Vous donnez un immeuble en location en Belgique. Comment le déclarer au fisc?

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Si vous avez investi vos économies dans un bien immobilier - une maison, un appartement, un magasin ou autre - en vue de le louer, le fisc va réclamer sa part du gâteau. Laquelle?

Tout dépend de l’usage qu’en fait votre locataire. Du montant imposable, vous pourrez déduire les éventuels intérêts d’un emprunt contracté pour financer cet achat.

Usage exclusivement privé

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Si vous donnez votre bien en location à une personne physique qui l’utilise à titre purement privé, vous ne devez pas déclarer les loyers perçus. Il suffit de déclarer le revenu cadastral non indexé aux codes 1106/2106. Vous serez imposé sur le revenu cadastral indexé et majoré et 40%.

Usage professionnel

Si le locataire est une société ou une personne physique qui utilise cet immeuble à des fins professionnelles, c’est le loyer réel qu’il vous faudra déclarer. Vous mentionnez aux codes 1110/2110 les revenus locatifs bruts. Ceux-ci comprennent non seulement le loyer, mais aussi les avantages locatifs, comme des frais d’entretien et de réparation qui ont été mis à charge du locataire, alors qu’en principe c’est le bailleur qui doit les supporter.

Et la location d’un bien meublé?

Quand on loue un bien immobilier meublé, le fisc distingue en fait deux types de revenus.

La location du bâtiment procure un revenu immobilier, à déclarer au cadre III. Tandis que la location des meubles procure un revenu mobilier, à déclarer au cadre VII, B, aux codes 1156/2156. Comment fixer la part de chaque revenu dans un loyer global? Sauf si le bail fixe lui-même la partie immobilière et la partie mobilière, le fisc part du principe que 40% du loyer portent sur les meubles et 60% sur l’immeuble. Du loyer perçu sur les meubles, on peut déduire forfaitairement 50% de frais; le solde est imposé distinctement à 30% (plus centimes additionnels communaux).

Vous ne pouvez pas déduire de ce loyer brut les frais que vous avez consentis, mais le fisc applique lui-même un forfait de 40%. Les frais forfaitaires sont néanmoins plafonnés aux deux tiers du revenu cadastral non indexé, multipliés par un facteur de 4,39.

Vous êtes de toute façon imposé sur un montant minimum du revenu cadastral indexé majoré de 40%. C’est la raison pour laquelle vous devez déclarer le revenu cadastral non indexé aux codes 1109/2109.

Usage mixte

Si le locataire utilise cet immeuble à la fois à des fins privées et professionnelles  tel un enseignant qui affecte une pièce de son appartement à un bureau  il faut distinguer deux situations.

Soit cette location résulte d’un bail enregistré qui précise la partie professionnelle: dans ce cas, vous pouvez appliquer la même proportion que celle qui découle du bail, en déclarant la partie du loyer réel pour la partie professionnelle et le revenu cadastral non indexé qui correspond à la partie privée pour le reste.

Soit il n’y a pas de distinction entre la partie professionnelle et la partie privée dans le bail: vous devez alors considérer que la totalité du bien est louée à des fins professionnelles.

Comment déclarer un immeuble avec votre partenaire?

Les couples mariés et en cohabitation légale doivent déclarer leurs revenus dans une déclaration commune. Quel partenaire déclare les loyers perçus et/ou le revenu cadastral? La réponse dépend de leur régime matrimonial.

→ Celui qui est marié sans avoir rédigé de contrat de mariage est automatiquement marié sous le régime légal. Sa principale caractéristique est que tous les revenus ("acquêts") sont communs à partir de la date du mariage. De ce fait, chaque conjoint doit déclarer la moitié des revenus d’un appartement qu’un des deux partenaires avait acheté avant le mariage.

→ En cas de mariage en régime de séparation de biens et en cas de cohabitation légale, il n’y a en principe pas de patrimoine commun. Chaque partenaire devra donc déclarer les revenus des immeubles qu’il possède. Si les deux partenaires en ont acheté un en commun, les revenus sont répartis entre eux selon leur part de propriété dans l’immeuble.

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