Le 17 mars 2020 à 14h33. L’action Care Property Invest, autrefois Serviceflats Invest, est en chute libre. En quelques heures, le cours s’effondre de 23% pour atteindre un niveau plancher de 18,8 euros. Ensuite, entrent en scène les premiers chasseurs de bonnes affaires qui réussissent à limiter les pertes à «seulement» 9%. Bien entendu, Care Property ne fut pas la seule action à être touchée par les ventes massives au plus fort de la panique provoquée par la crise du coronavirus. Mais cela reste remarquable. Avec de nombreux CPAS parmi ses locataires – connus pour signer des baux à long terme – Care Property a longtemps été considéré comme un des acteurs les plus défensifs d’un secteur lui-même déjà défensif sur les marchés boursiers.
Lien avec la bourse
Cet incident illustre le lien étroit qui existe entre l’immobilier «papier» et la bourse. Ce lien dissuade certains investisseurs de s’aventurer dans l’immobilier coté au lieu d’investir dans l’immobilier physique, comme l’achat d’appartements destinés à la location. «En règle générale, les actions immobilières suivent la tendance boursière à hauteur de 70 à 80%», explique l’analyste Gert De Mesure, qui suit les 18 SIR (sociétés immobilières réglementées) pour la Fédération des investisseurs flamands (VFB ou Vlaamse federatie van beleggers). «Mais pendant les périodes de panique comme mars 2020, nous avons vu les actions immobilières chuter encore plus que le Bel20», poursuit De Mesure.
Pour ce spécialiste, ces fortes corrections sont le résultat de «margin calls» (ou appels de marge). «Certains investisseurs empruntent pour investir dans les SIR et profiter d’un effet de levier sur le rendement de l’immobilier», explique Gert De Mesure. «Mais dans les moments de panique, ils doivent se débarrasser de leurs actions à n’importe quel prix.»
«En règle générale, les actions immobilières suivent la tendance boursière à hauteur de 70 à 80%.»
Au final, Care Property a réussi à se redresser, mais a néanmoins clôturé 2020 avec un recul de 9% par rapport au début de l’année. Au sein du segment de l’immobilier résidentiel, l’immobilier de soins a le plus été touché, comme en témoignent les baisses de cours d’Aedifica (-13%) et de Cofinimmo (-7%). «La crise du coronavirus a mis une pression financière sur les exploitants de maisons de repos, qui sont les locataires des SIR. Elles sont confrontées à des coûts élevés», explique Wido Jongman, un analyste néerlandais de KBC Securities. «En dehors des opérateurs cotés, les non-initiés n’ont que peu d’informations sur la situation financière de ces locataires. Mais heureusement, aucun incident grave n’est survenu jusqu’à présent. Cette pression devrait se réduire après la crise et les évolutions démographiques resteront un facteur important pour la demande de ce type d’immobilier», poursuit Jongman.
Ravages en 2020
Le secteur le plus touché a été l’immobilier commercial. L’an dernier, des acteurs comme Qrf, Vastned Retail Belgium et Wereldhave Belgium ont vu leurs cours s’effondrer de 30 à 54%. Le petit acteur Ascencio (-13%) a réussi à limiter les dégâts grâce à la part importante que représentent les magasins d’alimentation au sein de son portefeuille.
«Pendant les première et deuxième vagues de coronavirus, les bailleurs ont dû renoncer aux loyers. Nous partons du principe que cela ne se reproduira plus grâce à l’arrivée de vaccins efficaces. Même s’il ne faut pas s’attendre à ce que 2021 soit une année normale comme 2019», poursuit De Mesure.
Wido Jongman plaide pour qu’on ne place pas tout l’immobilier commercial dans le même panier. «Pendant la première crise du coronavirus, les magasins sont restés ouverts aux Pays-Bas, contrairement à la Belgique. La fréquentation de ces commerces a malgré tout baissé dans les centres-villes. Par contre, la fréquentation des villages de boutiques et des magasins de banlieue est restée plus stable. J’en déduis que les magasins de banlieue sont mieux armés contre l’impact négatif des mesures de distanciation physique. Après la crise – et malgré le succès du commerce en ligne – les villages de boutiques et les magasins de banlieue resteront bien positionnés. L’immobilier commercial en dehors des centres-villes est mieux adapté au concept click & collect», précise Jongman. Il faudra connaître l’évolution du virus en 2021 pour savoir si le dividende de Retail Estate, actif dans les magasins de banlieue et les villages de boutiques, sera tenable à court terme.
Les SIR ne restent pas inactives face à certaines tendances. Qrf, qui dépend fortement des magasins urbains, a franchi l’an dernier une première étape en dehors du secteur de l’immobilier commercial en rachetant à Leasinvest les Archives du Royaume à Bruges. «Les investisseurs n’aiment pas toujours les SIR qui investissent dans différents secteurs, mais Qrf a fait ce qu’elle devait faire», estime Wido Jongman.
L’immobilier de bureaux a également connu une année 2020 particulièrement difficile lorsque toutes les entreprises ont basculé vers le télétravail. Befimmo, le seul acteur impliqué à 100% dans ce secteur, a vu son action perdre un tiers de sa valeur. Juste avant Noël, le groupe a vendu cinq bâtiments pour 143 millions d’euros. Avec cet argent, il souhaite financer la conversion des tours WTC situées à la gare du Nord de Bruxelles en un complexe multifonctionnel (bureaux, hôtel, appartements), baptisé ZIN. «On peut dire que Befimmo a obtenu un bon prix pour cette transaction, mais, d’un autre côté, il a perdu plus de 6 millions d’euros par an de revenus locatifs», explique Gert De Mesure.
La crise du coronavirus a aussi fait des heureux parmi les SIR: Montea et WDP, qui louent leurs entrepôts à Amazon & Co, ont vu leurs cours de bourse augmenter de près de 20% grâce au succès du commerce en ligne.
Mais la crise du coronavirus a aussi fait des heureux parmi les SIR: Montea et WDP, qui louent leurs entrepôts à Amazon & Co, ont vu leurs cours de bourse augmenter de près de 20% grâce au succès du commerce en ligne. Mais en fin de compte, les SIR ont perdu en moyenne 14,8%.
Cinq leçons pour les investisseurs
Suite à l’année de crise 2020, nous pouvons tirer les enseignements suivants pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier coté.
1. Les SIR sont-elles pour vous?
Ceux qui investissent en bourse – y compris dans des SIR – doivent pouvoir vivre avec les fluctuations de cours. Ceux qui ne le peuvent pas ont intérêt à s’abstenir. Les investisseurs qui décident de se lancer ne doivent pas uniquement se concentrer sur les prix. Une astuce consiste à calculer le rendement du dividende (dividende net/cours) pendant les moments de panique. Cela peut donner des résultats intéressants. La cotation en bourse offre aussi des avantages. Ceux qui placent des ordres limites et qui ne sont pas trop pressés peuvent acheter des actions à très bas prix dans l’immobilier papier.
2. Ne cherchez pas nécessairement le dividende le plus élevé
En 2020, les SIR ont en moyenne distribué un dividende net de 4,2%, mais ce chiffre cache d’énormes différences (cf. tableau). Il peut être tentant d’acheter les SIR distribuant les dividendes les plus élevés. Mais il faut garder à l’esprit qu’un dividende supérieur à la moyenne du marché est en réalité une mise en garde – par le biais d’un cours bas – contre le fait que le dividende n’est pas tenable à terme. Les SIR doivent au minimum distribuer 80% de leurs bénéfices. À cause de ce «pay-out ratio» élevé, toute baisse des bénéfices se traduit rapidement par une réduction du dividende.
3. Tenez le taux d’endettement à l’œil
Une leçon de l’étranger. Les SIR belges ont beau avoir souffert en 2020, leur situation est relativement bonne en comparaison avec ce qu’ont vécu les investisseurs français et néerlandais avec Unibail et Wereldhave. Pendant la crise du coronavirus, les centres commerciaux ont beaucoup souffert. En combinaison avec des taux d’endettement élevés, les cours de bourse se sont effondrés. Pour renforcer leurs bilans, elles devront soit augmenter leur capital, soit vendre des biens – probablement à prix bradé. Le taux d’endettement des SIR ne peut dépasser 65% du bilan, mais, dans le contexte actuel, il vaut mieux que les propriétaires ne naviguent pas au près serré, pour citer l’ancien CEO de Fagron, Ger van Jeveren.
4. Utilisez le choix de dividende
Pour les SIR, une des manières de renforcer leurs fonds propres et de réduire leurs dettes est le dividende optionnel, qui permet de conserver davantage de liquidités au sein de l’entreprise. Les investisseurs qui n’ont pas besoin de cash peuvent opter pour un dividende en actions, qui permet d’acquérir des actions supplémentaires à un prix avantageux sans devoir sortir des fonds. Quel que soit le dividende choisi – en cash ou en actions – le précompte mobilier se monte à 30%. Chez Aedifica et Care Property, il est de 15% parce que le portefeuille de ces SIR comprend au moins 70% d’immobilier de soins.
5. Investissez dans plusieurs secteurs
Les 18 SIR cotées offrent une grande variété de secteurs immobiliers, que les étrangers nous envient. Avec le nouveau venu Inclusio, l’immobilier social est venu s’y ajouter. Ceux qui élaborent un panier de SIR doivent veiller à garder un bon équilibre entre les secteurs. Le secteur de l’immobilier commercial comprend par exemple un assez grand nombre d’acteurs, mais cela ne signifie pas qu’il doive être surpondéré au sein de votre portefeuille.
● Pour les investisseurs dans l’immobilier coté en bourse, 2020 a constitué un revers majeur. Les plus grands dégâts ont eu lieu dans l’immobilier commercial.
● Mais l’immobilier de bureau a également connu des difficultés, vu l’ampleur prise par le télétravail.
