(mon argent/l'écho) - Batibouw approche mais la guerre des taux hypothécaires ne devrait pas avoir lieu. La tendance serait au contraire au resserrement des conditions. "Les banques ne se montrent généreuses que pour les 'bons dossiers', par exemple un couple qui, après déduction de la charge de l'emprunt dispose encore d'un revenu disponible de 2.000 euros. Ce revenu s'élevant à 1.500 euros pour un candidat emprunteur célibataire", constate Daniel Vanderveken, courtier en crédits immobiliers. S'ils acceptent de domicilier leurs revenus et de souscrire aux produits annexes tels que les assurances solde restant dû et incendie, ces emprunteurs pourront bénéficier d'un taux de 4,31 % pour un crédit à taux fixes à 20 ans, dans le meilleur des cas", poursuit le spécialiste.
Fixe ou variable?
Le tarif officiel pour un crédit logement à 20 ans s'élève actuellement à 5,70% chez Fortis, tandis que les taux offerts, sous conditions chez KBC, Axa, ING et Dexia sont compris entre 5,10 et 5,25 %.Les taux des crédits à révision annuelle sont actuellement nettement moins élevés. KBC propose ainsi un Taux Confort de 3,44 % pour un crédit de 20 ans avec révision annuelle. "L'écart entre les crédits à taux fixes et les formules variables ne cesse de se creuser, confirme Daniel Vanderveken. Les bons dossiers peuvent décrocher un taux de 2,73 %, qui reste néanmoins supérieur à l'indice de référence pour les crédits à révision annuelle qui atteint 1,423 en février".
Moins de risques
Le courtier a aussi constaté un resserrement de la politique d'acceptation des banques, qui prennent de moins en moins de risques. "Il devient de plus en plus difficile d'obtenir des crédits pour les quotités égales ou supérieures à 100 %, qui ne sont plus acceptés que dans des sociétés de crédit plus marginales, à des taux nettement supérieurs, note Daniel Vanderveken. Les banques limitent désormais aussi le ratio charges/revenus à 35 %, contre 40 à 45 % auparavant".
Pas de guerres synchrones
Selon Delta Lloyd, les banques sont obligées de défendre bec et ongles leurs marges sur le crédit hypothécaire. "La guerre des taux à laquelle se livrent les banques sur le front de la rémunération de l'épargne oblige les banques à augmenter leurs marges sur les crédits hypothécaires, explique Piet Verbrugge, CEO de Delta Lloyd Bank Belgique. Les marges s'élèvent actuellement à 0,6 %, alors qu'elles étaient négatives de 0,1 % en janvier de l'année dernière ! Cela dit, les marges en Belgique restent nettement inférieures aux marges de 1 % pratiquées aux Pays-Bas et au Royaume-Uni".
Si le rendement a significativement baissé par rapport au taux de 4,25 % atteint l'été dernier, de nombreuses banques proposent encore un taux de base supérieur à 3 % pour les comptes d'épargne réglementés alors que le taux directeur de la Banque centrale européenne s'élève à 2 % depuis le 15 janvier. "La rémunération de l'épargne reste néanmoins inférieure au coût du funding par emprunt qui s'élève à 8 à 9 % actuellement, commente Piet Verbrugge. De plus les banques sont obligées de maintenir des taux élevés, au risque de perdre leur clientèle".
Delta Lloyd a baissé il y a quelques jours le taux de base de son compte d'épargne internet à 2 %, en maintenant la prime d'accroissement à 1 %. "Nous préférons ne pas participer à cette guerre des prix risquée, explique Piet Verbrugge. Bâle II impose une durée maximale de deux ans pour le placement des dépôts clients. Or l'OLO, l'obligation d'État belge, à deux ans, soit la référence pour un placement sans risque affiche un rendement de seulement 2,1 %. Une banque offrant une rémunération de l'épargne supérieure devra donc nécessairement prendre des risques pour dégager des bénéfices".
L'augmentation des ratios de solvabilité des banques suite à la crise ne plaiderait pas non plus en faveur de l'imminence d'une guerre des taux hypothécaires. "Suite à la crise, les banques ont renforcé leurs fonds propres et un crédit hypothécaire nécessite désormais deux fois plus de fonds propres, explique Piet Verbrugge. Or les banques doivent rémunérer ces fonds propres supplémentaires. Le crédit hypothécaire leur coûte donc plus cher".