Comment déclarer votre seconde résidence à l'étranger?

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Chaque année, vous payez le précompte immobilier sur votre habitation familiale. Mais votre facture fiscale ne s’arrête pas nécessairement là. Ainsi, tout autre bien immobilier doit également être repris dans votre déclaration fiscale annuelle.

Tout comme une seconde résidence située en Belgique, vous devez déclarer une seconde résidence située à l’étranger. Or, il n’existe pas à l’étranger de "revenu cadastral" comme chez nous, ce qui vous oblige à déclarer, pour un immeuble qui n’a pas du tout été loué, la valeur locative annuelle brute. Cela correspond aux revenus locatifs que vous auriez pu obtenir si vous aviez donné ce bien en location toute l’année, compte tenu des usages dans le pays en question et de la situation de votre bien.

Guide Impôts 2018

Mode d'emploi pour payer moins d'impôts.

Le 'Guide des Impôts' est paru le 19/5. Abonné à L'Echo? Cliquez ici pour le lire au format PDF.

En pratique, pour une seconde résidence en France, aux Pays-Bas et en Espagne, le fisc accepte que vous utilisiez l’équivalent de notre revenu cadastral. Mais rien ne vous y oblige: vous pouvez aussi utiliser la valeur locative brute dans ces trois pays. Des revenus à déclarer, vous pouvez déduire les impôts que vous avez payés à l’étranger sur ce bien spécifique. Ensuite, le fisc enlève 40% de ce montant à titre de frais. Les intérêts éventuels pour le financement du bien sont aussi déduits par l’administration fiscale. Quel montant déclarer?

France

Pour un immeuble situé en France, la valeur locative brute peut être déterminée sur la base d’imposition qui est reprise sur l’avis d’imposition de la taxe foncière française.

Vous multipliez le montant de la base d’imposition par deux, parce que le montant repris sur l’avis d’imposition français est un montant net après déduction d’un forfait de frais de 50%. Vous déduisez ensuite de votre résultat la taxe foncière, mais pas la taxe d’habitation. Car cette dernière ne doit pas être payée par le propriétaire, mais bien par l’occupant. Du coup, le fisc belge ne la considère pas comme un véritable impôt à votre charge.

Pays-Bas

Les communes néerlandaises calculent une valeur "WOZ" (waardering onroerende zaken). Vous pouvez déterminer la valeur locative brute forfaitaire en prenant un pourcentage de cette valeur WOZ, qui va de 2,87 à 5,39%. Vous pouvez en déduire ensuite la "onroerendezaakbelasting" que vous avez payée  l’équivalent de notre précompte immobilier.

Espagne

En Espagne, la valeur d’un bien immobilier est représentée par la "valor cadastral". Vous pouvez prendre 2% de cette "valor cadastral" pour estimer la valeur locative brute annuelle forfaitaire. Vous n’en prenez que 1,1% si la "valor cadastral" a été fixée en 1994 ou plus tard. De ce résultat, vous pouvez déduire la taxe communale ("impuesto sobre bienes inmuebles") et l’impôt foncier national ("impuesto sobre la renta de no residente").

Italie

Pour un bien situé en Italie, vous pouvez prendre la "rendita catastale". Selon l’administration fiscale belge, cette valeur doit être majorée de 5% dans le cas d’un bâtiment et de 25% s’il s’agit d’un terrain. Ensuite, le résultat est multiplié par 4/3 et vous en déduisez uniquement l’impôt local ("imposta municipale unica ou IMU").

Autres pays

Pour tout autre pays, vous devez faire une estimation de la valeur locative brute vous-même. Vous pouvez par exemple consulter un agent immobilier sur place ou comparer avec d’autres immeubles situés dans les environs. Souvent, on prend 5,3% de la valeur de vente de la maison. Ces dernières années, le fisc belge a aussi admis qu’on se réfère au taux d’intérêt des OLO belges à 10 ans, majoré d’un point. Pour l’année 2017, celui-ci a été en moyenne de 0,75%, ce qui donne un pourcentage total à appliquer de 1,75%. Vous pouvez en déduire les impôts étrangers payés sur ce bien immobilier.

Combien d’impôt supplémentaire paierez-vous? Le fait qu’un bien immobilier étranger soit imposé une seconde fois en Belgique ou non et le montant d’impôt que cela engendre dépendent du pays où le bien est situé.

Pays avec convention fiscale

Une convention préventive de la double imposition vise à éviter qu’on paie des impôts dans deux pays sur un même revenu. La Belgique a conclu ce type de convention avec les pays de villégiature les plus populaires chez nous: la France, l’Espagne, les Pays-Bas, l’Italie, le Portugal, la Suisse, l’Autriche et la Turquie. Généralement, elle accorde le pouvoir d’imposition au pays où le bien immobilier est situé et celui-ci est exonéré d’impôt en Belgique.

Vous recevez alors automatiquement cette exonération.

Votre seconde résidence à l’étranger peut malgré tout engendrer un impôt supplémentaire: pas sur le bien lui-même, mais sur vos autres revenus (belges). Cela vient de ce que la Belgique accorde ce qu’on appelle une exonération sous réserve de progressivité. Concrètement, le fisc tient compte des revenus étrangers pour déterminer le taux d’imposition applicable. Or, comme le barème d’imposition est progressif, l’ajout des revenus étrangers fait en sorte que le revenu total atteint une tranche d’imposition plus élevée et que, par ricochet, l’impôt dû en moyenne sur vos revenus belges est légèrement supérieur. Vous devez par conséquent déclarer ces valeurs locatives annuelles brutes diminuées des impôts payés à l’étranger aux codes 1130/2130.

Pays sans convention fiscale

Si la Belgique n’a pas conclu de convention préventive de la double imposition avec le pays où se situe votre bien, vous déclarez la valeur locative annuelle brute diminuée des impôts étrangers payés aux codes 1123/2123. À condition que vous ayez déjà payé des impôts à l’étranger, l’impôt dont vous êtes redevable sur ce bien immobilier en Belgique est divisé par deux.

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