Quel avantage fiscal pour les emprunts pour une seconde résidence?

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L’avantage fiscal pour un emprunt pour une seconde résidence ou un immeuble de rapport est le même pour tous les Belges. Ce ne sont pas les Régions, mais l’État fédéral qui l’accorde.

La deuxième partie du cadre IX porte le titre "Fédéral" et c’est nouveau. L’an dernier, cette partie s’intitulait encore "Dépenses qui ne concernent pas votre habitation propre". De facto, cela ne fait pas de différence. C’est le gouvernement fédéral qui décide des avantages fiscaux liés à des emprunts pour un immeuble autre que votre maison d’habitation, comme une seconde résidence ou une maison, un appartement ou un immeuble commercial que vous donnez en location. De même, la partie de votre maison d’habitation que vous utilisez à des fins professionnelles ou que vous donnez en location est du ressort du gouvernement fédéral.

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Contrairement à la maison d’habitation, l’avantage fiscal pour ce type d’emprunt est le même pour tous les contribuables. Les intérêts payés procurent toujours un avantage fiscal. Quant aux amortissements de capital, l’avantage fiscal que vous pouvez obtenir dépend du fait que vous avez ou non encore un emprunt en cours pour votre maison d’habitation (la maison ou l’appartement où vous vivez avec votre famille) et du moment où cet emprunt a été conclu.

1. Quel avantage fiscal les intérêts procurent-ils?

Les intérêts de n’importe quel emprunt  même non hypothécaire  peuvent faire en sorte que votre immeuble ne soit pas (beaucoup) imposé à l’impôt des personnes physiques. En effet, dans le cadre III, vous devez déclarer les revenus d’une seconde résidence, d’immeubles de rapport et de biens immobiliers autres que votre maison d’habitation. Selon la situation spécifique, vous déclarez le revenu cadastral ou les loyers.

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Grâce à la déduction ordinaire d’intérêts fédérale, les intérêts payés sont intégralement déduits du revenu immobilier imposable. Cette déduction ne se limite pas aux seuls intérêts payés pour l’emprunt qui finance cet immeuble: ceux-ci peuvent aussi être déduits des autres revenus immobiliers.

Vous demandez la déduction d’intérêts en indiquant le montant total des intérêts payés à la rubrique 3.b) du cadre IX aux codes 1146/2146.

2. Je n’ai pas (plus) d’emprunt pour ma maison d’habitation. Quel avantage fiscal me procurent les amortissements de capital?

Les amortissements de capital ne procurent un avantage fiscal que si votre emprunt répond à une série de conditions. Les plus importantes sont que l’emprunt court au moins sur 10 ans, qu’il soit garanti par une inscription hypothécaire et qu’il soit conclu pour une habitation située dans l’Espace économique européen et auprès d’une banque située elle aussi dans l’Espace économique européen.

Les amortissements de capital et la prime éventuelle d’une assurance solde restant dû donnent droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, soit 30%. Le montant qui procure un avantage fiscal est toutefois limité:

  • Une première limite dépend de l’année de l’emprunt. Si vous avez emprunté en 2017 par exemple, seule la première tranche de votre emprunt hypothécaire de 75.270 euros peut procurer un avantage fiscal. Vous devez calculer vous-même cette limite dans votre déclaration fiscale. Pour ce faire, vous multipliez les capitaux et la prime de l’assurance solde restant dû payés en 2017 par la fraction où le numérateur est 75.270 euros et où le dénominateur est le montant emprunté (et garanti par l’inscription hypothécaire). Vous déclarez ce montant limité dans la rubrique B. 4), aux codes 1358/2358. La prime d’assurance solde restant dû limitée se déclare à la rubrique B. 5), aux codes 1353/2353 ou 1354/2354, selon l’année où vous avez conclu l’emprunt. Vous précisez aussi le numéro de la police d’assurance et le nom de l’assureur.
  • Une deuxième limite est appliquée par le fisc lui-même en fonction de votre revenu professionnel - vous ne devez donc rien calculer vous-même ici - avec un maximum absolu de 2.260 euros. Cela donne un avantage fiscal maximum pour l’épargne à long terme de 30%, soit 678 euros. Si vous êtes marié ou en cohabitation légale, chaque partenaire a droit à cet avantage.

3. J’ai un emprunt pour ma maison d’habitation. Quel avantage fiscal me procurent les amortissements de capital?

Le fisc donne toujours la priorité aux avantages fiscaux régionaux. Dès que le panier fiscal est rempli avec les dépenses d’emprunt portant sur la maison d’habitation, vous ne pourrez plus tirer profit des avantages fiscaux fédéraux.

Ce n’est que dans un nombre limité de cas que l’avantage fiscal régional pour la maison d’habitation peut être combiné avec l’avantage fiscal fédéral de l’épargne à long terme (voir la question 2). Tout dépend du moment où vous avez emprunté pour votre maison d’habitation.

→ Emprunt antérieur à 2015

Si vous avez conclu votre crédit-logement avant 2015, un emprunt pour une seconde résidence ou un immeuble de rapport ne procurera en général aucun avantage fiscal supplémentaire. Le panier régional sera plus que probablement rempli par les seuls avantages fiscaux régionaux. Si vous déclarez ce second emprunt, l’emprunt pour votre maison d’habitation aura la priorité et si le panier fiscal est déjà rempli avec cet emprunt, vous ne tirerez plus aucun avantage pour l’emprunt destiné à votre seconde résidence ou immeuble de rapport.

→ Emprunt en 2015

Si vous résidez en Flandre et que vous avez emprunté en 2015 à un moment où vous n’étiez pas propriétaire d’une autre habitation, il y a une marge limitée. Comme l’avantage fiscal pour la maison d’habitation a été réduit, il peut se dégager un avantage fiscal à l’épargne à long terme allant jusqu’à 740 euros (à savoir 2.260 euros de réduction pour l’épargne à long terme, moins 1.520 euros pour le bonus-logement intégré flamand). Ce montant donne droit à une réduction d’impôt de 30%, soit un avantage fiscal de 222 euros (hors centimes additionnels communaux).

Dans les autres Régions, un emprunt pour une seconde résidence ou un immeuble de rapport ne procure aucun avantage fiscal supplémentaire si votre panier fiscal est rempli.

→ Emprunt à partir de 2016

Pour des emprunts conclus en 2016 ou 2017, l’avantage fiscal fédéral peut être combiné avec l’avantage fiscal du bonus-logement intégré flamand ou le chèque habitat wallon. Le ministre des Finances a cependant annoncé qu’il modifierait la loi à l’avenir.

→ Emprunt à partir de 2017

Comme la Région bruxelloise a supprimé la réduction d’impôt, le panier fiscal n’est plus rempli par un avantage fiscal régional et le Bruxellois retrouve ainsi une marge de manœuvre intéressante. Pour les Régions wallonne et flamande, rien n’a changé (voir les emprunts à partir de 2016).

Si vous ne pouvez pas obtenir d’avantage fiscal pour un emprunt pour un immeuble autre que votre maison d’habitation, vous devez limiter vous-même les montants de la même manière que pour celui qui n’a plus d’emprunt en cours (voir plus haut). Vous déclarez ce montant, après l’avoir limité, à la rubrique B. 4), aux codes 1358/2358. La prime limitée de l’assurance de solde restant dû se déclare à la rubrique B. 5), aux codes 1353/2353 ou 1354/2354, selon l’année où vous avez conclu l’emprunt. Vous indiquez aussi le numéro de la police et le nom de l’assureur.

Exemple

Paul est célibataire et habite à Namur. Il a emprunté le 1er février 2017 pour sa seconde résidence à la mer, un appartement qu’il ne compte pas mettre en location. Cet appartement a un revenu cadastral non indexé de 1.372,60 euros. Le montant de son emprunt est de 250.000 euros et est totalement couvert par une inscription hypothécaire. Les amortissements de capital payés en 2017 s’élèvent à 3.000 euros et les intérêts à 800 euros.

Cadre III: Revenus de biens immobiliers

Pour une seconde résidence, il y a lieu de déclarer le revenu cadastral non indexé.

Cadre IX: Intérêts et amortissements de capital d’emprunts et de dettes, primes d’assurance-vie individuelle qui donnent droit à un avantage fiscal

Les amortissements de capital doivent être limités selon la formule: 3.000 euros x 75.270/250.000 =903,24 euros.

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