spécialisée dans le crédit aux particuliers, précise que la banque tient compte d’un maximum de 80% des revenus de location "afin de compenser les frais propres au propriétaire et les périodes de non-occupation du bien". Par ailleurs, "si les locataires sont des indépendants ou des sociétés, leur solvabilité doit être démontrée. Le rendement locatif du bien est vérifié (loyer brut sur base annuelle/valeur du bien) et doit rester dans les limites de ce qui est courant, afin d’éviter de l’exploitation".

Pour calculer le ratio dette/revenus, il est tenu compte de toutes les charges et les emprunts en cours, ainsi que de tous les revenus (professionnels, immobiliers, mobiliers). Chez BNP Paribas, le ratio est le même que pour les achats classiques, c’est-à-dire 40%. Mais les organismes accessibles via les réseaux de courtage vont un peu plus loin. "Ce rapport va jusqu’à 50%, voire 60% ou plus si les revenus sont importants ou si le bien de rapport s’autofinance par ses loyers", explique Patrick Segers.

4. Quelle formule de prêt?

Étant donné qu’il s’agit d’un achat à but d’investissement, les formules de crédit sont souvent créées pratiquement sur-mesure en fonction du profil du client. Naturellement, l’emprunt classique à mensualités constantes reste un "blockbuster" car il lève toutes les incertitudes et qu’il est très compréhensible pour les clients. Cependant, "certains organismes ont fait des crédits hypothécaires à but d’investissement leur ‘cheval de bataille’ en proposant des formules adaptées à l’évolution des loyers (liés à l’indice Abex) ou d’autres selon le plan de carrière ou de succession", explique Patrick Segers. Ainsi, Elantis ou Record Bank jonglent avec des produits classiques et d’autres formules comme des crédits à termes fixes. Il s’agit du fameux crédit "bullet". Vous ne payez que les intérêts, tandis que la facture "capital" arrive à l’échéance de l’emprunt. Il s’agit alors de revendre votre bien ou d’utiliser l’épargne que vous avez constituée grâce aux loyers perçus pour rembourser le capital. "C’est un produit que l’on ne propose jamais pour le premier bien destiné à l’habitation", précise-t-il.

D’autres formules existent, comme celle proposée par Record Bank où l’on paie seulement 80% de la mensualité pendant la première année de l’emprunt. Ce pourcentage augmente ensuite chaque année pour atteindre 100% après 10 ans. Il faudra naturellement payer ensuite tout ce qui n’a pas été payé pendant les 10 premières années. Cette formule peut convenir lorsque les loyers sont attendus en hausse régulière avec l’inflation, ou si les revenus professionnels du propriétaire sont amenés à augmenter régulièrement.

5. Pour quel type de biens?

Immeuble de rapport au centre-ville, maison d’habitation ou mixte, appartement ou studio, ce qui est important, c’est la qualité du bien et sa conformité aux normes du code du logement. "Si le bien demande beaucoup de travaux et/ou un permis d’urbanisme pour être régularisé, et si de surcroît vous n’avez pas de fonds propres, les banques seront plus réticentes", explique Patrick Segers. Elles seront plus ouvertes pour les projets neufs, qui sont de manière générale moins rentables que de l’immobilier existant, mais qui ont souvent été "designés" pour les investisseurs. Chez Trevi, les projets neufs sont ainsi toujours proposés à la vente à un "mix" d’investisseurs et de propriétaires occupants, avec une proportion de 40 à 50% d’investisseurs selon les immeubles.

Pour le reste, les banques seront aussi très attentives à votre connaissance du marché, voire à votre proximité géographique avec votre bien d’investissement. Ainsi, investir près de chez vous sera souvent bien perçu. Car hormis le fait que vous connaissez les lieux et leur potentiel locatif, vous serez aussi plus disponible pour régler d’éventuels problèmes avec vos locataires. Or, qui dit locataire heureux, dit chômage locatif moins probable. Et qui dit chômage locatif moins probable, dit banque et propriétaire moins stressés…

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